案情简介

委托人作为商场商铺的承租人，缴纳了大额的保证金、进场费，市场推广费，顶手费，前期物业费之后进场经营，不料商场生意惨淡，人流稀少，交易甚少，兼之物业管理公司服务不到位，委托人打算解除合同，但又忌讳商场扣除保证金和缴纳提前解约的违约金，前来咨询本所律师寻求解决方案。

办案思路及心得

本所律师接案后分析认为，经营不善，物业服务不到位并非解除合同的法定理由，若提起合同解除之诉的话，这些理由难以获得法院支持，且举证难度过大，委托人的诉讼目的难以达到。经过进一步调查得知，此商场是村委会自行建设的商场，尚未取得政府部门的规划建设许可证，属于违建建筑，因此，依据最高人民法院关于租赁合同纠纷的司法解释，此类租赁合同无效，合同被判定无效之后，委托人依法可以获得被告出租人返还的各种费用。此种方案减少了我方的举证责任，基本满足了委托人的意图，遂提起合同无效之诉。

裁判结果

此案前后经过5次开庭审理才宣判。法院审理后认为，被告用于出租的商场尚未申办政府要求的规划许可和用地许可，依据法律和司法解释，租赁合同依法无效，被告依此无效合同收取原告的保证金，进场费，市场推广费，顶手费依法应当退还给原告。因为被告对此商场提供了物业管理，因此前期物业管理费按照政府物价部门的标准计至原告退场之日，多收部分理应予以退还。一审宣判后，原被告双方服判诉。本所律师的办案思路得到法院的支持。