一、修订文件的背景、依据、目标和任务

　　（一）背景。《广州市业主决策电子投票规则》自实施以来（我局同步建立了电子投票系统），在我市实现了业主可以采用方便、快捷的电子投票方式，对物业服务区域内业主共有和共同管理的重大事项进行表决。业主大会采用电子投票表决不仅方便、快捷，而且表决结果真实可信，对保障业主行使表决权、规范我市物业管理活动发挥了较好的作用，取得了良好的社会效益。《广州市物业管理条例》于2021年1月1日施行，条例依据民法典对业主大会会议的表决规则、会议程序及监督管理等相关方面做出了新的规定。因此，为进一步规范我市物业管理活动，切实保障业主行使表决权利，原规则中的部分内容亟需修订。

　　（二）依据。1.《中华人民共和国民法典》；2.《广州市物业管理条例》

　　（三）目标和任务。《广州市业主决策电子投票规则》（以下简称《规则》）修订后会对于保障业主对共同决定事项行使表决权可以产生积极的社会影响，更加有利于维护业主和物业服务企业的合法权益。

　　二、主要内容

　　(一) 《规则》的适用范围

　　《规则》适用于本市行政区域内业主、业主大会采用业主决策电子投票系统进行投票表决的活动及相应监督管理。《规则》所称业主决策电子投票(以下简称“电子投票”)，是指以业主、业主大会采用市住房建设行政主管部门建立的业主决策电子投票系统(以下简称“投票系统”)，对物业管理活动中依法应当由业主共同决定的事项进行投票表决的活动。

　　（二）使用电子投票的条件

　　按照《规则》规定已建立物业服务区域电子投票数据库的，业主、业主大会应当优先采用投票系统进行表决。

　　（三）电子投票组织主体

　　《规则》所称投票组织者，是指对依法应当由业主共同决定的事项，组织业主投票表决的机构或者单位，包括：物业管理委员会、业主委员会、居民委员会、物业服务人等。

　　投票组织者的主体资格应当符合有关法律、法规、规章和规范性文件的规定。

　　（四）业主信息隐私保护

　　《规则》规定公开自然人业主的姓名、手机号码的，应当保护业主隐私，只能公开业主的姓氏、手机号码的前3位和后4位数字，其余信息应当用*号代替。

　　（五）电子投票可以表决的事项

　　《广州市物业管理条例》第二十二条第一款规定应当由业主共同决定的事项，纳入电子投票范畴。

　　1.制定和修改业主大会议事规则；

　　2.制定和修改管理规约；

　　3.选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　5.使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　6.筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　7.改建、重建建筑物及其附属设施；

　　8.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　9.物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　（六）电子投票表决规则

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定《广州市物业管理条例》第二十二条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定第二十二条第一款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定本条第一款规定的事项。

　　（七）电子投票数据库的建立

　　市住房建设行政主管部门统筹投票系统数据库的建立、维护和管理工作，区住房建设行政主管部门具体负责本辖区投票系统数据库的建立、维护和管理工作。市、区住房建设行政主管部门要加强投票系统数据库的安全管理工作。

　　市规划自然资源行政管理部门与市住房建设行政主管部门应当建立投票系统数据库所需信息的共享和更新机制。市规划和自然资源行政管理部门应当将已登记的专有部分地址（房号）、专有部分面积、业主姓名（法人业主名称）、业主身份证件号码（法人业主统一社会信用代码）等相关信息共享给市住房建设行政主管部门。

　　（八）采集业主手机号码的方式

　　自然人业主的商品房、车位等不动产登记的身份证件信息是居民身份证、华侨普通护照、港澳居民来往内地通行证的，可以通过“广州物业管理”公众号的人脸识别功能，填报本人经实名认证的手机号码。

　　前款规定不动产登记身份证件之外的其他自然人业主、法人业主的代表可以将本人经实名认证的手机号码提供给物业管理委员会、业主委员会或者居民委员会，由相关委员会将手机号码提供给街道办事处（镇人民政府）。

　　（九）电子投票数据库的数据变更

　　投票系统数据库相关信息有变更的，街道办事处（镇人民政府）应当按照下列规定，在收集相关信息后向区住房建设行政主管部门申请变更：

　　1.业主手机号码发生变更的，街道办事处（镇人民政府）收集业主变更后的手机号码。但在“广州物业管理”公众号已通过人脸认识功能填报手机号码的业主需变更本人手机号码的，是由本人先行解除与公众号的绑定，再由本人重新绑定时录入变更后的手机号码。

　　2.专有部分地址（房号）、专有部分面积、业主姓名（法人业主名称）、业主身份证件号码（业主法人统一社会信用代码）等信息发生变更，且投票系统尚未采集到该专有部分变更信息的，街道办事处（镇人民政府）收集相应变更事项的身份证件、不动产权属证明等复印件。

　　（十）街镇指导电子投票

　　投票组织者在向业主公示组织电子投票的通知前，应当将表决议题、投票时间等事项书面告知街道办事处（镇人民政府）。

　　表决议题、投票时间等事项符合《广州市物业管理条例》、本规则等相关规定的，街道办事处（镇人民政府）应当告知投票组织者可以进行电子投票，将业主清册提供给投票组织者，并会同投票组织者将表决议题、投票时间等信息在“广州物业管理”公众号向业主公示。

　　表决议题、投票时间等事项违反《广州市物业管理条例》、本规则等相关规定的，街道办事处（镇人民政府）应当对投票组织者提出指导意见，区住房建设行政主管部门应当予以协助；投票组织者应当按照街道办事处（镇人民政府）的指导意见予以更正。

　　（十一）公示投票信息

　　投票组织者应当于电子投票开始30日前，将表决议题、投票时间、业主清册等信息在物业服务区域内显著位置向投票范围内的业主公示，告知业主接收意见的联系方式，公示时间不少于15日。因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议或者组织业主表决的，可以于电子投票开始前通知投票范围内的业主并告知临时组织投票的事由。重大事故或者紧急事件由街道办事处（镇人民政府）确认。

　　（十二）对公示投票信息的异议处理

　　公示期间，投票组织者应当通过召开座谈会等方式听取业主意见并集体讨论。业主对公示的表决议题、投票时间等信息有异议的，应当在公示期间以书面形式实名向投票组织者提出，投票组织者应当自收到异议之日起5日内处理并答复。经核实异议成立的，投票组织者应当调整投票开始时间，并重新公示。

　　投票组织者未及时处理业主异议或者业主对答复不满的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出申诉。街道办事处（镇人民政府）应当在10日内提出处理意见，公示事项违反法律、法规等规定的，街道办事处（镇人民政府）应当责令投票组织者限期改正。未经改正，投票组织者不得组织业主投票。

　　公示期间，业主对公示的业主清册有更正意见的，业主应当按照本规则规定提供相关材料，向投票组织者或者街道办事处（镇人民政府）提出更正意见；街道办事处（镇人民政府）应当将收集的相关材料报区住房建设行政主管部门，区住房建设行政主管部门应当及时变更、完善投票系统数据库。

　　（十三）电子投票的期限

　　电子投票期限不得少于5日，不得超过30日。

　　（十四）表决议题录入投票系统

　　投票组织者应当于电子投票开始时间3个工作日前，向街道办事处（镇人民政府）提交表决议题、投票时间等书面资料。

　　投票组织者提交的前款资料符合《广州市物业管理条例》、本规则等相关规定的，街道办事处（镇人民政府）应当会同投票组织者将表决议题、投票时间等信息录入投票系统。

　　（十五）业主进行电子投票

　　电子投票前，业主应当关注“广州物业管理”公众号，按照操作指引将业主身份与公众号绑定。业主可以在公众号接收投票信息后进行投票。

　　投票系统于投票开始时间起自动向业主绑定的公众号发送投票信息，在投票截止时间自动终止投票。

　　投票期间，业主可以在公众号查询本人表决意见、已经投票的业主总人数和专有部分总面积。

　　（十六）一房有多个业主的电子投票意见

　　投票系统采集的一个专有部分有两个以上业主，且两个以上业主身份均与“广州物业管理”公众号绑定的，投票系统采用该专有部分的电子投票表决意见是第一个投票业主的意见。

　　业主应当对本人的电子投票表决意见负责。

　　（十七）业主委托投票

　　电子投票期间，因客观原因不能使用电子投票但需要投票的业主，可以委托居民委员会或代理人投票。

　　符合本条第一款规定的，业主委托投票应当遵守下列规定：

　　1.委托居民委员会投票的，业主应当向居民委员会提交书面委托书，委托书应当载明委托事项、业主本人对表决议题的表决意见及委托期限，并出示业主身份证明和不动产权属证明；

　　2.委托代理人投票的，代理人应当向居民委员会提交业主的书面委托书，委托书应当载明委托事项、业主本人对表决议题的表决意见及委托期限，并提交业主的身份证明、不动产权属证明和代理人的身份证明等材料，或者提交公证机构出具的能够证明业主身份的公证书和代理人的身份证明；

　　3.居民委员会应当根据街道办事处（镇人民政府）提供的业主清册核实业主身份；

　　4.在电子投票时间截止前，街道办事处（镇人民政府）会同居民委员会应当将业主表决意见在投票系统中录入。在电子投票时间截止后，向居民委员会提交业主书面委托投票意见的，不得计入电子投票结果。

　　（十八）既委托投票又电子投票的意见如何确定

　　业主委托居民委员会或委托代理人投票，又在电子投票期间进行了电子投票的，投票系统采用的业主表决意见是业主电子投票的意见。

　　（十九）统计投票结果

　　投票系统在电子投票截止时间起，自动统计表决意见，生成电子投票的表决汇总结果和表决明细。业主可以在“广州物业管理”公众号查询表决汇总结果。

　　表决汇总结果包括：参与表决投票业主的专有部分总面积、总人数及占比比例，未参与表决投票业主的专有部分总面积和总人数，全体业主表决意见的汇总结果等。

　　表决明细包括：参与表决投票业主的地址（房号）、专有部分面积、投票形式、表决意见等。

　　（二十）公示投票结果

　　街道办事处（镇人民政府）应当于投票系统生成表决汇总结果、表决明细后的1个工作日内，将表决汇总结果、表决明细的电子文档送达给投票组织者。

　　投票组织者应当自收到表决汇总结果、表决明细的次日，将表决汇总结果、表决明细向投票范围内的业主公示，公示时间为15日。

　　投票组织者未按照本条第二款规定公示的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期公示并通告全体业主；逾期拒不公示的，由街道办事处（镇人民政府）自逾期之日起3个工作日内公示。

　　（二十一）投票结果的异议处理

　　对表决汇总结果、表决明细有异议的，异议提出人应当在表决汇总结果、表决明细公示期间以书面形式实名向街道办事处（镇人民政府）提出，街道办事处（镇人民政府）应当按照下列规定处理：

　　1.提出查验本人书面委托书的，业主应当出示身份证明和不动产权属证明。街道办事处（镇人民政府）应当会同居民委员会将书面委托书供其查验。经查验，书面委托书载明的表决意见与公示表决意见不一致的，由街道办事处（镇人民政府）在投票系统重新录入表决意见，并由投票系统自动统计生成表决结果并通告。

　　2.有证据证明不是业主进行电子投票的，可以向街道办事处（镇人民政府）反映并提交相应证据。街道办事处（镇人民政府）应当会同区住房建设行政主管部门进行核实。经核实情况属实的，街道办事处（镇人民政府）应当重新统计并通告表决结果。

　　3.对业主人数、专有部分面积等业主投票权数提出异议的，业主、物业服务人、建设单位应当提交相应证据材料。街道办事处（镇人民政府）应当会同区住房建设行政主管部门进行核实。经核实，异议的业主投票权数不符合《广州市物业管理条例》第十八条、第二十八条、第一百零九条等规定的，街道办事处（镇人民政府）应当重新认定业主投票权数，重新统计并通告表决结果。

　　街道办事处（镇人民政府）应当自受理异议之日起30日内对异议进行核实处理；情况复杂的，可以延长30日。

　　（二十二）对不按规定采用电子投票的处理措施

　　投票组织者违反《规则》第二条规定，不采用投票系统进行表决的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期改正，并通告全体业主。

　　（二十三）对投票组织者违反其他规定的处理措施

　　投票组织者违反《规则》第十四条、第十五条规定的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期改正，并通告全体业主。

　　业主委员会违反《规则》规定，经街道办事处（镇人民政府）责令其限期改正但拒不改正，造成严重后果的，街道办事处（镇人民政府）可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员。

　　（二十四）对虚假投票的处理措施

　　任何单位、个人不得冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票，不得伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名。

　　有前款规定行为的，按照《广州市物业管理条例》的相关规定予以行政处罚；给业主、业主大会造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　（二十五）使用投票系统征集业主意见

　　经物业服务区域内占业主总人数5%以上业主提议有事项需要召开业主大会会议表决的，提议业主可以持表决议题、同意召开业主大会会议的业主签名表等相关书面资料，向街道办事处（镇人民政府）申请使用投票系统征集其他业主是否同意召开业主大会会议的意见。

　　经核实，提议业主人数达到物业服务区域内业主总人数5%以上的，街道办事处（镇人民政府）可以参照本规则规定，使用投票系统征集其他业主对是否同意召开业主大会会议的意见。同意召开业主大会会议的业主人数达到物业服务区域内业主总人数20%以上的，应当按照《广州市物业管理条例》第二十四、第二十五条等规定召开业主大会会议。

　　（二十六）《规则》的施行日期和有效期限。

　　《规则》自印发之日起施行，有效期5年。《广州市业主决策电子投票暂行办法》（穗建规字〔2019〕8号）同时废止。

　　三、解读途径

　　（一）市政府门户网站、本局官方网站；

　　（二）“广州市物业管理”微信公众号；

　　（三）市物业管理行业协会网站。

　　四、解读时间

　　在《规则》正式颁布后10日内，对社会公布解读材料。

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