在2021年的第二场集中土拍中，大华共报名了9宗地块，拿地欲望强烈。

多地参与下，大华连摘两宗宅地，成为当时竞拍最大赢家。其中一幅地块位于惠山新城，那这块地为啥受到大华的青睐呢？

今天的看房日记，我们就来看看这个位于惠山新城CBD的大华锦绣前城。

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惠山新城CBD，区位及配套优势明显

大华锦绣前城项目位于锡澄路与堰新路交叉口西南侧，隶属惠山区惠山新城板块，距离惠山新城CBD不到2公里，区位优势明显。

项目3公里范围内，配套齐全，商业、医疗、教育、景观等资源较为优质。

周边有3个商业体，分别为惠山万达广场，时代广场、迪卡侬。

时代广场最早进驻惠山新城，以乐购超市为核心，规划餐饮、娱乐、购物等业态，作为周边唯一的商业体，早期运营较好，后期惠山万达开业，分流走部分客流量，随着乐购超市更换为华润万家，疫情影响下，部分餐饮娱乐等业态停业，目前时代广场仅保留华润万家超市、肯德基、教育培训等业态。

惠山万达由商业盒子和金街组成，基本满铺运营，是一站式购物中心，是目前区域中运营情况最好的，工作日的下午依然有众多人流。

迪卡侬是一家专门销售体育用品的商场，免费停车、免费篮球场、免费网球场、免费台球场等设施吸引周边居民前往体验，一群篮球爱好者在夕阳下挥洒着汗水。

惠山区第二人民医院（惠山区老年病医院）已经升级为三级医院，集急救、医疗、康复、养老、教学、科研、预防保健为一体。

目前医院骨科、泌尿外科、肾内科、妇科、产科为无锡市临床特色专科，骨科、妇科为惠山区重点专科。

项目周边有堰桥实验小学和省锡中第二小学，目前惠山新城的商品房基本都能上省锡中，估计项目后期的学区应该也是省锡中第二小学。据销售说，后期周边将新建省锡中实验学校（九年制），但是目前地址及规划暂未确定。

周边景观资源较为丰富，距离项目最近吴文化公园正在改造中，新的吴文化公园规划总面积5.2公顷，总投资2.8亿元，以吴文化历史纵贯线为引，吴文化精神传承为魂，吴文化民俗风情为形，打造“古堰新里·品质小镇”。

惠山区区政府也在2公里范围内，周边遍布区级各类行政单位，农业、工商、招行等大型银行也有支行设置，惠山区CBD实至名归。

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居住氛围未形成，城市界面未改善

项目离市中心较远，处于郊区的核心位置，距离市中心直线距离12公里。

项目北侧为堰湾长堤，目前已全部交付入驻，从阳台晾晒衣服来看，实际入住率在50%左右，下午1、2点左右项目的阳光还是不错的，客厅和朝南房间采光较好。

项目西侧为空地，暂未入市，规划道路在建中。

项目东侧为凤翔高架，再往东为镇上的商住楼，后期可能给项目临马路的楼栋带来噪音污染。

项目东南侧有一个加油站，有一定的安全隐患。

项目南侧为在建的新项目-桂语和风，项目规划打造15栋总高14-27F高层住宅，建面约89㎡-143㎡等多种户型，满足各年龄段的不同居住需求。

从项目四至来看，目前城市界面相对较差，高架、加油站对项目带来噪音和安全隐患，未来居住氛围亟待改善。自驾出行便捷，紧邻高架内环，可快速到达全市各区；

公交25路、607路可换乘地铁1号线，并到达火车站，610路连通玉祁-盛岸-锡惠公园，617路可达锡山区政府，652路为惠山新城板块专线。不过买菜或者购物的话一般会前往CBD核心区，华润万家超市或惠山万达的永辉超市是首选。

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地价高，偏刚需，装标有诚意

项目于2021年8月拿地，地价16022元/㎡，当时土地市场火热，地价相对较高。

项目为纯住宅社区，规划7栋为总高26层的高层以及3栋总高18层的小高层，其中1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#楼为26层，9#、10#、11#楼为18层。

图源：大华锦绣前城

楼栋间距超宽，这是项目的一大亮点，采用“品字形”排布，最大约100米楼间距，实现采光观景最大化设计。在建筑设计上，采用了现代简约美学风格，外立面以真石漆打造。

图源：大华锦绣前城

园区动线设计比较有看点，在景观打造上，整个小区采用了一轴一环六园的独特设计。

一条书院礼仪中轴景观线，串联起书院雅集、砚池雅座、鲲鹏乐园、数学花园、棋语艺苑、乐活天地等多个景观空间层次。

配置一条约600米健身漫步环，让业主下楼即可享受跑步的乐趣。

图源：大华锦绣前城

示范区为中式景观，为目前主流，沿袭当地的学风传统，结合项目的教育资源，以‘鲲鹏书局’作为示范区的理念着力点，旨在寻求诗意文化精神与现代多元生活方式的交集，将在地的文脉融入当下，潜移默化。

目前主力在售2#、6#楼，户型为建筑面积约89㎡三房两厅一卫和建筑面积约109㎡三房两厅两卫，项目户型无可挑剔，定位偏刚需，为两梯四户设计，建筑面积约89㎡为中间套，建筑面积约109㎡为边套。

项目带装修高层售价2.1万/㎡，相比1.6万/㎡的地价，已经属于亏本大甩卖了。

板块内在售地铁盘万科青藤公园精装高层售价2.4万/㎡，南面桂语和风预计近期开盘，精装高层售价在2.2-2.5万/㎡。

高层户型方正，南向多开间采光好，3房4飘窗（卫生间带飘窗稀缺设计）。

图源：大华锦绣前城

装标有诚意，但还要看最终落地， 项目为装修交付，基础装修标准为1831元/㎡，中央空调、博世地暖锅炉、新风系统全配齐，配有一线精装品牌（摩恩、TOTO等）。

装修可选择升级包，主要为增加收纳柜、凉霸、智能马桶、电动晾衣架等细节，并升级空调和新风的品牌，但销售说价格略高不做推荐。

最后来看看样板间，样板间单独建设在售楼处旁，非实地样板间，阳台、卧室等南向开间朝北设置，所以光线相对偏暗，实际采光效果更好，除建筑面积约109㎡的餐客一体稍微有点亮眼，其他的中规中矩，整体空间看起来还是比较紧凑的。

整个项目还是比较有亮点的，但是整体市场大环境不好，目前的售价对于高地价的项目来说，利润难以实现，但是对于购房者来说还是有一定吸引力的。

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结论

项目位于惠山新城，可享受惠山区CBD优质配套。

紧邻凤翔路高架，自驾出行便捷，公交、地铁较不方便。

景观为流行中式，楼间距较大，园区动线有看点。

户型定位偏刚需，注重高赠送和多功能空间。

售价约2.1万/㎡，基本属于“骨折价”，对刚需客户比较友善。

基础装修1831元/㎡，装标有诚意，但还要看最终落地。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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