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文 | 空间秘探，作者 | 李俊鹏
近期，特别是四季度以来，多家外资、港资逆势加码中国国内房地产市场投资，引发资本市场的强烈关注。黑石、凯德、摩根士丹利、铁狮门、博枫、太古地产、新世界等外资港资在国内房地产市场加速进场，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、酒店、工业与物流地产等项目类型。在房地产市场仍处于下行压力，行业信心不足之际，外资、港资等资本频频进入中国市场拿地，加速涌入中国房地产市场，背后有何深意？
海外投资巨头逆势“抄底“
在监管层放出“三支箭“之前，今年1-11月份，地产行业情况并不乐观。根据业内相关统计数据显示，1-11月，房企销售金额突破千亿的仅有19家，去年同期这一数量为35家，同比之下几近腰斩。从头部开发企业累计业绩来看，今年1-11月的销售金额排名前十房企，销售总金额共计2.78万亿，去年同期前十房企的销售总金额为4.3万亿，同比下滑35.2%。
“三支箭”政策出炉后，各大房企也抓紧冲刺今年最后一个月，近期各种促销活动层出不穷。不少一二线城市商业住宅推出海量特价房，价格普遍是平时的7-8折，部分三四线城市折扣甚至5折起步。正是在这样的行业寒冬之际，市场却涌现出一股新生力量——大量的外资港资企业，开始抄底中国楼市。
1, 美国最大房地产投资集团黑石计划筹集近500亿美元，折合人民币超3600亿元，抄底中国楼市，而早在2021年，黑石就曾从富力地产手中收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益。 2, 大型多元化新加坡房地产集团凯德将成华二仙桥宅地收入囊中，成交价为11.82亿元。同一天，凯德经过22轮竞价，以溢价5%拿下了位于武汉中央商务区的宅地。凯德投资在近日成立2只在岸人民币基金，总规模为40亿元，将聚焦投资于中国的产业园项目，而在10月底，凯德还以15亿元成功购入杭州市钱塘区约40亩住宅地块，该项目计划建设服务型公寓200套以上，高星酒店客房200间，剩余部分做零售商业。 3, 世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司铁狮门（TISHMAN SPEYER），与新长宁集团以50.9亿的成交价拿下办公地块，宣布在上海长宁区开发综合体项目，总面积超过16.3万㎡，将包括甲级写字楼和高端商业设施。并称该项目将被打造为绿色可持续发展的世界级综合体项目。 4, 日本最大的房企大和房屋（Daiwa House）在苏州拿地，该公司屡次在万科内部会议和媒体沟通会上作为榜样被提及，以25.46亿元竞得相城高铁新城板块，地块距离高铁苏州北站3公里左右。 5, 易商红木集团（ESR）宣布与一家机构投资者合作收购55万平方米的资产组合，该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，集中于长三角地区，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等地。 6, 高盛资产管理和森瑶中国共同宣布成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批合作的种子项目为4个位于大上海地区的新基建项目，共计24万平方米。 7, 全球领先的私募股权投资机构美国华平投资集团(Warburg Pincus)设立的华平基金投资的星谊银行二号供应链基地、东谊银河二号智能制造产业基地近期正式动工，分别投资10.5亿元、4.7亿元，这两个项目均在2021年5月份拿地，说明外资已经提早布局抄底，并持续投入。
种种迹象显示，国内焦灼的房产市场并没有那么糟，外资、港资力量大举布局中国房地产市场，展现的是对中国房地产长期看好，或许正是因为市场的“触底”，更刺激了资本市场加大投资的前进步伐。
外资抢蛋糕，最喜欢物流和商办
不过，我们也可以发现，外资、港资“抄底”主要目标并不是中国楼市，而是非住宅物业。说的更明白一点，外资、港资要分得的房地产蛋糕是商业区，主要集中在产业园、工业地产、写字楼、长租公寓、酒店、物流、数据中心等资产类别上，这些产业过去并非传统开发商所关心的主流赛道。
以物流类资产为例，今年外资以及港企的意图更加明确。如黑石集团旗下资管平台收购粤港澳大湾区约28万平方米现代仓库；国际金融服务公司摩根士丹利集团收购长三角近21万平方米的综合物流地产项目；港资企业新世界发展收购位于成都及武汉的6项物流物业；易商红木收购了长三角地区建有55万平方米的物流及工业资产组合等等。
布局物流类资产原因有二：一赚钱，二韧性强。在疫情背景下，物流业展现了它的强大抵御风险的能力，而敏锐嗅觉的外资企业也是一早便以闻之。根据亚洲旅宿大数据研究院统计数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%～8%，远高于商业地产的4%～5%和住宅地产的2%～3%，超强的回馈率成为外企企业布局中国地产的重大支点之一。
此外，除了物流资产，商办资产也是外资港资重点布局的一块“蛋糕”。一般来说，写字楼等大宗物业项目标准化程度高，单一项目资金投入大，管理成本低，能够获取长期稳定收益。根据监测，市场行情好的时候，全国房地产市场大宗交易金额一年超过3000亿元，境外资本最多有八九百亿。
港资则更复合，他们对商办资产并不单纯只做出资方，而是更加发挥其开发能力。以香港房企太古地产为例，今年以来，太古地产在中国内地更是动作不断，在中国最著名的一线和新一线城市，太古地产都运营或建设着至少一个商业项目。
8月，与深圳市福田区人民政府签订了《战略合作框架协议》，双方将在城市更新升级、活化市区环境、引进国际级文化艺术资源等方面将进行合作，并打造具有影响力及示范性的商业项目； 9月，与广州荔湾区政府、珠实集团正式签署项目合作协议，计划打造广州珠江太古聚龙湾项目，这是一个定位为世界级滨水商业地标，未来也将助力广州培育建设国际消费中心城市； 同月，还与上海陆家嘴集团签署前滩21号地块的合作意向书，前滩21号地块位于上海前滩国际商务区，是这一片区最后也是最大的一个综合体开发项目，总建筑面积超过60万平方米，除了住宅部分以外，其中办公部分面积超12万平方米，地上地下商业超17万平方米； 10月，太古地产宣布将与中国中免子公司中免投资在海南三亚合作发展一个零售地标项目。
空间秘探了解到，今年年初，太古地产就宣布未来十年千亿港元投资计划，其中有500亿港元将投放到中国内地。
无论是黑石还是太古在中国内地的商业布局，可以清晰的看出，外资、港资在中国房地产主要进行是非住宅项目的大宗交易，并以购买物流地产、商业综合体等商办资产为主。其中原因无非看中的是其在特殊环境下的收益模式，即大宗交易的资金一般来源于养老金、大学基金、主权基金等，其资金成本低、规模大，通常进行中长期投资而非短期炒作。
新风口长租公寓，倍受青睐
除了物流资产和商办资产，今年以来，最受关注的长租公寓也是外资和港资重点关注的一个版块。在党的二十大再次强调“租购并举”的大背景下，长租公寓行业正迎来新“变局”。
根据住建部等相关部门规划，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。近两年，全国已建设筹集保障性租赁住房256万套间，能够解决700万新市民、青年人的住房问题。
正因如此，住房租赁市场迎来新风口，龙头企业竞逐长租公寓赛道，头部玩家竞逐资管赛道。为了追求多元化和“第二增长曲线”，万科、龙湖等房企背景的也大张旗鼓地布局长租公寓市场，以万科为例，万科泊寓截至目前已累计获取21万间房源，累计开业17万间，出租率达到95%。与此同时，保租房扩容在今年迎来高峰期，众多的长租公寓企业纷纷加入保租房“纳保”行列。所谓“纳保”，是指租赁项目按照各地出台的保障性租赁租房标准进行申报，审核成功后，可称为保障性租赁住房，遵循相应的租金要求，享受相应政府优惠。
这是长租公寓企业为政府做事的经典案例，长租公寓既是市场商品，又是政府保障民生的保租房，如此操作，可谓是一石二鸟，双方共赢。因此，许多长租公寓企业，在此春风下，喊出了“应纳尽纳“的口号，据不完全统计，万科泊寓今年开业项目中保障性租赁住房房源将超过一半。
根据亚洲旅宿大数据研究院统计测算，到2030年，长租公寓的市场规模有望超过4万亿元；到2035年，国内的租房群体将扩容至约3亿人。市场火爆，加上政府的加持，迎来新风口的长租公寓也备受资本特别是外资的青睐。
做另类资产管理生意的博枫资产管理，“抄底”中国资产的标的就是长租公寓，这家来自于加拿大的资管公司坐拥7500亿美元的全球资产规模，两个多月前落子中国的第一个项目就是租赁住宅。今年9月，位于上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目被博枫收购。该项目由富力地产和合景泰富联手打造，标的面积约4.2万平方米、约560间客房。交易完成后，该项目正式命名为上海五角场博邻行政公寓，定位为中高端租赁住宅。
外资除了单纯的财务投资，近年来外资品牌也非常看好长租公寓市场。2020年，美国长租公寓品牌睿星资本收购了上海中山公园附近的资产，并对其改造翻新，推出了首个高端租赁社区品牌；碧桂园与奥克伍德集团合力创建高端公寓产品「奥克伍德碧轩」；针对中国境内不同群体的长租公寓需求，雅诗阁不但在中国内地拓展规模迅速达到44000间，还分别于2020年及2022年推出两个适应本土的品牌雅遇长租公寓及升级产品雅院服务公寓。
从外资对中国长租公寓市场的青睐可以看出，随着新型租客群体95后、00后进入社会，年轻群体对于品质的租住生活有着极高的要求，希望享受便利性更高、更加专业化的租住体验和服务。所谓，从投资的角度来说，未来的长租公寓资产一定是备受资方青睐正在火速崛起的重要标的。
酒店资产投资“仍需努力”
相比于物流资产、写字楼商办资产，以及正在火速崛起的长租公寓资产，外资港资对酒店标的的投资仍然处于不温不火状态。根据亚洲旅宿大数据对大宗资产梳理盘点，今年1-11月，外资和港资投资酒店资产占大宗资产投资比例仅为12%，不过同比去年的8%，有了4个点的增长。
空间秘探梳理发现，前面列举的外资港资投资机构，除了太古地产由于重点参与项目开发，商业开发项目本来就有酒店投资（今年8月，太古地产与深圳福田区签署合作协议，同月宣布旗下酒店项目将率先落地），直接参与收购抄底酒店资产的投资机构屈指可数。
第一太平戴维斯三季度报告中数据显示，以北京市场为例，北京写字楼市场处于供过于求，潜在买家会仔细甄别并对优质资产出手；酒店受疫情影响最大，虽成为抛售变现的主力资产，但不是热门标的。
此外，中国高星级酒店由于天然患有“地产时代”综合征，很多资产都是不良资产，在交易过程中往往“有价无市”。一二线城市高星级酒店数量早已喷发，在一些低线城市，由于当年地方政府对五星级酒店的狂热，在地产狂飙的时代也埋下隐患——烂尾工程增多、不懂运营亏损加剧。
据空间秘探统计，近10年来，在全国烂尾、倒闭、换牌的100多座五星级酒店中，80%都是国际或者地产高端酒店品牌，其中不乏万豪、希尔顿、喜来登、洲际这些为我们熟知的外资大牌。除了烂尾外，地产公司和当地政府当年建造高星酒店，只是为了彼此的“门面“，运营情况糟糕，出租率低，普遍处于亏损和破产状态。正因如此，近两年高星酒店资产拍卖非常常见，拍卖价格大部分过亿，但是成交率还不到10%，有的酒店资产甚至拍卖数年，也没有投资机构接盘。
不过，空间秘探观察发现，这一现象正在发生变化。一方面，外资更多的倾向于纯财务投资，大宗资产整合是其一个重要方向，从单纯的标的到综合的标的正成为改变的路径。过去，投资的可能就是一栋写字楼，现在投资的可能是一个商业综合体，而优质的酒店资产正是商业综合体的一个重要承载和组成部分；另一方面，相对于外资，港资除了纯财务投资，更着重于加强项目的综合建设，如太古地产、嘉华国际、新世界等港企，在内地的投资更多的是“躬身入局“。如太古地产的西安太古里，太古地产持有70%股份，曲江新区下属企业持有30%股份；广州聚龙湾太古里，太古地产和合作方各持50%，并不都是单纯的“买卖”，更多的是后面的“运营”。正因如此，这些商业综合体项目里面，酒店投资也占据着重要分量，对于酒店投资来说，也是未来重要的机会之一。
综上，步入2022年末，国内房地产市场正在从困厄迎来复苏，房企整体融资环境也出现了更多有利的情形，风险进一步扩大的概率正在下降，购房者和投资者信心正在修复，市场正在从触底反弹，企稳可期，在这样的背景下，外资和港资的纷纷入局中国地产市场，无疑为中国房地产市场及产业链的平稳健康发展注入一针强心剂。而对于行业更为关注的长租公寓和酒店投资，新的机会已经到来！
