一勺言 | 两场土地军备竞赛要来了

热点资讯2023-02-03 07:45:36智慧百科

一勺言 | 两场土地军备竞赛要来了

今天下午,相信大家都看到了传闻中自然资源部的那个文件了。名字是:「关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知」。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

注意了,不是取消,而是规范。我们从来不做自我否定的事情。

这里脱水处理下这个文件的核心信息,然后基于一些业内人士的访谈,谈几个看法。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1,文件落款日期是2022年12月8日,说明决策层去年就认识到集中供地对市场制造的痛苦。

从时间点看,集中供地的政策调整,也并未受到今年1月份市场数据的影响,主要还是基于过往一年的数据与感受。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2,2021年3月面世的集中供地,去年就已经大面积失效。

公开报道里,多数明星城市的供地都超过了三次,北京甚至有五次。因此,这个文件是对地方政府2022行为的事后确认。

以后,大家有法有规可依, 胆子可以更大一些。

3,充分公开市场信息,提升市场信息的透明度,是整个文件的题眼。

原话是这么说的:

「各地务必高度重视,将信息公开作为促进房地产市场平稳健康发展的重要措施,规范有序做好住宅用地供应信息公开工作,防止信息披露随意、不充分、碎片化。」

作为公开市场的唯一卖方,地方政府任何有利于市场透明度提升的政策,都值得赞扬。从目的看,它就是奔着激活两个市场主体(开发商与购房人)的预期去的。这会是一份皆大欢喜的文件。

首先,开发商不至于在短时间内要评议审定如此多的地块,投资决策的错误率就可以下来。

其次,市场上的卖家与买家也会欢迎。土地供应数量减少,出让节奏优化,会把市场预期引导到稳定与上涨的方向,更多的入市信心可能被激活。

总之,这个文件一执行,各个利益攸关者又多了一个讲故事的重磅道具!‍‍‍‍‍

4,每年的第四季度,根据一个原则来编制下一年度的土地供应计划,最迟次年3月底前公布。‍‍‍‍‍‍‍‍

这个原则标准就是:以人定房,以房定人。‍‍‍‍‍

由于细则不清晰,不好评价。我问了一些朋友,对人与房的定义,也不好判断。懂行的朋友来指点指点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

5,自然资源部还公布了出让的「红绿灯」标准。

其一,近三年,年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积。

其二,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住房用地供应规模。

其三,已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市,应当从严压缩计划规模,直至暂停供地。

按照这三个标准,中央把决策权下放给各个城市政府。原则性与灵活性都给了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

一般来说,可供地的土地指标,既考验一个城市的土地储备能力,也是不同的城市政府在本省里博弈出来的。城市政府天然有卖地的冲动。减少土地供应脉冲式上市,对市场端传递了利好信号。但是,地方政府肯定会去博弈这个指标。

另外,如果原本库存较高的三四线不供应土地了,那么一些三四线城市的投资机会可能就会出现,相信我,一定会有富贵险中求的楼市投资者站出来。‍‍‍‍‍

6,额外还看到了两个要求。

其一,要单列租赁住房用地。‍‍

其二,要增加优质地块供应。

第一个要求是政治正确,是房住不炒的压舱石与底线。‍‍

第二个要求,暴露了目的,说明地方政府钱比较紧张。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但是,也有一些地产朋友提出了不同意见。‍‍‍‍‍

有朋友认为,增加优质地块供应,这句话是废话。2022年很多政府都把压箱底的好地块拿出来了,但凡还有好地块,一定会拿出来卖。但问题是还有么?还能储备出来么?

拿不拿好地块出来,是一个市场行为,需要城市地方政府与开发商多沟通,多交心,才能交投活跃,做交易对手,需要时间与诚意。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

7,这个要求很贴心了。

「发布出让公告时,除公开出让地块信息外,还应当充分披露该地块的重要关联信息,包括周边主要配套设施和公共胀务设施的现状与规划情况,周边同类型地块基本情况等。」

在我看来,这是要求地方政府在拉土地清单时,要有诚意,要有足够的服务意识,把配套工作做好,做的更细致一些,更好的营商环境才能赢得开发商的追捧。

8,建立拟出让地块清单公布制度。‍‍‍

其一,每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。给市场主体充足的时间预期预判。

其二,在公开的拟出让时间段内,可以一次或多次发布出让公告,有序组织出让,并在公开的拟出让时间段内全部推出。

这两个规定是干货。

但是,恰恰在这里,政策调整的初心与可能出现的后果,出现了分化与分歧。‍‍‍

9,一个政策调整,有好处就有坏处。

我更喜欢看坏的方面。

2021年集中供地,就给大家一个月的时间来判断土地。现在,给了开发商至少3个月的思考时间,那么,大家的行为模式就会发生变化。

提前3个月公示,就等于打出了一张明牌。开发商有足够的时间,挑挑拣拣,择优而取。

在,大型全国型房企的战略已经逐渐趋同,收缩甚至退出低能级城市,加码高能级城市。这个战略,不仅不会因为土地端的优化调整而逆转,反而会因此更加强化。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

10,每个开发商每年的土地补仓能力是一定的,他们投资地图的变化,会引发每个城市政府也会第一时间卷起来,要么减少供地,对市场释放信心,要么拿出好地块,吸引开发商把更多的投资头寸兑现在自己的城市里。

优化集中供地的目的是为了降低土地的流拍率。但是,这个目的不一定能够达到。

道理很简单。3个月时间,开发商有充足的时间调配资金头寸,优中选优,弱势城市肯定打不过高能级城市。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因此,集中供地的政策调整,不同能级的城市冷暖自知。‍

11,从激烈程度看,与其说,这会引发一场幸存开发商的军备竞赛,不如说,会引发一场城市间的军备竞赛。

幸好,竞赛是良性的,它倒逼每个城市在吸引人才与企业方面做的更好。‍‍‍‍‍‍‍

12,深耕型房企在集中供地模式下建立的竞争优势,在一定程度可能会被削弱。以前,这类房企敢算账,敢拿地。现在,节奏变了,外来房企的入场勇气得到了充值,那就卷起来吧。

13,围标的可能性也骤增了。

14,评价这个土地新政的影响,还要加入两个条件。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第一,要加入市场条件。政策不能脱离市场。如果几年前,集中供地可能是火上浇油,现在市场信心走弱,土地新政将会进一步引导出分化的大格局。

第二,要加入配套政策条件。土地出让的时间节奏变了,但是其他出让细则会变化么?价格熔断,摇号中标会继续保留,还是取消限价,价高者得?这些配套规定,都会重新塑造市场风格。

15,一个政策不是被另一个政策打败的,政策是被市场打败的。

集中供地是有历史地位的,在它不到24个月的存在时间里,它深刻改变了市场,也塑造出全新的赢家与输家。

现在,游戏规则又变化了,虽然各自的起跑线参差不齐,但是,从长期看,起跑线上的那点差距,微不足道,让一家房企持续领跑的核心,还是时刻的清零心态与敬畏之心。

抛砖引玉,也听听大家的看法。‍

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