红周刊 本刊编辑部 | 熊颖 惠凯
一直以来，地产和信托两者捆绑紧密，且互相成就，信托为地产提供了几乎最大规模的融资来源，而为地产“输血”，也成为了信托较为主要的收益来源之一。
伴随房企的频繁爆雷，地产和信托之间的长期稳固关系遭遇挑战，用业内人士的话来形容，信托和地产正在脱钩。
“地产信托为主的融资时代可以说基本结束了。”华南某信托公司资深员工感慨说。
《红周刊》就此询问了多位信托地产业务一线人员和房地产业内人士，发现信托、地产两大行业都在各自的焦虑中挣扎。
地产雷波及信托产品
民营信托公司受影响大
自2021年以来，房地产企业爆雷不断，而且“多米诺骨牌”效应正在倒向信托。今年以来，地产信托产品爆雷同样接二连三，而近期这一趋势愈发明显，其中，中信信托、五矿信托、民生信托等多家信托公司“踩雷”。
不过，从事地产信托业务多年的张理（化名）向《红周刊》表示，虽然地产爆雷所波及的信托公司较多，但由于公司属性不同，他们受影响程度也会有所不同。其中，民营背景的信托公司受影响更严重，这是因为，一方面，他们本身在做项目时就不太规范，募集给房企的资金几经周转，难以找到去向；另一方面，受地产信托产品爆雷影响，投资者信心不足，其他产品的销售也会受到影响。而一旦一个信托公司募资能力大打折扣，它的业务基本上也会受到很大影响。
张理认为，出于维护自身的融资能力等方面考量，信托公司的刚兑意愿还是比较强的。他以某民营背景信托公司举例，为了刚兑产品，这家公司将自己往年积累的利润以及股东的部分利润都拿出来用于到期产品兑付。
不过，张理同时提醒，值得注意的是，如果信托公司刚兑太多，不仅在一定程度上会影响公司利润，带来经营不善的风险，后续若旗下地产产品持续爆雷且数量较大，还有可能影响募资能力以致整体业务停滞。
张理表示，过去的很多地产业务现在都做不了了，而这也会直接体现在信托公司今年的业绩表现上。他估算，今年信托公司的地产业务收入贡献预计将打7折。
华南某信托公司资深员工也表示，“地产信托为主的融资时代可以说基本结束了。”据其介绍，“以往主流的地产信托业务无论产品结构、形式如何，都是‘影子银行’时代的孑遗。”他解释说，这种模式的核心逻辑就是为了满足地产商的短期融资需求，尽管投资人能获得较高收益、但处于业务链条中的次要地位，期间信托公司的跨业经营特色也得到了充分发挥，一定程度上避开了监管。“这就是典型的‘影子银行’，违背了后资管新规时代标准化、净值化的转型大方向。”
据上述人员介绍，过去两年间不少风险抵御能力较弱的信托公司已爆雷或发行能力接近冰冻，增量业务的主力是央企系信托或江浙沪等地的中小型特色信托公司。因为今年是资管新规实施年，退出压力较大，在2020～2021年上半年发行了大量地产信托产品的信托公司遭遇较大压力。
地产业务盈利受损背后：
信托寻求“脱钩”
张理告诉《红周刊》，在整个房地产融资领域，几乎很少有融资渠道可以和信托竞争，因为过去信托主要干的非标融资，和银行贷款差不多，但银行对房企的融资主要针对房企拿地之后的开发贷。
值得注意的是，在实际操作中，房企通常会先办理前融，等到银行开发贷获批，再进行置换。不难看出，前融资金对房地产开发的重要程度。
张理表示，开发商拿地之前的土地配资，资金来源往往来自信托机构、资管和私募基金等渠道，但随着配资计划被叫停、私募基金受P2P爆雷影响很难募资，信托渠道的优势地位得以显现。
而得益于信托对房地产的大规模融资，对大部分信托公司来说，房地产业务都是他们过去收入占比较高的一个行业。以地产业务较为出名的五矿信托为例，据其年报，2020年，公司投向房地产的信托资金1054.99亿元，占总信托资金的15.01%；2021年,公司投向房地产的信托资金也有759.04亿元，占比9.29%。
不过，出于规避风险等因素考量，信托公司内部也在调整他们对房地产资产的筛选标准。张理向《红周刊》表示，以前的筛选逻辑就是看是否属于百强房企；而现在更倾向于做一些央企的地产业务，比如保利发展、中国海外发展等；或者一些地方国企，比如说某省、市AAA级平台、AA+平台的下属地产公司。
“但这种业务，现在也没有什么流量，所以信托公司也在寻求转型。”张理进一步解释，之所以说没什么流量是因为符合要求的企业毕竟是少数，举例来说，像地方国企的下属地产公司，一年的销售额可能就几十亿的规模，再加上它平台本身的融资能力就很强，能够通过其他板块把资金拆借过来，不太迫切需要信托公司去做介入，所以它的融资资金量较小，不能和过去信托公司的资产管理规模相匹配。
不少业内人士对信托公司的地产业务持悲观态度。张理告诉《红周刊》，我们有一部分业内人员觉得，信托给房企做土地款配资的业务以后很有可能就没了。而这一业务，恰恰是以往信托公司向房企发放融资款的主力业务。“过去信托、地产两个行业捆绑较深，但现在来看，两行业正在脱钩。”
头部信托公司有苦说不出
棘手的风险处置
寻求转型已经成为当下信托公司的必经之路。比如，五矿信托就表示，公司将坚定推进“二次转型”，将地产、政信、基建、消金和固有等业务作为成熟型业务，按照“顺应监管导向、持续改进完善、稳定收入贡献”的思路优化开展。
张理告诉《红周刊》，实际上，不少信托转型还是做的配资业务，以赚息差价为盈利模式，只不过是换了一个行业而已，其中，做的比较多的业务有，基金的基金FOF、政府平台业务、基建融资等。此外，还有一些比较小众的信托转型方向，做服务类信托、不良资产等。
而房地产信托金融行情的不乐观也在同步影响着张理的职业选择，自2017年毕业后就一直从事信托地产业务的张理，在2021年下半年选择转投向基建项目融资。
不过，信托地产也存在“创新”空间，一是“真投资”股权模式；另一种是信托产品与地产周期匹配的“新产品”。
华南某信托公司资深员工表示，以往地产信托的存续期普遍为两年，“这也和房企‘高周转’的风格相契合。”站在房企的角度，拉长信托产品的存续期、一定程度上能缓解“短债长投”的压力。因此未来不排除会出现长期限的信托产品。
《红周刊》就是否会买长期限产品征询了北京的资深信托产品投资人小磊，他表示，“以往可以接受两年期、三年期的产品，但2020年后只投一年期的信托产品，而且会选择在债券兑付高点前结束的信托产品。”在这样的投资逻辑下，他购买的多款地产信托均无违约。
（本文已刊发于7月9日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）
