（原标题：雅居乐刚过一关，40亿账单又在路上）

记者/ 李惠琳 编辑/ 谭璐

雅居乐老板陈卓林，又闯过一关。

7月11日，雅居乐公告，将全额赎回2022年7月13日到期的私募债，资金到达指定账户。该债券本金额为人民币15亿元，票面利率为6.2%。

提前两天把钱准备好，陈卓林对外释放了如期兑付债务的信心。

一位雅居乐内部人士透露，公司正在全力应对即将到来的债务——6亿美元，备战到8月31日，过了这道坎就可以歇口气了。

还有50天，将决定雅居乐的未来。

甩卖资产，收缩人员

雅居乐的自救行动，已经持续近一年。

陈卓林是民营房企中的谨慎派，2021年之前，雅居乐已开始放缓拿地，把控整体风险，中期三道红线成功转“绿”，是为数不多的绿档民企。

（陈卓林 来源：雅居乐官方微博）

不料，行业形势突变。陈卓林从2021年7月开始，不断出售雅居乐旗下资产，回笼资金。

酒店、商场、售楼部、小区商业配套等都被放上货架。之后5个月里，雅居乐累计出售了14项非核心物业，套现28亿元。

可惜，当时的未雨绸缪，未能避免危机的发生。2021年底，武汉雅居乐国际花园项目因欠款停工，连带屡次传出裁员的消息，拉响了警报。

钱少债多的压力，集中在2022年。

截至2021年末，雅居乐的总负债为2271.3亿元，一年内要偿还的债务却高达296亿元，账面现金仅为228亿元。

现金流捉襟见肘，为避免债务违约，进入2022年，雅居乐继续卖卖卖，出手范围扩大至核心优质资产。其中被摆上货架的，就有陈卓林的得意之作——广州亚运城项目。

2009年，雅居乐携手碧桂园、富力，以255亿元的总价拿下亚运城项目，刷新当年中国总价“地王”，该盘也曾连续多年获得广州单盘销售冠军，为雅居乐贡献颇多。

精细耕耘十多年，陈卓林无奈放弃，2022年1月，雅居乐向中海出售广州亚运城26.66%股权，换得约18.4亿元的现金。

据不完全统计，今年上半年，雅居乐通过出售资产，累计变现近54亿元。最近一次是6月30日，拟出售重庆雅锦公司全部股权给首金新创(北京)置业，作价7.64亿元。

评级机构标普指出，2022年雅居乐将通过资产出售获得100亿-110亿元人民币的资金；另有价值约110亿-130亿元人民币的境外资产，也可在必要时变现。

同步进行的，还有缩减人员。雅居乐发布的2021年环境、社会及管治报告显示，截至2021年末，雅居乐员工人数为98466人，年流失率为42.42%，相当于一年中有72541人离职。

融资不易，压力沉重

2022年上半年，雅居乐安全过关，偿还了多笔到期债务，至今未出现违约，但接下来的局面并不轻松。

5月，评级机构穆迪宣布将雅居乐的企业家族评级从B2下调至B3，并将其高级无抵押评级从B3下调至Caa1，评级展望为负面。

穆迪认为，未来6-12个月内，雅居乐是否有能力通过新借款或资产处置筹集新资金，以管理其再融资需求并补充其资产负债表流动性，存在不确定性。

《21CBR》记者查询企业预警通，2022年内雅居乐还有三笔债务到期：

最紧迫的两笔，都在8月底前，分别为8月14日到期的2亿美元票据，票面利率为6.7%；以及8月31日到期的4亿美元票据，票面利率为4.85%。

这意味着，未来50天内，陈卓林需要筹集约40亿元人民币。

此外，一笔境内私募债“20番雅02”，10月19日到期，本金为15亿元人民币的票面利率为6.2%。

潜在水面下的负担，还有永续债。

过去几年，雅居乐大规模发行永续债，至2021年，其永续债超过130亿元。

这些债务虽不计入负债率，而计入权益，无明确到期时间，但需要付息，期间或加剧雅居乐的债务压力。

实际上，雅居乐已难以获得低成本融资。

5月，雅居乐下属项目公司还能拿下渤海银行6.5亿元的融资。到了6月底，雅居乐选择签订夹层融资协议，以20%的利息成本融资8.94亿港元。

这样的高息在融资市场并不多见，相比去年同期，雅居乐的平均融资成本不到6%。

对于接下来的三笔债务，雅居乐曾表示，将使用海南清水湾项目支持融资及内部资金，赎回8月到期美元债。如今，海南清水湾项目也是陈卓林的“压箱底好货”了。

去化艰难，等待黎明

外部融资不易，靠销售拉动内部造血，也变得艰难。

2021年雅居乐的合同销售总额为1390亿元，未达1500亿元的销售目标。同时营收730.28亿元，同比下降9.0%，净利润为91亿元，同比下降25.7%。

2022年上半年的情况更不理想，前6个月预售金额合计394.5亿元，同比减少47.6%，全国排名第26。

这可能还是降价促销后的结果。

上半年，雅居乐预售对应建筑面积为307万平方米，平均售价为12848元/平米，对比去年同期15539元的均价，每平下降了近2700元。

今年以来，雅居乐几乎没有新增土地储备。在中指研究院、克而瑞等第三方机构发布的2022年上半年房企拿地TOP100排名榜中，亦不见雅居乐的身影。

2021年8月的业绩会上，陈卓林曾提到，“无论政策怎么变，就算现在不投，（土储）都够我们未来4-5年的业绩。”

数据显示，截至2021年年底，雅居乐的总土地储备为4737万平方米，其中大湾区最多，占比约26.2%。

具体到城市，又以中山、佛山等二三线为主，消化周期相对长，房价回升慢。

雅居乐方面透露，到2022年底在建面积降到832万平方米，2022年可售项目255个，其中原在售项目238个，新开售项目17个。

穆迪预计，2022年雅居乐的合同销售总额将降至950亿元-1000亿元，较2021年下降约3成。

若土地储备量只减不增，增长恐后继乏力。如形势无法改观，这两年销售规模还会继续下降。

近一年来，雅居乐的股价一路走低，截至7月12日收盘，较2021年的高点已跌去77%，市值缩水至106.54亿港元。

能否否极泰来，且看雅居乐能否安然度过8月份的兑付关口。