作者｜周智宇 柴旭晨

过去30年，中国房地产界有三个著名的老王，万科王石、万达王健林、华夏幸福王文学，他们都是站在行业前端的人物，所在的公司也都排在了前十。王健林还曾是中国首富，王文学是河北首富。

5年前，王石从万科功成身退，同年，王健林的万达断臂重生，如今正在冲击港股IPO，而3年前暴雷的华夏幸福，最近债务重组也出现了转机，活了下来。

华夏幸福董事长王文学已经很久没有这样轻松过了。

7月5日晚上，河北固安，福朋喜来登酒店里欢声笑语，200多名华夏幸福的核心员工整整坐满了18桌。

接近王文学的人士说，老板很开心，跟大家一桌桌喝酒，以前那个以海量著称的老王又回来了。

也难怪老王如此表现。自去年9月底官宣债务重组之后，华夏幸福正在逐渐走出泥泞，近期债务重组有了重大进展。

就在酒宴的前一天，华夏幸福公告，截至6月30日，公司成功债务重组的金额达到 1186.03 亿元，进度过半；累计逾期债务也较去年年底下降超一半，剩下 461.25 亿元。

虽然化债进程才走了一半，不过相比接连出险的其他房企，华夏幸福的重组算是顺利了。

过去十个月，华夏幸福靠着卖资产、展期、抵押等等一系列动作，一点点地解决了千亿债务。去年以来，华夏幸福已将城市更新业务整体打包转让给深圳本土开发商鹏瑞，多个零散项目也被陆续售出，近期，武汉长江中心项目也被被摆上货架。

在化债过程中，大股东中国平安和河北省政府的功劳不小。

2018年，华夏幸福陷入资金困境，当时中国平安出资138亿拿下19.7%股权，成为第二大股东，此外平安还通过信托等不断投资华夏项目，最终明面上累计投资约540亿元，但也没能解救华夏幸福，最终还是公开违约了。

去年，华夏控股的股权被机构强制处置，平安被动成为第一大股东持股升至25.05%，王文学反倒成了第二大股东，持股比例已低于20%，并且仍在减少中。

按照华夏幸福的规划，要在2022年至2023年完成债务重组。王文学表示接下来也不能躺平，他推动公司进行新的转型，设定了新的目标：华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商。

出生于1988年、分管战略的副总裁林成红说，华夏幸福要从甲方文化向乙方文化转变，由躺着赚钱向跪着赚钱转变。

华夏幸福解释，以前公司赚钱很容易，主要的产业新城及相关业务里，只要园区内企业有了新的投资，公司就能分走45%的投资额，躺着赚钱。

而新的战略，要重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系，具体分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块。

以前华夏幸福结算的客户以政府为主，今后还有企业。

林成红表示，“如果说此前的房地产是资源驱动，谁占有资源，谁就能发展，例如信贷资源。未来房地产将是服务驱动型，只有依靠专精特新，依靠技术，依靠服务。”

前述接近王文学的人士说，老板现在常要员工们换个思想，要做好服务，回归初心。

过去，曾进入排行榜前十的华夏幸福，虽然号称是产业新城运营商，但盈利模式、利润来源主要是政府补贴和住宅销售，尤其是销售占去了大头，颠覆时期，华夏幸福的房地产销售可达1292亿，本质上其实还是开发商。

而现在，这家公司想要彻底像它的名字那样进行真正的转型，靠服务和运营赚钱，这不是一件易事。

接近华夏幸福的人士说，华夏幸福给了自己三年的转型时间。

看上去，王文学已经开始着眼于未来，规划着化债完成之后的翻身之仗了。如果华夏幸福的这一套“轻资产”模式跑通，逐渐创造出新的现金流、利润，也有助于进一步化债，以及更好地活下去。

这对眼下同样陷于泥潭之中的出险房企，也是个可参照的样本。

但无论如何，以前的那个动辄几千亿销售、孔雀城遍布环京的华夏幸福，回不去了。那个曾经的河北首富，也已不再。