居民提前还贷，本来是一个常见现象，如今变得相当敏感。

跳过现象，看几个统计数据：

1、2022年，居民中长期贷款增加2.75万亿，相较2021年的6.08万亿下降了55%；居民短期贷款也较2021年下降了41%。

但2022年的商品房销售额增速-26.7%，居民中长期贷款下降幅度超过销售额的降幅，说明居民提前还贷还是较为明显。

2、在2020年之前，居民中长期贷款的变化和房贷利率基本呈现负相关。

也就是说贷款利率越高，居民借房贷的意愿越差；贷款利率越低，居民借房贷的意愿越强。这是符合正常的逻辑的。

但是2020年疫情发生之后，尽管贷款利率持续下行，但居民房贷的意愿也持续下行。

这说明，房贷利率的降低，不仅没有增强居民贷款的意愿，反而触发了居民更快的提前还贷。

居民提前还款潮值得警惕，因为在金融市场，当个体行为趋向一致的时候，风险就会出现。

一、为什么会出现提前还贷浪潮呢？

1、新增房贷和存量房贷：利差过大。

存量房房贷利率：部分利率高于4.3%的平均值，有的甚至6%以上。

2020年以来，银行发放的部分住房贷款利率在6%以上，不少人选择了固定利率，所以他们的房贷利率相当高。

另外，尽管2022年LPR下降3次，但由于计息周期、加点等因素，部分存量房贷利率仍然远高于基准利率。

这个也很容易理解，在房地产较热的那段时间，房贷利率都是按照“LPR+基点”发放的，有的加50个基点，有的加75个基点。

现在呢？LPR基准利率已经降到了4.3%。

为了刺激大家买房，不少城市房贷利率都是按照“LPR-基点”发放，南宁最多减了60个基点，房贷利率已经打到了3.7%。

其实，不只是南宁，自郑州今年1月29日率先降利率以来，全国已有近20个城市取消房贷利率下限。

目前，唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%，珠海最低为3.7%。

所以，对比一下，这一来一回，利率相差1%-1.5%，最高利率差高达2.3%。

按照贷款200万额度，30年期限，以及1.2%的利差计算，新房和存量房利息总额相差高达50万。

而且，200万的贷款，贷款30年，单利息就得180万，本息合计高达380万。

所以，在有提前还款能力的情况下，居民选择提前还款，很容易理解。

怎么解决这个问题呢？不患寡而患不均，缩小利差，把存量房房贷利率降下来。

实际上，早在2009年，我国之前就实施过，存量房房贷利率打折的政策。

当时亚洲金融危机刚过，经济等待复苏，为了刺激房地产市场，房贷利率也是一降再降。

房贷利率从6.6555%下降至4.158%，再下降至3.87%。

为了平衡存量客户，国有银行出台政策，早前享受8.5折优惠利率的业主，申请后可享受7折优惠利率。

也就是，让存量客户也享受最低利率。

我们是如何看待这个措施的呢？以前会降低存量房贷利率，但是现在很难实施了。

具体逻辑不详细解释，给个关键词：因城施策。

2、信贷成本和投资收益：不匹配。

居民提前偿还房贷，还有一个重要考量就是，借贷成本和投资收益。

如果借贷成本小于投资收益，那么居民不会提前还房贷；如果借贷成本大于投资收益，居民就会提前还房贷。

比如，一个家庭拥有200万的房贷，同时拥有200万的现金。

目前，5年期存款利率是2.65%，居民把200万存银行，5年内获得的收益为26.5万。

但是，居民的借款成本多少呢？房贷利率4.9%，5年内付出的成本为49万。

居民损失的借贷息差，就是银行的主要收益来源。相当于，银行低息借了你的钱，又高息把钱借给了你。

当然，居民的主要投资收益，不是银行存款，而是各种理财产品、基金产品，以及股票等等。

2022年以来，我国金融市场波动加剧，股票、基金等价格下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”，浮亏10%-30%不等。

本来我借银行的钱（房贷），成本（房贷利率）就得5%，投资端获得5%的收益才勉强实现盈亏平衡。

现在投资端不仅没有收益，反而出现了显著亏损，这样一叠加，里里外外亏了15-35%。

所以，很多人干脆“平仓”，不搞借钱投资了，于是就选择提前还房贷。

这样一来，虽然不能赚钱，但至少铁定不会亏钱了。

借贷成本和投资收益失衡，这个问题有办法解决吗？很难。

都想要股市长牛，资本市场盛世，投资收益一骑绝尘，这么多年的实践证明，越是想要资本市场牛市，就越容易搞砸。

“4000点是牛市的起点”类似的闹剧屡见不鲜。

归根结底，还是得回归到实体经济上来。具体到实体经济层面的问题，又不是靠几个政策，靠几个部门就能解决的。

3、预期悲观：机遇减少。

机会是有可以用金钱衡量的。

当机会到来的时候，你不能抓住，就是不是机会。

投资领域也一样，一个千载难逢的投资机会出现了，但是你手里没有资金，你就没法投资。

因为对未来抱有希望，所以不少人即便在当下不赚钱的时候，也会保有一定的借款，以便在未来抓住机遇。

在这个逻辑层面：居民的借贷成本就是，房贷利率；对应的是，“预期”投资收益。

注意，预期收益，是常见的金融学词汇，有具体的计算公式。

当借贷成本小于预期投资收益的时候，理性的人就会继续持有房贷，即便现在不怎么赚钱。

当借贷成本小于预期投资收益的时候，大家就会毫不犹豫的提前还房贷。

所以，关键词在，“预期”二字，跟经济前景，市场信心等密切相关。

那么，预期悲观的问题可以解决吗？可以，但是也不容易。

二、大家一致提前还房贷，会发生什么呢？银行业承压，盈利恶化。

这个也容易理解，居民的房贷，是银行的收入；居民的存款，是银行的成本，银行靠净息差赚钱。

居民提前还房贷，可以简单理解为，银行收入减少，但是成本可没减少，这会造成银行利润下降，整体盈利恶化。

概括起来就是，居民部门资产负债表收缩，风险开始向银行部门转移。

接下来一个问题是，居民提前还房贷，从宏观上如何理解呢？

家庭部门资产负债表衰退。或者，私人部门再平衡。

一个家庭，拥有一套房产300万，现金200万，房贷200万，资产负债表上是如何体现的呢？

资产端：300万房产+200万现金；总资产共计：500万。

负债端：房贷200万；

所有者权益（净资产）：300万。

当居民提前偿还贷款的时候，资产端减少了200万，负债端也减少了200万，总资产下降至300万，所有者权益（净资产）不变。

一个个家庭的资产负债表相加起来，就是这个国家家庭部门的资产负债表。

为什么要重视家庭部门资产负债表收缩？看看90年代日本房地产泡沫破裂，家庭部门也出现了资产负债表收缩，结果导致日本失去40年。

跟当年日本相比，当下我们有一个特征就是，企业部门并没有出现资产负债表衰退。

从企业贷款的数据看，2022年仍保持了同比正的增速。

并且，企业中长期贷款增加的规模和一般贷款利率仍呈现负相关的关系，当贷款利率下行的时候，企业中长期贷款增加较多。

这说明什么？

1、当下企业部门，投资收益大于借款成本；

2、企业家还没完全躺平，他们认为，房地产调控放松，以及疫情防控放开之后，未来投资赚钱的机会，以及预期投资收益，能够覆盖借款成本。

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