佛山市南海区农村宅基地管理规定

第一章 总则

　　第一条 为维护农村村民的合法权益，构建权责明晰、规范有序、集约高效、监管有力的农村宅基地管理和利用新格局，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规，结合我区实际，制定本规定。

　　第二条 本规定所称农村村民，是指本区的农村集体经济组织成员。非农村村民依法享有的宅基地使用权管理亦适用本规定。

　　本规定所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　本规定所称的农村村民住宅建设，包括新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房等情况。

　　本规定所称的新建住房，是指农村村民在新获批宅基地上建设住房的活动。

　　本规定所称的原址翻建住房，是指农村村民在现有的宅基地上原址拆旧建新的活动。

　　本规定所称的改扩建住房，是指农村村民申请调整现有的宅基地红线的形状(或面积)后，拆旧建新的活动。

　　本规定所称的异址新建住房，是指农村村民在获批新址宅基地上，建设住房并拆除旧址住房的活动。

　　第三条 农村宅基地属于本集体成员集体所有，农村村民可以依法取得农村宅基地使用权。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让农村宅基地。

　　第四条 农村宅基地和农村村民住宅建设的管理和使用坚持规划先行、分区管控、集约节约的原则，按照“一户一宅、面积合规”的要求严格审批;在符合法律法规和法定规划的条件下可采取村居社区公寓、多户联合建房形式保障农村村民实现户有所居，提高土地利用效率。

　　第五条 按照科学合理、疏堵结合、实事求是的原则妥善处理历史遗留问题，有效化解矛盾，同时加强执法监管，以考核强化责任落实，切实维护社会稳定。

第二章 规划和管控

　　第六条 各镇人民政府(街道办事处)要以农村宅基地禁建区、限建区、可建区划定成果为基础，结合村民需求，在国土空间规划基础上，编制村庄规划或控制性详细规划的村庄规划篇章，科学划定宅基地范围，优化农村居民点布局，作为农村宅基地和农村村民住宅建设管理的规划基础。

　　第七条 农村村民住宅建设应当符合国土空间规划、控制性详细规划或村庄规划，尽量使用原有的农村宅基地和村内空闲地，不得占用永久基本农田、城市蓝线或其他禁止建设范围内的土地。涉及占用农用地和未利用地的依法办理农用地和未利用地转用审批手续，涉及使用林地的依法办理使用林地审核审批手续。

　　农村住宅建筑高度原则上不超过15米，建筑层数不超过4层。

　　第八条 农村村民申请使用农村居民点内存量建设用地建设住宅的，由镇人民政府(街道办事处)审批;涉及使用新增建设用地或农村居民点内非住宅用途的其他存量建设用地的，按规定报有审批权的人民政府审批。

　　第九条 各镇人民政府(街道办事处)应当结合辖区实际情况开展农村村民住宅建设用地需求情况统计调查，每年定期提出下一年度农村村民住宅建设用地计划指标需求。

第三章 村级议事和管理

　　第十条 农村宅基地和住宅建设村级议事和管理工作应当突出村(社区)党组织的全面领导作用，强化村(居)民委员会的管理监督职责，完善农村宅基地集体所有权行使机制，促进农村宅基地管理实现民主决策、民主管理、民主监督。

　　第十一条 农村集体经济组织在村(社区)党组织领导、村(居)民委员会指导下代表农村村民集体依法依规行使所有权权利。负责事项包括：

　　(一)制定并公布农村宅基地和农村村民住宅建设的集体管理制度;

　　(二)配合镇(街道)编制村庄规划或控制性详细规划的村庄规划篇章、开展农村住宅用地需求调查和制定年度用地计划等工作;

　　(三)组织实施农村宅基地分配、流转、收回以及有偿使用等活动;

　　(四)监督指导农村村民依法实施用地建房活动;

　　(五)组织实施村居社区公寓建设活动;

　　(六)调处因农村宅基地分配、建房、使用、流转等产生的矛盾纠纷;

　　(七)法律法规规定应当由农村集体经济组织行使的其他农村宅基地所有权权利。

　　第十二条 村(居)民委员会是农村宅基地和农村村民住宅建设活动的村级监管主体，承担相应的公共事务管理职责，指导和监督农村集体经济组织依法依规行使农村宅基地所有权。管理内容包括：

　　(一)构建村(社区)、农村集体经济组织共同参与的村级共管工作机制;

　　(二)配合镇(街道)编制村庄规划或控制性详细规划的村庄规划篇章、开展农村住宅用地需求调查和制定年度用地计划等工作;

　　(三)制定并公布包含农村宅基地和农村村民住宅建设管理内容的村规民约，备案所辖农村集体经济组织制定的农村宅基地和农村村民住宅建设集体管理制度;

　　(四)负责村(社区)范围内农村村民住宅建设和农村集体经济组织实施村居社区公寓建设的审查和监管，制止违法违规行为发生;

　　(五)引导农村村民按指定风貌建房，组织开展人居环境整治提升;

　　(六)实施农村宅基地分配资格、流转、有偿使用、退出盘活等审查;

　　(七)法律法规规定应当由村(居)民委员会监管的其他农村宅基地和农村村民住宅建设相关事项。

　　第十三条 依托村(社区)党组织提议、党员大会审议等方式强化村(社区)党组织对农村宅基地管理和农村村民住宅建设各项工作的全面领导。提议和审议事项应当包括：

　　(一)农村宅基地和农村村民住宅建设的集体管理制度、包含农村宅基地和农村村民住宅建设管理内容的村规民约;

　　(二)规划编制、用地分配、村居社区公寓建设、有偿使用等涉众面广的重大事项;

　　(三)村(居)民委员会、农村集体经济组织对农村村民住宅建设违法行为采取的惩戒和限制措施;

　　(四)村(居)民委员会、农村集体经济组织的党员、干部带头违法违规建设住宅的处置;

　　(五)其他应当提议和审议的重要事项。

　　第十四条 村(居)民委员会、农村集体经济组织应当建立健全农村宅基地村级协管员工作制度，将农村宅基地日常监督管理责任落实到人、任务落实到位。负责事项应当包括：

　　(一)负责本村(社区)、本集体经济组织农村宅基地法律法规制度宣传;

　　(二)负责本村(社区)、本集体经济组织农村村民住宅建设申请资格初步审查，协助准备材料，收集整理、归档提交;

　　(三)负责配合镇(街道)落实农村村民住宅建设“四到场”监管工作机制，严格落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、建中巡查到场、住宅建成后验收到场“四到场”要求，及时发现、制止和报告违法行为;

　　(四)负责处理、调解农村宅基地分配、建房、使用、流转等矛盾纠纷或举报投诉;

　　(五)负责上级交办的其他工作。

第四章 分配资格认定和管理

　　第十五条 农村宅基地应当按照“以户取得、户内共有”的方式分配使用。符合下列情形之一的，认定为“一户”：

　　(一)夫妻与其未达到18周岁的子女组成的农村集体经济组织成员家庭视为“一户”;

　　(二)子女达到18周岁后可视为单独“一户”。

　　第十六条 满足以下条件之一的已达到18周岁的农村村民，可作为“户代表”以“户”为单位申请农村宅基地分配资格审查认定：

　　(一)“户”内在本村(社区)范围内无农村宅基地的;

　　(二)因国家或集体建设(含征地拆迁)、移民、灾毁等需要迁建、重建的;

　　(三)原农村宅基地已被农村集体经济组织收回，在交回后“户”内没有其他农村宅基地的;

　　(四)其他按规定符合申请条件的人员。

　　第十七条 有下列情形之一的，不能取得农村宅基地分配资格：

　　(一)“户”内成员在本村(社区)范围内已有农村宅基地(含已建未登记的农村宅基地、村居社区公寓)的;

　　(二)“户”内成员的父母、子女在本村(社区)范围内存在“一户多宅”(含已建未登记的农村宅基地、村居社区公寓)行为的;

　　(三)“户”内成员自2018年2月26日之后以转让、赠与或者其他形式流转农村宅基地及地上房屋、村居社区公寓的;

　　(四)“户”内成员将农村宅基地改为经营性场所等非自住用途的;

　　(五)“户”内成员征地拆迁时已有住宅安置或承诺放弃农村宅基地安排的;

　　(六)“户”内成员的原房屋位于征地拆迁范围，已签订拆迁回迁协议，根据拆迁协议应当拆除但原房屋并未全部拆除或者收回的;

　　(七)其他不符合申请的情形。

　　第十八条 取得农村宅基地分配资格的农村村民，享有以下其中一项权利：

　　(一)申请本农村集体经济组织范围内单家独院类型宅基地的资格;

　　(二)申购本村(社区)范围内村居社区公寓的资格;

　　(三)受让本村(社区)范围内宅基地及地上房屋的资格;

　　(四)受让本镇(街道)范围内村居社区公寓的资格。

　　属于(二)(三)(四)情形的申购、受让行为，需先征得原农村集体经济组织(土地所有者)同意方可申请办理。

　　第十九条 各镇人民政府(街道办事处)应及时对符合条件的农村村民进行农村宅基地分配资格审查认定，结合辖区实际采用定期更新或实时更新等方式实现农村宅基地分配资格名录库动态管理。

第五章 申请和审批

　　第二十条 农村村民申请使用农村宅基地新建、改扩建、异址新建住房的，需按要求填写《农村宅基地和建房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》，经农村集体经济组织和村(居)民委员会审核同意，且分阶段申请办理《农村宅基地用地批准书》《个人自建房规划设计要点》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等批准文件后，方可动工建设。

　　农村村民申请原址翻建住房的，需按要求填写《农村宅基地和建房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》，经村(居)民委员会审核同意，且分阶段申请办理《农村宅基地用地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等批准文件后，方可动工建设。

　　农村村民住宅的建筑面积不超过500平方米(含500平方米)的，按本规定办理施工备案手续;建筑面积超过500平方米的，须向镇(街道)建设部门申请办理质量、安全监督登记手续，领取施工许可证后方可动工建设。

　　第二十一条 农村村民申请使用农村宅基地新建住宅的，需先申请纳入农村宅基地分配资格名录库，取得“一户一宅”农村宅基地分配资格。

　　第二十二条 农村村民申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住宅的，须重新核定土地边界，申请办理《农村宅基地用地批准书》，根据新批准的用地红线进行房屋设计、建设，不得违规占用按相关规划控制要求退出的用地。

　　申请使用农村宅基地新建、扩建住宅的批准红线面积不得超过法定标准;原址翻建、改建、异址新建住宅重新核定批准的用地红线不得超过原证载面积。

　　第二十三条 农村村民申请使用农村宅基地异址新建住宅的，须与农村集体经济组织签订农村宅基地退出协议。新农房建成后，农村集体经济组织可凭原农村宅基地退出协议报镇人民政府(街道办事处)批准后收回，注销原不动产权证。

　　第二十四条 申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房的特殊情形和限制条件：

　　(一)未取得农村宅基地分配资格的农村村民不得申请使用宅基地新建住房。

　　(二)申请人“户”内有多处宅基地的，2018年2月26日之后只允许其原址翻建、改建一处住房;

　　(三)申请人“户”内已申购村居社区公寓的，不得再申请新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房。

　　(四)申请人“户”内有多处宅基地的，条件许可且用于自住的情况下，允许其合并多处宅基地后翻建或异址新建：

　　合并后总面积不得超过原批准总面积，合并后面积超过80平方米的，户内需有相对应数量的可分户成员;且合并后户内可分户成员不得再申请农村宅基地分配资格认定。

　　合并后总面积少于80平方米且满足“一户一宅”的，在条件允许的情况下，批准面积可放宽至80平方米。

　　第二十五条 各镇人民政府(街道办事处)应当组织镇(街道)农业农村、自然资源、住建和水利部门以及村(居)民委员会、农村集体经济组织建立完善实地勘察联合工作机制，严格落实批前核实、批后验线、建中巡查、竣工验收“四到场”要求。

　　第二十六条 各镇人民政府(街道办事处)应当建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的联审联办制度，在村(社区)党群服务中心设立办事窗口，方便群众办事;有条件的镇(街道)探索整合相关部门资源设立专职审批机构，实施集中办公，提升审批效率。

　　第二十七条 农村村民应在取得《农村宅基地用地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村村民用地建房施工报备审核意见表》等用地建房批准文件之日起两年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，经原批准机关同意可适当延长，但最长不得超过一年。未申请延期或逾期不开工建设的，原批准文件失效。

第六章 其他住宅建设活动

　　第二十八条 坚持因地制宜、集约节约用地原则，各镇人民政府(街道办事处)应统筹指导本辖区的村(居)民委员会、农村集体经济组织探索实施村居社区公寓建设活动，最大限度解决农村村民住房需求问题。

　　各镇人民政府(街道办事处)应在编制的村庄规划或控制性详细规划的村庄规划篇章中合理布局村居社区公寓的建设数量、区域;鼓励各镇(街道)、村(社区)以土地合并、置换等方式整合土地资源，打破村界、统筹规划，促进农村住宅用地集约高效利用和公共服务设施集中合理配置。

　　第二十九条 村居社区公寓的建设规模应以村民的实际居住需求为基础。需求统计对象为：

　　(一)已纳入本村(社区)农村宅基地分配资格的农村村民;

　　(二)与农村集体经济组织协商一致，自愿退出原农村宅基地的农村村民;

　　(三)原住宅影响村镇规划或因国家、集体建设、自然灾害等原因需要搬迁的农村村民;

　　(四)经农村集体经济组织民主表决同意由镇人民政府(街道办事处)审核批准后统一安置的被拆迁户;

　　(五)经镇人民政府(街道办事处)批准纳入的其他人员。

　　第三十条 坚持“一户一宅”、集约节约用地原则，鼓励农村村民开展多户联合建房活动，建成的住宅应当符合安全环保、绿色美观、风貌提升的要求，体现岭南建筑风格、特色。

第七章 农村宅基地使用权流转

　　第三十一条 未依法登记发证的农村宅基地及地上房屋不得转让，农村宅基地使用权不得单独流转。严禁城镇居民和不符合条件的农村村民购买农村宅基地及地上房屋。

　　在房地一致、产权清晰、农村宅基地及其地上房屋已依法登记发证，且未有被依法查封扣押或受其他法律规定不得处置的情形下，农村宅基地使用权因其地上房屋流转而发生转移的(包括继承、遗赠、赠与、有偿转让、互换、司法拍卖、夫妻(离婚)析产等方式)，可按规定办理不动产转移登记。

　　第三十二条 农村宅基地使用权的转移流转受让方须满足以下条件：

　　(一)以农村宅基地地上房屋的继承途径取得农村宅基地使用权的，转移流转受让方须为农村宅基地地上房屋的合法继承人;

　　(二)以农村宅基地地上房屋的受遗赠途径取得农村宅基地使用权的，转移流转受让方须为农村宅基地所在的村(居)范围内具有农村宅基地分配资格的农村村民;

　　(三)以农村宅基地地上房屋的赠与途径取得农村宅基地使用权的，转移流转受让方须为赠与人的父母、18周岁以上的子女且属于农村宅基地所在村(居)户内无农村宅基地的农村村民(因死亡发生继承，其他具有直系亲属关系的共有人或基于遗产分割而取得份额的共有人同意赠与给继承人的，不受此限制);

　　(四)以农村宅基地地上房屋的有偿转让途径取得农村宅基地使用权的，转移流转受让方须为农村宅基地所在的村(居)范围内具有农村宅基地分配资格的农村村民;

　　(五)以农村宅基地地上房屋的互换途径取得农村宅基地使用权的，转移流转受让方须为农村宅基地所在村(居)的农村村民;

　　(六)以农村宅基地地上房屋的司法拍卖途径取得农村宅基地使用权的，转移流转受让方须为农村宅基地所在的村(居)范围内具有农村宅基地分配资格的农村村民;

　　(七)以农村宅基地地上房屋的夫妻(离婚)途径取得农村宅基地使用权的，转移流转受让方须为农村宅基地所在村(居)的农村村民;

　　因有偿转让、互换农村宅基地地上房屋途径发生的农村宅基地使用权的转移流转，须征得农村宅基地所在农村集体经济组织同意。

　　第三十三条 鼓励农村村民将依法登记的农村宅基地使用权出租给法人或其他组织发展民宿产业、文创产业等项目。但出租期限不得超过二十年，合同期限届满，经双方协商无异议可以续订租赁合同，续订合同期限自续订之日起不得超过二十年。

　　第三十四条 在不改变农村宅基地所有权性质的前提下，经农村集体经济组织同意，农村村民住房所有权人可按照房地一体的原则，以农村村民住房所有权及所占农村宅基地使用权作为抵押，向银行业金融机构申请贷款。

第八章 农村宅基地退出和收回机制

　　第三十五条 对属于下列情形的农村宅基地可实行自愿有偿退出，并注销(或变更)不动产权证：

　　(一)农村村民因进城落户自愿退出依法登记的农村宅基地的;

　　(二)农村村民自愿退出不动产登记证书中备注为超占面积部分的农村宅基地;

　　(三)农村村民因继承、受赠地上房屋等合法方式占有两处及以上农村宅基地的，自愿退出依法登记的多宅部分的;

　　(四)非农村村民自愿退出通过继承、受赠地上房屋等合法方式占用的依法登记的农村宅基地的;

　　(五)自愿有偿退出的其他情形。

　　农村集体经济组织应当根据退出的农村宅基地及地上房屋面积给予适当补偿。

　　第三十六条 对属于下列情形的农村宅基地，报经镇人民政府(街道办事处)批准，由农村集体经济组织依法无偿收回，并注销不动产权证：

　　(一)恶意强占的;

　　(二)批准迁建后无故不退出原农村宅基地的;

　　(三)以农村宅基地置换村居社区公寓或新农村宅基地，未按约定退出原农村宅基地的;

　　(四)农村宅基地使用权人死亡，无人继承农村宅基地地上房屋的;

　　(五)非农村村民在占用农村宅基地的地上房屋因坍塌或拆除等情形自然灭失后;

　　(六)其他属于应当依法无偿收回的情形。

　　第三十七条 对属于下列情形的农村宅基地，报经镇人民政府(街道办事处)批准，农村集体经济组织可协商有偿收回农村宅基地使用权，并注销不动产权证：

　　(一)公共设施和公益事业建设需要的;

　　(二)在2018年2月26日之前，已依法登记但未建成永久性建筑物的农村宅基地;

　　(三)其他可以有偿收回情形的。

　　第三十八条 对属于下列情形的农村宅基地，在保障农村宅基地使用权人合法权益的前提下，鼓励农村集体经济组织采取合理的措施进行整治：

　　(一)空闲或地上房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的农村宅基地;

　　(二)地上房屋经鉴定为危房、存在严重安全隐患且闲置无人居住的;

　　(三)其他应当进行整治的情形。

　　第三十九条 农村集体经济组织取得退出和收回的农村宅基地，应分配给具有农村宅基地分配资格的本村村民，保障农村村民的基本居住需求。

　　鼓励农村集体经济组织因地制宜探索打造“四小园”、建设公共设施、复垦复绿、发展新产业新业态、建设集体租赁住房、调整用途利用等多种形式盘活利用。

第九章 不动产权登记

　　第四十条 农村村民申请使用农村宅基地新建、原址翻建、改扩建、异址新建住宅的，新农房建成并通过验收后，镇(街道)自然资源部门根据联合验收结果制作权籍调查资料，依申请进行不动产权登记。

　　申请人未按相关规定进行建设，或建筑验收不合格的，不予办理不动产权登记。

　　第四十一条 村居社区公寓，由农村集体经济组织先行申请农村宅基地使用权及房屋所有权首次登记，农村集体经济组织与农村村民共同申请办理农村宅基地使用权及房屋所有权转移登记;多户联合建房的，由共有人共同向不动产登记机构申请办理不动产权登记，并提供农村宅基地宗地合并批准文件和共有分配协议等材料。

　　第四十二条 农村宅基地及地上房屋发生转移流转、退出、收回或抵押情形的，原农村宅基地产权人或农村集体经济组织应当及时向不动产登记机构申请办理不动产变更(注销)登记手续。

第十章 遗留问题处理

　　第四十三条 各镇人民政府(街道办事处)应当查清辖区内2018年2月26日之前已实际建成、作为居住使用且未完成房地一体登记的农村宅基地及地上房屋，及时引导农村村民按照历史遗留问题处置的相关政策进行确权登记。

　　第四十四条 对于2018年2月26日之前已经建成房屋，因历史原因未办理合法用地手续，在符合“一户一宅”前提下，农村村民可申请使用上述类型的农村宅基地原址翻建、改建住宅，并按相关规划控制要求进行用地红线退缩，具体程序按照使用农村宅基地新建住宅执行。

　　第四十五条 各镇人民政府(街道办事处)应指导农村集体经济组织，在尊重历史、公平合理的前提下，探索通过有偿使用、有偿退出、依法收回、安全监管等多种方式妥善处理历史遗留问题。

第十一章 监督管理和责任追究

　　第四十六条 区农业农村、自然资源、住房城乡建设和水利等职能部门应当依据本规定在各自职责范围制定相应的配套政策，加强对各镇(街道)农村宅基地和住宅建设管理的指导和检查工作。

　　各镇人民政府(街道办事处)应当结合本辖区的实际情况，参照本规定制定符合本辖区实际的农村宅基地和住宅建设管理政策及相关操作细则，并报相关职能部门备案。

　　各村(居)民委员会应当制定、完善包含农村宅基地和住宅建设管理内容的村规民约，并指导本辖区的农村集体经济组织制定、完善包含农村宅基地和住宅建设管理内容的集体管理制度。

　　第四十七条 建立健全农村宅基地建房监管执法制度，构建区、镇(街道)、村(社区)三级联动的动态巡查机制，及时发现、查处农村村民非法占用土地建设住宅行为，维护农村宅基地和住宅建设管理秩序。

　　第四十八条 各镇人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会和农村集体组织应当将涉及农村宅基地管理的有关事项规定以及举报投诉电话向社会公开，接受社会监督，及时处理和化解矛盾纠纷，确保农村社会稳定。

　　第四十九条 区、镇(街道)应当加强对村(社区)农村宅基地管理的监督检查，对于农村宅基地管理秩序混乱的村(社区)，要及时责令其整改。对履行农村宅基地管理、监督职责不力，造成重大损失或恶劣影响的，应当对相关负责人实施问责。

　　第五十条 农村村民违法占用土地建设住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律、法规进行处罚。

　　严禁城镇居民和不符合条件的农村村民私自买卖农村宅基地和地上房屋。违者按有关法律法规追究责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十一条 从事农村宅基地管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十二章 附则

　　本规定由区农业农村局会区住房城乡建设和水利局、市自然资源局南海分局等部门负责解释。