去年下半年以来,部分个人住房贷款借款人加快提前偿还贷款。特别是岁末年初之际,国内多地居民住房贷款提前还款显著增多,渐成“提前还款潮”。同时,据多家媒体报道,居民在提前还贷时遇到了排队时间长、申请门槛高等问题。申请提前还贷为何成为“热潮”?银行为何提高提前还贷门槛、扎堆提前还款又有何影响?
居民为何想提前还房贷?
早些年,无论是媒体还是社交平台上都有不少“借钱买房”的故事居多,居民现在为何想要提前还房贷?
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,一方面由于此前贷款的利息较高,购房者希望通过提前还贷来降低成本;另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期,房贷和投资理财之间收益倒挂,让一些购房者产生了提前还贷的愿望。
2022年LPR(贷款市场报价利率)已多次向下调整,全国多地也多次下调房贷利率。其中,5年期以上LPR总共下降三次,利率LPR利率从4.65%下调到4.3%。大部分人的房贷利率是在每年的1月1日按最新利率计算月供,最新房贷利率也就是在4.3%的基础上基点或者减点。1月5日,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
截至今年2月1日,首套房贷利率动态调整机制建立近一个月以来,郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前,多地首套住房贷款利率已经降至4%以下,进入“3”阶段。
有媒体提到,受内外部多重因素影响,2022年投资理财收益普遍较差,甚至跑不赢房贷利率。在这种情况下,普通居民投资风险偏好趋向保守,将原来用于投资的部分资金用于提前还款。
央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果表明,倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%,比上季增加3.7个百分点;倾向于“更多投资”的居民比上季减少。记者从人民银行深圳市中心支行了解到,2022年全年,深圳市人民币存款增加11273.38 亿元,同比多增918.68亿元。其中,住户存款增加4077.66亿元。
想“提前还贷”得等多久?
2023年春节后,深圳多家国有大行App的线上提前还房贷的通道已经关闭,系统提示需要到网点人工办理预约申请。某大行客户经理坦言,这个变化是从去年第四季度开始的,客户需要到网点人工提交申请。深圳某大行的贷款经理表示,客户提交申请表后,正常情况下,需要等待3~4个月以上。如果个人还贷的金额较少,速度也可能快一些。另一家大行则表示,现在申请,预计一季度内能完成提前还贷。有的银行表示,目前新申请提前还款客户需等待7个月左右,相当于下半年才能还贷。
此前,据媒体报道,上海市民李女士表示,她和老公拿到年终奖后第一件事就是预约提前还部分房贷,没想到今年提前还房贷的人这么多,手机银行App却直接关闭了这个功能,最后只能去银行线下网点预约办理,并且每日限制办理名额。一顿折腾还是要排队等到3月份之后,此外还要支付一笔违约金。
银行为何提高“提前还贷”门槛?
据媒体报道,银行的收入主要来自利息,以农业银行为例,利息收入占营收比重达到75%以上。而利息收入中,很大一部分来自房贷业务。数据显示,去年我国商品房销售面积和销售额分别下降24%和27%,跌至2015年的水平。2022年国内商品房销售额13.3万亿元,按年减少4.9万亿元。截至2022年9月30日,农行利息净收入同比增长4.27%。而在2020年同期,增幅达到9.24%。2022年的增速不到两年前的一半。
据媒体报道,在扎堆提前还款的背景下,少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本;多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段,试图降低或推迟提前还款压力。
官媒提醒:贷款利率还有下行可能 提前还贷需慎重
行内人士称,“个人按揭贷款是银行核心优质资产,大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润,因此不少银行选择提高还款门槛。”博通分析金融行业资深分析师王蓬博认为,银行也应该理解客户的金融需求,主动改善服务,而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润,长期的信用更有价值。如果购房者提前还贷存在违规恶意阻拦的情况,消费者可以向银保监会进行申诉,维护自身合法权益。
2月1日,《经济日报》发文,部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行,可进一步转变观念,展现出商业银行的应有作为与担当,更好服务社会。2023年,随着我国宏观经济恢复回暖,资本市场上升概率较大,而贷款利率还有下行可能,提前偿还贷款需要慎重考虑。 综合经济日报、经济观察报等
>>温馨提醒
这些情况提前还款不划算
“对个人来说,判断是否需要提前偿还个人贷款,最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率,则考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然,还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。
中原地产也指出,不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。 据中新社
>>报道回顾
西安普遍执行首套房贷利率4.1%
华商报2月3日C04版报道,目前西安个人首套住房贷款利率普遍执行4.1%,二套执行5%,广发银行、重庆银行、招商银行等个别银行首套贷款利率略高于4.1%,最低4.1%的利率执行已有半年之久,虽已达到历史低值,但对西安市场的拉动作用并不明显。
独立经济评论员周文豪预判,今年西安楼市调控政策主基调仍然是放松,但在利率方面不会有太大的变化,买房退个税、公积金贷款利率下降等会有可能。
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