本文来源：时代周报 作者：胡天祥
“目前内窗户型的月租在1500元左右，外窗户型的月租在2550元左右，基本和2020年5月份时的租金持平。”7月5日，在广州一家大型长租公寓品牌担任门店负责人的林茂（化名），向时代周报记者坦言“生意难做”。
虽然租金已经回落到2020年水平，但林茂所在的门店依然面临着不小的空置率压力。
“前年这个时候，门店整体出租率还算理想，有些紧俏房型甚至需要排队，等有人退租才能签约入住。”林茂告诉时代周报记者，但现在门店多个户型均有空房，长租比例也有一定下降。
根据贝壳研究院数据，2022年5月全国重点40城租金水平为34.0元/平米，租金指数环比微跌0.7%，同比微跌2.3%。从城市层面租金指数来看，全国重点40城中，20个城市租金水平环比微跌，27个城市同比微跌，34个城市租金仍低于2019年同期，其中一线城市北京、广州、深圳租金低于2019年同期。
租金难涨、空置率上升，成为今年上半年长租公寓行业的两个重要关键词。
广东省公寓管理协会会长刘昕告诉时代周报记者，每年的3-4月和7-8月都是传统的租赁旺季，但今年受制于疫情、经济等多个因素影响，租房客户明显减少。尤其是中低端房源市场，更是量价齐跌。
贝壳研究院指出，受短期疫情影响，住房租赁市场季节性周期被打破，住房租赁需求有所减弱。但基于住房租赁需求的刚性属性，抑制的租赁需求会集中释放，使得住房租赁市场呈现出更强的韧性，预计下半年一线及热门二线城市租赁市场领先修复。
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优惠力度超过往年
在国内某知名长租公寓品牌担任高管的李明（化名），同样感受到了来自经营层面的压力。
“公司在全国拥有500余家门店，房间运营数量超过10万间，但从各地汇报上来的数据看，今年整体出租率并不理想。”李明告诉时代周报记者，上半年广州市场整体空置率上升了10%，租金也有所下降。上海市场租金虽然持平，但空置率上升5%。北京市场综合出租率下降5%，且续约没有涨租。
“长租公寓的商业模式是包租模式，平台需要承担空置率的影响。当平台有10万间房时，10%的空置率就能让平台难以承受。”刘昕告诉记者，所以今年许多长租公寓企业都放缓了扩张速度，存在经营压力的门店能退就退，把损失降到最低点。
克而瑞数据显示，2022年上半年，上海集中式长租公寓累计开业规模16万间，同比增长11.92%，相较于去年下半年度增速有所放缓。此外，北京长租公寓市场增长较为乏力，集中式公寓运营商的规模扩张速度显著放缓，总体新开业项目数量较为有限。
除了扩张放缓，今年以来，多家长租公寓企业为了提高出租率，还接连推出比去年力度更大的租房优惠，如押一付一、免费试住体验、全国免费换房等福利活动，对租金承受力较低的大学生有较强的吸引力。
其中，乐乎公寓推出“2022乐巢计划”，毕业生可享房租按月支付、0押金7天试住、房租首月5折等五项住房权益；龙湖冠寓推出最高免租30天、全国0元换租、月付不涨价、毕业生折上折等多重优惠；城家推出“青橙计划”，每位应届与在校青橙签约入住城家旗下品牌活动门店可享押金半价优惠。
此外，还有不少房东、二房东选择以价换量。在此背景下，多地租金数据下行。
根据贝壳研究院数据，今年上半年全国百城租金水平为34.6元/平米，环比下跌5.0%，同比下跌4.8%。其中，深圳租金水平同比下跌2.8%，成为一线城市中唯一租金同比下跌的城市。新一线城市中9个城市租金同比下跌，东莞、郑州租金同比跌幅超过5%，跌幅最大。东北地区长春、大连、沈阳和哈尔滨等4个城市同比均下跌，哈尔滨租金水平同比下跌5.8%，跌幅最大。
6月市场触底回升
今年1月，全国百城租赁市场热度触底反弹，春节假期后，随着城市外来人口陆续返城，新增及换租需求持续释放，继而推动2月租赁市场快速升温。但由于3月以来多地受到疫情影响，春节后集中新增或换租的租赁需求并未像往年一样在3月充分释放，春节后租赁旺季不旺。
5月以来，此前受抑制的租赁需求陆续释放，叠加高校毕业生集中进入住房租赁市场，推动百城租赁市场在6月达到上半年市场热度高峰。
贝壳研究院数据显示，5月全国百城租赁成交环比增加近20%，6月则超过30%。此外，5、6月全国百城新增挂牌房源量环比保持近10%的增幅，6月新增带看客户量环比增加超过70%。分城市来看，5月89个城市租赁市场环比升温，6月市场环比升温的城市数量增加到95个城市，其中85个城市租赁成交量环比增加10%以上，63个城市增幅在20%及以上。
租赁市场升温，同时带动全国百城租金水平在6月触底回升。根据贝壳研究院数据，在结束连续3个月环比微跌之后，6月百城租金水平环比止跌微涨0.5%。
贝壳研究院预计，今年下半年，各类新增及换租租赁需求将充分释放，人才吸引力较强的一线及热门二线城市租赁市场修复较快。
李明也告诉时代周报记者，从各地情况看，6月份整体经营数据有明显提升，小部分门店的新签有略微上浮的调整。
