南京市江宁区征收安置住房建设标准指导意见(试行)

地方特产2022-03-31 04:56:37未知

　　一、总则

　　1.1 为规范江宁区征收安置住房建设行为，确定征收安置住房建设标准，维护被征收人的合法权益，依据国家、江苏省保障性住房相关文件政策以及各部门规章、技术标准规范等要求，结合我区实际情况，特制定本标准。

　　1.2 本标准适用于江宁区新建征收安置住房的建设行为。

　　征收安置住房建设应遵循安全可靠、经济实用、资源节约与环境友好和适度创新的原则。

　　1.3 征收安置住房的规划、设计和建设，应遵循绿色建筑和可持续发展的原则，按照建设节地、节能、节水、节材和低碳环保型住宅的要求，顺应国内外住宅产业化发展趋势，积极推广应用装配式建筑技术；选用先进、成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备。

　　1.4 征收安置住房应按照现行《住宅工程质量通病控制标准》的要求进行设计和施工。

　　1.5 征收安置住房工程均要申报绿色建筑认证。

　　江宁区征收安置住房建设，除应符合本标准外，尚应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

　　二、规划和设计

　　2.1 征收安置住房建设，应符合统筹规划、优化设计、科学建造、经济合理、技术适宜等要求。

　　2.2 征收安置住房规划方案，应采用满足居住区域的基础上，增加其他城市功能配套的混合型社区模式，充分考虑和利用城市基础设施与公共资源，集约利用土地资源，符合城乡发展规划，培育居住区内的地缘情感和居住文化，发挥宜居功能。

　　2.3 征收安置住房户型应实用合理，基本户型结构应固化，具体参考套型设计图库（见附件3-1）组织设计。居住功能应多样化，以满足不同群体的住房需求。建筑平面布局应合理紧凑，提高使用面积系数。

　　2.4 征收安置住房建筑外形应简洁美观，减少凹凸、转折，外门窗洞口不宜过大，合理降低体形系数及窗墙比。

　　2.5 征收安置住房设施，应齐全、适用，遵循共享、高效利用的原则，满足多层级群体的需求。

　　2.6 征收安置住房建设，应执行国家、省、市、区关于产业化的相关政策文件，科学缩短建造时间、节约资源、保护环境，提升住房质量与品质。

　　2.7 征收安置住房建设兼顾一次性投入和使用成本，设计和建造过程中应使用质量可靠，且运行维护成本低的建筑材料和设备系统。

　　三、建筑设计

　　3.1 层高

　　征收安置住房标准层高应符合建筑设计规范要求。

　　3.2 屋面

　　多层住宅宜采用坡屋面，小高层、高层住宅宜采用平屋面。

　　3.3 外墙

　　考虑节能措施，需采用外墙外保温系统，外墙材料采用真石漆，裙房和配套商业外立面可采用岩片真石漆或国产中档石材。

　　3.4 内墙、顶棚

　　3.4.1 套内墙体应按设计砌筑到位，除厨房、卫生间外，一般墙面采用混合砂浆抹面，白水泥两度。

　　3.4.2 除底层外，单元门厅、楼梯、走廊等部位的内墙、顶棚采用涂料饰面。

　　3.4.3 若有活动外遮阳，应满足国家和地方相关规范要求。

　　3.5 门窗

　　3.5.1 外窗可采用塑钢中空玻璃窗，也可兼顾外立面采用彩塑或铝合金，设计需要设置护窗栏杆的选用钢质或不锈钢栏杆。

　　3.5.2 单元外门采用钢质玻璃门，设置门禁及对讲系统。楼梯间防火门采用木质防火门（地下室楼梯间采用钢质防火门）。管井门可采用木质或钢质防火门。

　　3.5.3 入户门为钢质安全防卫门。符合防火、节能设计传热系数相关要求；户内门（避难房间除外）统一作留洞处理，门洞口水泥腻子批白。

　　3.5.4 阳台须统一封闭，阳台外门建议采用塑钢中空玻璃门。

　　3.6 楼面、地面

　　3.6.1 门厅、电梯候梯厅、公共走廊应铺设防滑地砖地面、地砖踢脚线、乳胶漆墙面及顶面。

　　3.6.2 多层住宅楼梯踏步、休息平台应铺设防滑地砖。

　　3.6.3 高层楼梯间1~2层及通往地下室楼梯间防滑地砖地面、地砖踢脚线，其余楼层收光水泥地面、水泥踢脚线（与墙面平）、成品木扶手、金属栏杆。

　　3.6.4 通往地下室的室外楼梯应采用水泥地面收光、水泥踢脚线（与墙面平），不锈钢扶手、金属栏杆，铝板顶棚（侧面封玻璃）。

　　3.7 楼梯、电梯

　　3.7.1 楼梯应符合消防疏散要求。

　　3.7.2 无障碍电梯和消防电梯的设置应符合规范要求。

　　3.7.3 电梯应采用总线制五方通话，并有群控联动功能。应选用中档以上、安全可靠、便于维护的产品。

　　3.7.4 电梯门套应选用石材或不锈钢装饰。

　　3.7.5 楼梯、门厅、走廊应设置节能自熄开关。

　　3.8 室内

　　参照商品房毛坯标准交付，天然气管道、有线电视、网络通信等需入户，有条件的单位在不改变户型内部平面布局前提下可予以简单装修。

　　3.9 栏杆

　　阳台、露台的栏板、栏杆、高度、式样等由设计确定并符合规范要求。

　　3.10 电气、照明

　　3.10.1 开关插座、节能照明灯具、户内配电箱根据设计要求施工，户内强弱电插座、弱电终端、节能灯管配置数量满足要求即可。

　　3.10.2 地下室设备机房应采用通风机除湿，电梯机房应设置防火降温设施。

　　3.11 空调机位

　　空调室外机及附属设施不得裸露无序设置，应结合建筑立体面设计一体化考虑，隐蔽设计，合理、有序、集约设置空调室外机。空调室外机位还应考虑便于安装及操作维护。空调室外机位护栏、装饰百叶应选用铝合金或不锈钢材质，色彩应与外窗颜色相搭配，空调冷凝水应有组织排水。

　　3.12 垃圾桶

　　采用分类收集垃圾桶，并有专用摆放位置（地面硬化），垃圾桶设置处应设污水接收口，并合理设置冲洗设施。

　　3.13 小区出入口

　　门卫房设于进口与出口之间，人行出入口与车行出入口分开设置，分别设置门禁道闸系统。非机动车出入口考虑与人行出入口合并使用（路面应注意考虑非机动车上下），有条件的设置专用出入口。建议机动车出入口采用栅栏式道闸，人行出入口采用不锈钢平开门，门高1.4m。

　　3.14 单元出入口

　　单元底层入口应统一设计，设置雨蓬，有条件的设置门厅，考虑信报箱、奶箱、设备表箱、告示、门牌等功能，优先考虑设置于门厅或架空层，室外则结合景观设置。信报箱、奶箱等应使用不锈钢材质，集中设置。箱体表面应预留合理位置设置保障房LOGO。

　　3.15 车库、车位

　　3.15.1 应根据规范要求设置相应数量的非机动车车库、车位，每栋住宅应设置相应数量的智能充电系统。

　　3.15.2 机动车位应根据规范要求进行配建，充分预留汽车充电设施，并按照规范配比配建纯电动汽车充电桩和专用车位，应为每个车位预留充电桩建设条件。

　　3.15.3 小区宜按照“人车分流”原则，地上可设置商业配套停车位和临时访客车位。

　　3.16 围墙

　　小区实行封闭式管理，围墙宜采用通透形式，主体高度不超过1.8m，突出部分不超过2.2m。围墙上应预留合适位置设置保障房LOGO，具体色彩、材质应兼顾整体风格。

　　四、配套用房及设施

　　4.1 配套用房

　　配套设施的设置应遵循配套建设，方便使用、统筹开发、兼顾发展的原则进行配建，其中布局应遵循集中和分散兼顾、独立和混合使用并重的原则。

　　15分钟生活圈居住区配套设施中，文化活动中心、社区服务中心、街道办事处等服务设施宜联合建设并形成街道综合服务中心，其用地面积不宜小于10000㎡。

　　5分钟生活圈居住区配套设施中、社区服务站、文化活动站（含青少年、老年活动站）、老年人日间照料中心（托老所）、社区卫生服务站、社区商业网点等服务设施，宜集中布置、联合建设，形成社区综合服务中心，其用地面积不宜小于3000㎡。

　　居住街坊内幼儿园、托老所、居家养老服务用房、物业管理用房及物业服务经营性用房、垃圾收集点或垃圾收集房、快件服务用房等配套设施须按照规划条件进行配置。

　　4.2 配套设施

　　4.2.1 区内道路

　　居住区内、居住街坊内道路设计应符合《城市居住区规划设计标准》。

　　4.2.2 排水设施

　　4.2.2.1 采用雨、污分流排水体制。

　　4.2.2.2 各专业管线检查井井盖应统一规格。井盖位置应结合管线工程优化设计方案合理设置，不得在小区大门主要出入口、小区主要通道和单元出入口处设置。市政道路上井盖设置应整齐划一。

　　4.2.2.3 污水管、给水管、燃气管宜布置在建筑以西、以北；电力管和弱电管宜布置在建筑以东、以南。燃气管、弱电管与电力管应分开布置于道路两侧，且必须保证规范规定的安全距离。建筑进出户管线宜南、北错开门庭布置。给水管应采用衬塑镀锌管（明管铺设）并刷银粉漆，室外给水管采用橡塑海绵保温，无吊顶的阳台及公共走道等室外部位管道，应在保温层外侧包裹铝箔。

　　4.2.2.4 道路照明除中央广场和大型绿地可适当安装装饰性景观灯外，其余道路应选择显色性较好、节能环保的LED或其他节能型光源，不应采用大功率、高能耗的光源电器。鼓励采用太阳能路灯，优先选择通过认证的高效节能产品。

　　4.3 楼栋保障房LOGO

　　LOGO样式及做法详见附件3-2。

　　五、绿化

　　5.1 总体要求

　　江宁区征收安置住房小区的环境与景观设计应符合规划条件和总平面布置要求，应满足征收安置住房小区使用与维护要求，注重安全、美观、经济、适用，注重景观与绿地的协调性。以经济、适用且方便养护为原则，小区宜多设置透水铺装、简易凉棚、座椅等，利用雨水回用绿化浇灌。组团小区内宅旁宅间环境景观是小区环境与景观设计的基本单元。地面上一层架空的住宅，架空层内应尽量通透，可配置适量的活动和休闲设施（如座椅等），架空层内不宜设置种植池。户外集中活动场地，应具有一定规模，以不同形状、不同高差的绿块绿带、绿岛绿池与整体场地、回弯场地、通道路径相互穿插。绿地与硬质地面之间应有10cm高度以上路牙。地面上一层窗户前，大乔木配置间距大于3.5m，满足三层以下住户室内通风、采光以及防西晒的需求。

　　5.2 建设标准

　　5.2.1 绿地分布均匀，布局合理，植物选择适宜本地气候及土质，配置科学，层次丰富。鼓励发展垂直绿化、高层绿化。

　　5.2.2 选择寿命长、病虫害少、无毒、无针刺的植物种类。乔木应以落叶树为主，乔木中常绿树种与落叶树种比例应不高于3：7。游园内乔灌木种植比例应在70%以上，其余为非林下草坪、地被植物。

　　5.2.3 种植的乔木胸径不应低于80mm，大灌木地径不应低于50mm；主干道行道树以落叶乔木为主，胸径不应低于100mm。

　　5.2.4 宅旁绿地的种植要综合考虑建筑物的朝向、通风和采光等因素。大乔木宜种植在建筑物5m以外，南侧应选择落叶乔木。

　　5.2.5 景观绿化设计参考图详见附件3-3。

　　六、智能化设计

　　6.1 户内智能化

　　6.1.1 户内多媒体箱

　　应设置户内多媒体箱（含电话、网络、有线电视，并应有一路进线管满足铺设双芯单模光纤需求）。按照江苏省《住宅设计标准》要求，箱内应设有通信（电话、光纤）及电视入户接入点模块，进户线缆与终端接通，箱内预留一条220V电源回路。

　　6.1.2 门禁

　　建议采用电话可视对讲单元门禁系统，门禁卡刷卡信息能上传后台存储。

　　6.1.3 紧急求助报警装置

　　户内设置一处紧急求助报警按钮系统。住宅楼的一层、二层及可上人屋面的顶层，设有架空层或有平台的面层、上一层住户，每户另配置家用无源红外探测报警器2只（住卧室、客厅各1只）。户内应全面设防，包括入户门、阳台及所有外窗。如果有其他安防设施（包括物防手段或其他技防措施），不需设置该系统。

　　6.1.4 燃气泄露报警器

　　厨房配备无源式燃气泄露报警器1只，交付时给业主，不安装。

　　6.2 户外智能化

　　6.2.1 周界防越报警系统

　　有条件的安置房小区可设置脉冲电子围栏，监控中心设电子地图。

　　6.2.2 视频安防监控系统

　　采用TCP/IP数字高清系统形式。应在电梯轿箱、单元出入口（地下室电梯间出入口）、汽车库及自行车库的主要出入口、小区室外出入口、地上集中停车区域（＞10辆车）、小区内主要道路交叉口（非市政道路）、沿街商铺前（间距50m）设置摄像机。摄像机优先选用720P固定摄像机（不采用球机），并带有红外功能，以保证夜间监视效果。硬盘录像资料需保存30天。

　　6.2.3 访客对讲系统

　　采用电话可视对讲门禁系统。

　　6.2.4 出入口控制系统

　　小区人行出入口设置刷卡门禁系统（不锈钢材质），并应能读写单元门禁系统的IC卡。非接触IC卡具有一卡通功能，满足车库管理、出入口管理、未来小区消费等多种功能要求。

　　6.2.5 电子巡查管理系统

　　有条件的安置房小区可设置电子巡查管理系统，可实现对小区进行离线巡更等功能。

　　6.2.6 汽车库管理系统

　　小区出入口的汽车停车道闸采用栅栏式，允许小区固定用户和临时用户（访客）出入，设置简易收费管理系统；小区地下车库出入口设置无人值守的简易型汽车库管理系统，只允许小区固定用户出入。

　　6.2.7 信息引导发布系统

　　小区出入口可设置LED大屏，LED屏建议采取商业模式由商业公司设置，小区建设时应配合景观设计考虑LED屏的位置及预留管路。

　　6.2.8 建筑设备管理系统

　　小区可设置建筑设备管理系统，包括给排水设备故障报警，蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位报警，饮用蓄水池过滤、杀菌设备的故障报警，电梯应设置故障报警、求救信号指示。