东莞市共有产权住房管理办法(第一次征求意见稿)

　　第一章 总则

　　第一条〔目的与依据〕 为全面落实党的十九大关于“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的部署，加快完善我市以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主的住房保障体系，根据《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、中国银监会关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)、《广东省住房和城乡建设厅关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》(粤建保函〔2018〕993号)、《广东省住房和城乡建设厅 广东省发展和改革委员会 广东省财政厅 广东省自然资源厅 中国人民银行广州分行 中国银行保险监督管理委员会广东监管局关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》(粤建保〔2020〕123号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条〔定义〕 本办法所称的共有产权住房是由政府投资或提供政策优惠支持，按照有关标准筹集建设，面向符合规定条件的对象供应，实行政府与承购人按份共有产权，并限定使用和处分权利的保障性住房。

　　第三条〔适用范围〕 本办法适用于本市行政区域内共有产权住房的用地规划、筹集建设、审核配售、使用、退出以及监督管理等相关工作。

　　第四条〔职责分工〕 市住房城乡建设局负责指导、监督全市共有产权住房工作;负责共有产权政策的研究制定;负责组织和协调本市共有产权住房的规划、筹建、分配和管理等工作;负责共有产权住房项目土地出让方案的备案和配售方案的审核。

　　市财政局负责审核本市共有产权住房资金年度预算和决算;负责审核配建共有产权住房选取、市镇分成方案;协调市直行政单位、市政府物业管理中心等单位或市属企业作为共有产权住房接收主体;协助确定共有产权住房的价格。

　　市自然资源局负责共有产权住房用地规划保障、计划指标配置、建设用地供应，负责共有产权住房项目的选址、规划方案审批。

　　市不动产登记中心负责申购人的不动产信息核查和共有产权住房相关登记工作。

　　发改、税务、金融、公安、教育、人社、工信、科技、市场监管、工会、农业农村等部门按照各自职责配合做好共有产权住房工作。

　　各镇街(园区)负责统筹辖区内共有产权住房制度落实的具体实施工作;负责根据本办法制定镇街(园区)辖区内共有产权住房的管理实施细则;负责共有产权住房建设筹集、受理申请、初审、公示等工作;建立属地共有产权住房动态管理台账。

　　市住房事务中心负责对全市共有产权住房申购对象的资格审核、公示工作，统一建立全市共有产权住房台账，指导接收单位(代持机构)做好共有产权住房运营管理工作。

　　市属、镇属相关企业协助做好共有产权住房筹集建设、接收处置、审核配售、运营管理等工作。

　　市级共有产权住房接收单位(代持机构)由市人民政府指定，负责代持市级共有产权住房政府产权部分，负责市级共有产权住房筹集建设、接收处置、审核配售、运营管理等具体工作，负责制定共有产权住房配售方案，报市住房城乡建设局审核后实施。

　　镇街(园区)共有产权住房接收单位(代持机构)由镇街(园区)人民政府指定，负责代持辖区内共有产权住房政府产权份额，负责镇街(园区)共有产权住房筹集建设、接收处置、审核配售、运营管理等具体工作，负责制定共有产权住房配售方案，配售方案经属地镇街(园区)审定，并报市住房城乡建设局审核后实施。

　　第二章 规划建设与房源筹集

　　第五条〔筹建方式〕 共有产权住房采用以下方式筹集建设：

　　(一)政府组织集中建设;

　　(二)通过“限房价、竞地价、限供应对象”等方式由房地产开发企业集中建设;

　　(三)通过“限房价、控地价、定品质、定配建”等方式在商品住房项目中配建;

　　(四)在城市更新、“三旧”改造项目中配建;

　　(五)收购符合要求的新建商品住房或存量住房;

　　(六)转用符合要求的在建和未销售的经济适用住房、直管公房等;

　　(七)接受捐赠等其他合法途径筹集的住房。

　　第六条〔计划编制〕 市住房城乡建设部门会同市自然资源、财政等相关部门，编制住房保障规划和年度实施计划，明确共有产权住房的土地供应总量、建设筹集数量和资金来源。

　　第七条〔选址要求〕 共有产权住房项目选址应当根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划等要求，结合城市功能定位、产业布局和需求分布，优先安排在配套设施较为齐全、功能较为完善、需求较为集中的区域。

　　第八条〔用地保障〕 市住房城乡建设局依据我市保障性安居工程年度建设计划，在充分调查摸底的情况下确定共有产权住房用地年度供应需求，报市自然资源局编入年度建设用地供应计划。共有产权住房建设所需用地计划指标应纳入地方年度用地指标，予以优先保障，列入保障性安居工程的不占用地方年度用地指标;要做好共有产权住房建设用地储备并落实到具体地块，优先使用存量建设用地，确保足额保障和优先供应。人口流入集中、住房供需矛盾突出、房价上涨较快的镇街(园区)应当增加共有产权住房用地供应。

　　第九条〔供地方式及要求〕 房地产开发企业集中建设或房地产开发企业在普通商品住房项目配建的共有产权住房项目原则上采用招标、拍卖、挂牌方式供地，鼓励采取“限房价、竞地价、限供应对象”“限房价、控地价、定品质、定配建”等出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则选择建设单位。实行“定配建(共有产权住房)”出让的住宅用地，配建部分对应的地价应在土地出让金总额中扣减。

　　共有产权住房项目的相关控制性要求须在用地规划条件中明确，列入招拍挂文件，并在成交后纳入《国有建设用地使用权出让合同》。市住房城乡建设局在土地出让前应当明确房价限制的具体要求，以便进行出让地价评估。

　　第十条〔建设要求〕 共有产权住房项目应加强规划、设计、施工、监理、验收等活动的质量把关，保证住房质量。配套市政基础设施及公共服务设施，应同步规划、同步建设、同步交付使用。

　　共有产权住房项目在办理规划审批前，需要就选址、套数、户型、面积等征询市住房城乡建设部门意见;共有产权住房容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套公建、机动车位、商业配置等综合技术经济指标应符合城乡规划的相关要求。

　　第十一条〔户型与交付标准〕 共有产权住房应当坚持“节能、绿色、环保”的原则。户型设计应紧凑实用，建筑面积原则上不超过120平方米，其中90平方米以下户型不低于80%(具体配置比例由市住房城乡建设局根据各镇街(园区)刚性需求确定)。由镇街(园区)结合实际需求，合理确定具体地块项目建筑户型和建筑面积标准。应积极采用建筑产业化技术和工艺，全部精装修交付，装修交付标准按照我市三限房(共有产权住房)装修交付标准执行。

　　第十二条〔集中配建与移交〕 配建共有产权住房布局应相对集中，集中的具体形式包括：集中布局到整栋、整单元或者连续楼层的某竖向户型。土地出让条件中须明确配建分布的具体形式。

　　配建共有产权住房由开发企业无偿移交政府，由政府指定的单位(机构)负责接收，无偿移交产生的税费由开发企业承担。开发企业和政府指定接收单位(代持机构)签订《商品房买卖合同》。如接收单位(代持机构)为市(镇)属企业，接收时，市(镇)企业需与政府以政府投融资项目等方式等价置换，有偿接收。

　　第十三条〔资金来源〕 共有产权住房建设筹集、运营、管理等所需财政资金可从住房保障相关资金中列支，并按政策享受国家、省和市有关专项资金支持。

　　第十四条〔支持政策〕 共有产权住房享受以下支持政策：

　　(一)税费优惠。共有产权住房建设筹集等执行国家规定的各项税费优惠政策(参考国家经济适用住房税费优惠政策，待定)。承购人购买、转让共有产权住房所产生的税费，由承购人、转让方按国家相关税收政策缴纳。接收单位(代持机构)在取得市镇两级共有产权住房时应作为纳税人按国家相关税收政策申报契税、印花税(土地出让合同或销售合同中有明确约定的，按合同相关条款执行)，在持有期间应作为纳税人按国家相关税收政策申报房产税、城镇土地使用税，转让时应作为纳税人按国家相关税收政策申报缴纳相关过户税费。

　　(二)金融支持。鼓励银行业金融机构根据共有产权住房的特点，在依法合规、风险可控的前提下，依据商业可持续原则，完善信贷管理制度，改进金融服务方式。推进金融产品和服务创新，支持承担共有产权住房项目的企业在资本市场通过发行股票、债券等金融工具融资。

　　承购人购买共有产权住房可按照商品住房有关贷款规定申请住房公积金贷款、商业银行个人住房贷款。住房公积金缴存职工，符合共有产权住房供应对象要求的，可优先享有共有产权住房购买资格。购买共有产权住房的承购人需要使用住房公积金的，可按照国家规定向住房公积金管理部门申请。

　　第三章 价格与产权

　　第十五条〔销售价格〕 共有产权住房销售价格实行政府指导价，由住房城乡建设部门会同发改部门根据不同的建设筹集方式确定。

　　通过“限房价、竞地价、限供应对象”等方式由房地产开发企业集中建设的，销售价格不得高于住宅用地出让文件的限定销售价格。

　　通过其他方式建设筹集的，销售价格由接收单位(代持机构)委托房地产估价机构，综合考虑同时期、同地段、同品质普通商品住房的市场价格，同一楼盘的备案价格以及保障性住房等因素提出评估价格，由住建部门按程序审定。

　　第十六条〔产权比例〕 共有产权住房由政府指定的接收单位(代持机构)与承购人按份共有。承购人的产权比例原则上不低于50%(具体项目的个人产权比例由市住房城乡建设部门会同市财政局审核确定，可适当提高)，按总价的相应比例购买产权，并按普通商品住房交易流程办理预售、合同网签备案和不动产权登记手续。

　　第四章 申购审核与配售

　　第十七条〔基本条件〕 共有产权住房主要面向本市户籍居民和符合人才安居条件的人才供应，申购共有产权住房应同时符合以下基本条件：

　　(一)有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录。共同生活子女是指未成年或虽已成年但未具备稳定收入来源的子女。农民安居房未办理产权登记但已录入市农房台账的，或经批准正在实施建设的，应统计为自有产权住房;已占用宅基地但无地上房屋或原有房屋已拆除、灭失且没有批准建设的，不计入自有产权住房。

　　(二)具有东莞户籍且在莞累计缴纳社会养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳社会养老保险满5年。社会养老保险缴纳年限含补缴年限。

　　(三)与共有产权住房销售区域用人单位(各类企业、机关事业单位、社会组织、人民团体等)签订劳动合同(无劳动合同的公职人员以入编卡、聘用合同等材料替代)并正常缴纳社会养老保险(劳动合同签订单位与社会养老保险缴纳单位须一致)。

　　(四)具备以下条件之一：大专或以上学历;中级工或以上职业技能;助理级或以上职称;具有本市户籍10年及以上。

　　第十八条〔定向分配条件〕 共有产权住房面向房源所属镇街(园区)辖区内同时符合以下条件的对象定向分配：

　　(一)符合销售对象基本条件。

　　(二)具备以下条件之一：本科或以上学历;高级工或以上职业技能;助理级或以上职称;具有本市户籍10年及以上。

　　(三)符合以下三项条件之一：一是属市相关部门认定的顶尖人才、特色人才、创新人才、高技能人才、研发人才及东莞市优才卡持有者;二是当前工作单位为国家级高新技术企业、省级高成长中小企业、市级或以上“专精特新”中小企业、市级倍增企业、市级百强创新企业、市级瞪羚企业，市委、市政府有关文件明确的其他重点扶持或奖励的经济贡献突出企业，各级机关事业单位(含市直及以上单位)，且在当前工作单位逐月缴纳社会养老保险满1年;三是获得以下荣誉之一：获得发明专利或实用新型专利，东莞市技术能手(由市人力资源社会保障局认定)，东莞市职工技术标兵(由市总工会认定)，东莞市级或以上党委政府颁发的奖项，广东省级或以上职能部门颁发的奖项。(各镇街(园区)可以根据房源数量、产业结构、人口规模、人才需求等实际情况，经征求市住房城乡建设局意见后，可适当修订上述三项条件。)

　　第十九条〔禁止申购情形〕 具有下列情形之一的，不得申购本市共有产权住房：

　　(一)申购人或配偶、共同生活子女已签订东莞市住房购买合同或产权调换形式的征收(拆迁)补偿协议，或持有未办理受赠、继承手续或其他未办理不动产登记的东莞市住房;

　　(二)申购人或配偶、共同生活子女被列入失信惩戒名单。

　　申购人及其家庭成员应对不存在以上情形作出承诺。

　　第二十条〔配售流程〕 市住房城乡建设局应结合需求及供应能力，建立按房配售制度，程序如下：

　　(一)制订方案。接收单位(代持机构)应制定配售方案，其内容包括配售房源和价格明细表、配售排序方式、配售各环节的时间安排等。配售方案经市住房城乡建设局审核后向社会公布。

　　(二)资格审核。申购人将申购材料提交至房源所在镇街(园区)的住建局，镇街(园区)住建局初审通过后，提交至市住房事务中心进行终审。市住房事务中心、镇街(园区)住建局分别牵头组织人社、自然资源(不动产登记中心)、工信、科技、市场监管、工会、农业农村等部门进行联审、公示。其中，人才、人社等部门负责人才条件、社保缴纳情况的认定，自然资源部门(不动产登记中心)负责自有住房情况的认定，工信、科技、市场监管(知识产权)、工会等部门根据各自职责负责企业类型、发明专利及所获荣誉等的认定。

　　(三)规范分配。 共有产权住房分配按照两个阶段进行，第一阶段定向分配，第二阶段公开抽签分配。

　　1、第一阶段定向分配。面向房源所属镇街(园区)辖区内符合定向分配条件的对象进行分配：符合条件的申购人不超过房源总数的，抽签确定选房次序;符合条件的申购人超过房源总数的，抽签确定入围申购人及选房次序。

　　2、第二阶段公开抽签。定向分配结束后仍有剩余房源的，接受本镇街(园区)和市直及以上单位符合销售对象基本条件的人员申购，并抽签分配。

　　共有产权住房在一定期限内未完成销售的，镇街(园区)可以在全市范围内接受符合销售对象基本条件的人员申购，并抽签分配。

　　(四)合同签订与备案。申购人在选定住房后，需在接收单位(代持机构)指定时间内办理购房合同、网签等手续，并在其后5个工作日内，将最终购房名单、购房合同、签约等信息报镇街(园区)住房城乡建设部门备案。购房合同应明确产权份额、使用规定、转让限定、违约责任等内容。

　　(五)不动产登记。共有产权住房的不动产登记簿和不动产权证书附记栏标注“共有产权住房”，列明全体共有人、按份共有各占有的比例等内容，在产权证共同情况栏填写“按份共有”。