撰文 / 李逗
编辑 / 董雨晴
按照原本规划，融创中原大观二期的房子，应当是在7月15日进行交付。不过，从今年3月份开始，不确定性出现了，项目交付时间被延后。在业主的再三督促下，一群施工队人员进场施工仅三两天就很快散去，让业主们开始怀疑复工的进展。有知情人士表示，该项目的规模化复工复产工作正在有序推进，但由于结算纠纷问题及烟尘管控等因素，项目二期预计延期一年左右。对于急于拿到房子的业主们来说，还有许多疑云未解。
很多买了融创郑州中原大观项目的业主们至今仍一头雾水——他们花真金白银买的房屋，交付时间一拖再拖，项目所在施工围栏内的施工进度也扑朔迷离。
6月中下旬，郑州白天最高气温数日飙到了近40度，但融创中原大观项目的施工队无法停歇。数十名工人，正在对一栋尚未完结的主体结构进行修缮。只不过，施工进度远远落后于项目计划的交付节点，施工人数也远远不足约定的百人规模。
仅仅一个月前，该项目还处于停工困扰中。为了安抚业主的焦虑情绪，融创派了施工队进入现场，启动复工仪式。但不久后业主们就又发现，短暂的仪式过后，施工现场又再次归于沉寂，“复工仪式结束后，工人就全散场了，第二天就来了三四个人。”
据《财经天下》周刊了解，融创没有如期推进施工的原因有很多，除了最显而易见的缺钱之外，另一个重要原因也在于，一旦项目到了封顶节点，意味着开发商要支付的工程款压力更大了。
对于此次延期交付事件，一位接近融创的行业人士也对《财经天下》周刊表示，“融创中原大观项目二期因与施工方存在结算纠纷问题，导致项目工程进度暂缓”。不过，规模化复工复产工作已经在有序推进，但由于上述原因叠加疫情及烟尘管控等因素，项目二期预计延期一年左右。
在楼市新周期背景下，作为大宗商品的烂尾楼，从来没有像今天这样引发社会多方群体的关注。由此引发的交付问题，始终挑动着购房者的心弦。在郑州，人们买房的担忧已经不在于涨跌问题，而是烂尾。
扑朔迷离的复工
长期以来，施工单位的日子过得算滋润。每当开发商拿到一块新项目，房企的施工利润就会找上门来。但在今年，施工单位们不仅没有单子可接，反倒连开发商欠的工程款，也拿不到手了。
郑州融创项目的许多个施工现场，甚至开始陷入不寻常的沉寂。
以往，中建二局是融创多个项目的总包单位，先后承接了中州坊二、三号院、融创城融馨园、大河宸院、观澜壹号、平原融创文旅城等项目。但在今年，这些项目大多都面临着楼盘交付的困扰，敲敲打打的施工声，时有时无。
融创中原大观在郑州属于红极一时的明星盘。当年度销售十分火爆，价格也很美丽。为了买房，很多业主甚至用上了非常规手段——“首付分期”。辗转来到今年，局面开始反转，很多人不仅背负着每月一万多元的房贷，还要担心延期交房，以及可能出现的烂尾。
按照原本规划，融创中原大观二期的房子，应当是在7月15日进行交付。不过，从今年3月份开始，很多事情变得充满不确定性。没能如约交付的期间，融创中原大观也曾向业主承诺复工。最终，经过近3个月的维权沟通后，2022年5月20号当天，成了融创中原大观复工的日子。
据一位知情人士透露，5月20日那天，穿着黄马褂戴着红帽子的建筑工人们，来到了施工现场，进行了一场人员壮大的复工仪式。然而，这并不意味着项目的施工真正步入了正轨。业主们发现，开进施工现场的塔吊没动一下，没多过久，这些施工人员就都散了。
为了掌握项目施工的真实进展，融创中原大观二期的业主们操碎了心。最近一段时间，一些业主几乎每天都望着窗外一栋栋光秃秃的楼房，直播每天的施工情况。通过不间断的直播，手机无人机齐上阵 ，几位业主给融创业主们进行了一场完整的复工直播。
他们去的比施工方早，回的比施工方晚。但最终业主们还是发现，施工现场不仅看不到施工迹象，也无操作工人，吊塔也是停滞状态，只看到了一个三人复工小分队，“在我们看来不能算完全复工了，其他楼都停着”。
图/视觉中国
业主方面有人认为，这是一场融创迫于“压力”呈现的复工仪式。按照业主们和融创方的约定，项目的施工将分为3个阶段进行：13号楼施工，地库复工，以及全面复工。但时至如今，业主们只能看到13号楼的缓慢施工，其他的施工环节却迟迟未动。
“目前只有中建二局来了一些施工人员，主要负责13号楼的主体施工，而对于负责水电、地库的分包单位，却迟迟未进场”，业主张扬（化名）告诉《财经天下》周刊，“目前是总包在阻拦分包施工，因为中建二局和融创的项目纠纷还在进行中。”
这之后，融创中原大观的复工接连制定了一个个交付节点。然而，项目的交付时间一拖再拖，最新交付日期延迟到了2023年7月31日，也就是一年之后。
这或许不是个例，房企因资金压力影响，复工缓慢以至于延期交房的情况正频发。在成都、泉州、菏泽等城市，都有房企发出延期交房声明，有称是受疫情等不可抗力因素影响，还有房企实则因资金链紧张，影响了项目施工进度。
根据克尔瑞公布的“2021年24个重点城市已停工，延期交付问题项目汇总”统计报告显示，截至2021年年底，郑州是全年成交项目问题占比最高的城市，成交的问题项目占比达到了28%。
郑州，曾被看好的宝地
2016年时，在融创中国董事会主席孙宏斌眼里，郑州楼市还是一块儿藏着金子的宝地。
原因也很简单，“郑州的市场比较平稳，风险不大，因为房价并不高”、“北上广深地价高得吓人，强二线城市最看好郑州”，说这话时，老孙还是时隔12年之后第一次踏入郑州。
那一年的郑州，正如朴树歌里边唱的词：新世纪来的像梦一样。当地鼓励去库存并出台一系列政策。许多专家站出来呼吁人们买房，开盘清盘成为郑州楼市的标配，一些卖不动的房源借机入市，照样能被一抢而空。
郑州的楼市盛宴，吸引了很多外来房企的加入。这些来到郑州的开发商们，一年就让郑州市场诞生出了16个地王。不过，老孙的到来，却是以一种独特的出场方式，揭开了融创重回河南郑州的序幕。
2016年3月19日，孙宏斌从天津飞到了郑州。时隔12年重回郑州的老孙感概万千。他给郑州公司下达了明确的指令：看好郑州市场；一定深耕郑州；为郑州市场带来好产品。
负责郑州市场的融创，在郑州演绎了一场“兵贵神速”，没多久就在郑州的很多个偏远地段，布局了十多个项目。但最终，融创的多个项目却陷入了“冰火两重天”的困境：一面是业主们的交付维权，一面是满城排队的开盘热销。
亲身体会过2019年郑州买房热潮的陈旭（化名），到现在还对融创的营销套路印象深刻，“融创好多盘其实比较偏远，每次搞价格战，刚需们比较吃这个，销量也不算太差”。
2019年12月，融创城一开盘，就开出了跳楼甩卖价，原本14000元/㎡的房子，直降到10500元/㎡，直接击穿市场“底价”。整个郑州地产圈和房地产都为之沸腾了。当天晚上开盘，项目人山人海，交通堵得整条街水泄不通。但最终，排队的人们还是发现，所谓的超低价只是个别房源。相当于一个假噱头，全城人直呼“上当”。
融创大河辰院项目的营销，也遭遇了同样的命运。当年7月13日，融创位于郑州惠济区的大河辰院项目降价3000元/㎡，二期开盘比一期价格低出很多。结果，二期开盘就收到了老业主的大规模维权。
分裂在这一刻发生，一边引发排队疯抢，一边是先期购房者闻讯维权。
“本来是售楼处开盘，结果老业主去堵售楼处。然后，融创当晚就跑到酒店去开盘，老业主听到消息，又集体去酒店围堵。”陈旭回忆道。
融创搞价格战的原因很简单，房子不好卖。去年，郑州楼市销售极度惨烈。但很多人没注意到的是，郑州楼市低位运行的情况已经持续了3年。根据禾略研究院提供的一份数据显示，自2017年11月开始，郑州房价开始高位回落，2018年12月开始下探筑底，低位盘整整持续了3年。
Top30房企的投研经理张亮（化名）表示，“主要问题还在于郑州前提大量的库存，让客户没有购买的紧迫性，企业被迫拉长开发周期。而由于资金成本的压力，又要加快周转，就要以价换量，造成的结果是，购房人买的越晚，反而越便宜。”
图/视觉中国
“价格战”打出的诱人标价让很多郑州的刚需买房人决定上车，但问题也随之而来。
自入郑以来，融创在郑州的项目陷入了“交房必维权”的泥沼，原因则各种各样——大河宸院是精装修质量问题、融创城开珑府是漏雨问题、中原宸院开盘两月就降价十几万，最终都发生了维权。
到了2022年，事情又演变得更加复杂。项目由原本的质量维权，变成了项目停工，延期交付。“当初营销的时候，可能销售价格压太低，后来就一直因为减配维权。现在减配已经不值得维权，因为融创大部分项目已经通通停工了。”一位当地的业主陈程（化名）表示。
陷入停工危机之后，一些开发商开始直接摊牌“躺平”。一位郑州房地产行业的业内人士分析，主要原因是受到市场低迷、行业信心不足的影响。换言之，当下开发商做出努力想要获得回报变难了，一些开发者索性就不争不抢了。
工程款去哪儿了？
业主陈星一开始怎么都不理解，“项目封顶都建好了，剩下的为什么不接着盖呢？”
2021年12月31日，是郑州融创宸院二期项目的交房日。最初的施工进展，看起来还很顺利。小区主体、外立面基本完工，只差最后的小区消防设施和景观，就能如愿收房了。但业主们等了近3个月，小区内的施工工人始终寥寥无几，合同约定好的竣备验收时间也一拖再拖。
2022年6月中旬，陈星终于等来了交房日，但交房的实际效果却大打折扣。业主们发现，这些交房的项目并没有真正完成施工，不仅没有了最初说好的市政配套，就连消防栓里也看不到水管和消防枪。“交房太赶了，第一次遇到连小区都没建好就强制交房的”。
这也不是郑州融创一个区域遇到的问题，在社交平台上，广州融创城、成都融创等业主都反映有相似情况。
据知情人士表述，融创遇到债务危机后，由于没有钱支付工程款，融创就用商票兑付。直到其总包单位中建二局发现，手里的商票根本兑付不了，于是停工了。
工程款迟迟不到位，施工方只好掀了“牌桌”。要知道，任何一个项目的建设都涉及三方，即开发商负责拿地、总承包单位负责主体施工，总承包单位下还有各种小承包商、小建筑度、材料供应商等。
那么，这些不翼而飞的工程款，又是缘何消失了？
房地产开发本就是一场资金游戏。房屋建设期间资金形成了环环镶嵌的圈子。开发商欠总承包的的钱，总承包欠小承包的钱。
最初的施工，是各方难得的“蜜月期”。把楼先盖起来，这符合各方的基本利益。但到了某个阶段，需要结算工程款时，往往也是最容易引发纠纷的环节。
郑州本地的施工从业人士说道，“一般会允许房企拖欠一段工程款，比如这月销售不好，晚两个月付，不至于停工 。但如果对预期不看好，到了封顶阶段，施工机械人员脚手架可以撤，这样一来，停工对施工方损失也会更少。”
上述人士表示，“按头部房企的计价和付款方式，一般就是招标施工单位对总价进行报价，合理价中标，价低的有优势，付款则是按照每个月做多少工程量进行计算，下个月报付款资料审核完之后付款。”
实际上，给到施工方工程款的资金，原本是属于项目上的预售监管资金。这笔钱本来仅限于各地项目上的工程建设款项，但在高周转模式下，预售监管的钱往往会被集团统一抽走，用于还债和拿新地。
拿郑州市场来说，当地一般会规定，监管资金为项目建设工程资金总额加上20%不可预见的费用支出，同时对房企进行差别化信用管理，对高信用房企的资金额度降低、提取比例提升。
但实际执行层面，却并不完全以此为准，“这个监管政策，只是地方的行政规章，效力等级达不到，执行层面也有偏差”。
图/视觉中国
此外，银行疏于监管也是重要原因。按照监管规定，银行开始按照工程进度节点放按揭款。行业高速发展时，各地对预售资金的管理也大多“睁一只眼闭一只眼”。
一位TOP10房企的投资人士表示，“项目开发贷银行和预售资金监管银行往往是同一家，银行基于自身利息的考量，也会愿意配合开发商，开盘销售后，拿预售资金偿还开发贷。”
实际上，预售资金监管制度，起源于商品房预售制度，最早要追溯到香港的“炒楼花”。预售制度能够迅速、滚动式增加商品房供应，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。但孪生相伴的问题便是，交易的不公平。
对于购房者来说，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。最突出的风险自然就是烂尾。尤其是进入行业调整期时，烂尾楼在周期上爆发式增长。
自去年恒大债务爆雷之后，各地开始纷纷加强预售资金监管。不过，想要管好预售资金也不容易。监管资金的过度加强，容易进一步引爆房企的资金问题，引发更大的楼市危机。
华泰证券地产首席分析师陈慎曾在接受媒体采访时介绍，地方上容易造成两个极端：一是持续缺位，部分城市在面临烂尾风险前反应不及时；二是过严监管，部分地方过度升级当地资金监管政策，反而会造成次生的房企现金流问题。
阳光城总裁吴建斌也在去年的一次公开论坛中说道，“现在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易销售、网签了，当地担心烂尾。什么时候放款？竣工的时候。”
而为有效防范房地产市场风险，2022年3月11日，河南省住房和城乡建设厅联合多部门发布了《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》，对预售资金安全，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，均纳入商品房预售资金监管范围。
这份文件堪称最严预售资金监管，最核心的主张就是最大程度上保障购房者权益，即便牵扯到开发企业的保全执行，都要优先保证施工及交付，对河南省接下来的施工交付有较大的正向作用。
与此同时，郑州也在二线城市中率先启动了措施救市，解决楼市销售下行的困局。今年3月以来，郑州出台了措施救市，准备重启棚改货币化安置政策。此后，对棚改化安置办法进行了新的创——即不再给棚改户发钱，取而代之的是发一张“房票”，让棚改户凭票购买商品房，加大楼市去化力度。
不过，想要楼市恢复往日的活力，并非一朝一夕。楼市的良好运行，往往是政策、企业、开发商三者间的合力。一旦合力打破，企业不重视市场秩序，不想承担交房责任，最受伤害的，也只有最无助的购房者。
