（文/解红娟 编辑/马媛媛）“换物业真的太难了。”近日，上海春申华丽家园多位业主向观察者网反映，绿岚物业服务的四年时间里，小区楼栋大门失灵、地下水管破裂、消防设备成摆设、景观河道淤堵、维修基金未开通、电梯长期故障、200多户业主家漏水等问题无人处理。

在与物业多番沟通无效后，业委会于2022年2月启动相关程序提议更换物业，并计划于3月13日开箱唱票，但受疫情因素延迟至6月8日。开箱当天，物业、业委会、居委会、房办等相关人员均有出席，确认开箱数据真实可靠。

征询统计中，402票表决票中，有260票选择重新公开招投标，占比64%。

业主集体收益无法进账

长达4年未开通的维修基金，是促使小区业主更换物业的重要因素之一，但这一切都从绿岚物业违规进驻华丽家园说起。

由于以招投标第五名的身份拿下华丽家园小区物业一职，绿岚物业并不受住房制度改革领导小组办公室（以下简称为“房办”）认可，并出于资金安全考虑被房办冻结了华丽家园的维修基金。

维修基金被称为“房子养老金”，指大修更新储备基金，是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金，一般由业主在交房前存入房屋专项维修资金专户。

换句话说，房办冻结华丽家园维修基金，原是为了保证这部分资金的使用安全。

据了解，绿岚物业是在2018年7月1日进驻华丽家园的。由于一些历史遗留问题，开发商将拥有产权的AB车库收益转给了小区全体业主，以此来抵充原来欠费。但由于业委会是群众组织，没有法人代表、银行账户，所以小区共同支出和收益一般是物业代缴、代收后，再转入维修基金账号。无奈受账号冻结影响，这笔账款就一直躺在绿岚物业的账户上，时间跨度长达4年。

此外，物业负责人张经理表示，“小区现有500辆车不到，200元的固定停车费，公共收益的分成比例是25%和75%。”

按500辆车粗略计算，小区每月进账10万元停车费，一年下来就是120万元，绿岚物业服务小区4年时间总代收费用约480万元。按照75%分成给业主计算，华丽家园全体业主应进账360万元。

不过，在绿岚物业进驻后，上述合同条款就发生了更改。据现业委会表示，在未经业主大会同意的情况下，原业委会和现物业私自更改合同条款，将251辆以上停车费划拨给绿岚物业。

也就是说，华丽家园全体业主的收益在合同更改后蒸发了约180万。

但即使只剩下一半，仍然无法转入全体业主的账户之中，这是因为绿岚物业迟迟不推进维修基金账户的启动。据悉，房办在2019年承认了绿岚的物业身份，并于2021年的12月7日在维修基金开通的程序上盖章签字。

业委会表示，在房办盖章后，“只剩下最后一个流程，就是物业法人刘卫国前往建行开通账户。”但半年多过去了，账户迟迟未开通，需要维修的200多户业主只能继续等。

偷税漏税的“被告人”绿岚物业

事实上，华丽家园并不是第一个和绿岚物业存在财务纠纷的小区。

2018年，由于绿岚物业一直未公开过2016、2017年小区停车花名册、停车费收费明细、30%代管账及明细账、物业维修基金代管账以及相关会计凭证的复印件，闵行区水清苑小区的业主将绿岚物业告上法庭。

判决书显示，业委会与绿岚物业签订的《物业服务合同》约定，小区公共收益包括固定停车费、临时停车费、附房租金及其他公共收入由物业企业代管，经费收支账目每3个月在物业管理区域内公布一次，接受业主监督；绿岚物业公司应及时向业主公告本管理区域内的重大物业事项，每6个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目。

上海市闵行区人民法院表示，根据上述约定，原告据此要求被告公开水清苑小区2016年、2017年停车费收费明细及凭证、2016年、2017年公共收益的30%明细账、凭证、2016年、2017年物业维修基金使用情况及相关资料、项目合同、代管账目及明细的诉讼请求，合法有据，予以支持。

除了不公开小区费用收支账目外，绿岚物业还曾因偷税漏税被税务局处罚。

2019年8月23日，国家税务总局上海市税务局第一稽查局向绿岚物业发出税务行政处罚决定书，列举绿岚物业的违法事实：2017年4月绿岚物业收到临时停车费1100元，未计入收入，未申报纳税；绿岚物业2016年至2018年出租铝合金仓库取得房屋租赁收入81600元，未计入收入，未申报纳税；绿岚物业2017年12月收到业委会代业主支付的物业费22349.80元，未计入收入，未申报纳税；2016年至2018年，绿岚物业将小区公益性收入按比例支付给业委会，共计258664.23元，计入绿岚物业成本，在企业所得税税前列支，未做纳税调整。

据此，国家税务总局上海市税务局第一稽查局作出处罚决定：绿岚物业应补缴营业税、增值税、城市维护建设税、企业所得税税款百分之五十的罚款计47473.07元。

值得一提的是，国家税务部门对绿岚物业作出追缴所得税、处以罚款的决定，绿岚物业并未提出行政复议，而是履行了行政处罚决定书内容。换句话说，绿岚物业对其税务违法事实不持异议且愿意接受处罚。

天眼查数据显示，上海绿岚物业管理有限公司成立于2006年4月10日，经营范围包括物业管理、建筑装潢、园林绿化、安装与维修等，法定代表人是刘卫国，注册资本500万元，实缴资本50万元，参保人数12人，公司人员规模小于50人。

“这合理吗？”业主马悦告诉观察者网，华丽家园有超600户居民，居住人口近2000名。按绿岚提供给物业咨询服务公司的报表，服务人员有24名。但其中17名是退休工，7名是外包人员，实际上小区常驻人员只有物业经理和几名保安。绿岚物业如何通过12名员工管理好小区的服务，更何况绿岚物业在上海管理多达9个小区。

“前段时间，绿岚物业就曾因小区内消防设备成摆设被消防罚款，”业主沈女士表示，“小区的消防设施完全瘫痪了，如果现在一不小心发生火灾，只能等消防队救火。”沈女士回忆，在年初疫情期间，小区曾在三号门附近发生过一个小火灾，救火的是志愿者，救火的设备是小区业主洗车用水。“现在想起来都是后怕的，这就是我们为什么那么强烈的想要换掉绿岚物业的原因。”

如何更换物业公司

受新冠疫情影响，业主对物业服务的认识不断增强，想要换掉摆烂物业的业主也越来越多。据克而瑞研究数据显示，在调查业主对疫情下物企服务评价的过程中，有43%的业主支持更换掉现管的小区物业。

但落在执行上，大部分人对更换物业的流程一头雾水。

观察者网了解到，从流程上看，更换物业的第一步是成立业委会。具体来看，业委会的成立需要经过较为复杂的流程，比如需要所在街道主管部门的审批，所属居委会的参与等等，同时在这个过程中需要成立筹备小组、开始筹备工作、召开大会选举委员筹备小组等流程，主要难点会体现在业主因为工作原因、精力问题对此热度不高，导致难动员、难成立。

此外，也有一些小区因为入住率不够、后几期还未交房、部分业主出租房产等诸多客观因素，不满足所属主管部门认为的成立业委会的条件。

成立业委会后，业委会需要对更换物业一事召开业主大会公开投票。根据规定，业主大会会议召开前十五日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，公告期间，业主可向业主委员会提出对公告内容的意见和建议。

北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师认为，更换物业事宜实质是涉及小区集体利益的事情，自然需要通过集体审议议案后投票这一民主流程而做出决定，而最终结果如何本质上还是取决于哪方利益占大多数。业委会根据自身的职责，需要通过议案和多方宣传的方式准确向业主传达清楚更换物业的必要性，比如现管物业存在什么问题，更换物业会给业主带来哪些可能的损失和可预见的利益。

而这往往也是最难的部分。鞠秦仪律师认为，在这个实际操作过程中，业委会成员或者热心的业主往往需要跑遍小区每个角落、挨家挨户解释更换物业的优劣点和流程，耗费相关人员大量的时间精力，“更难的是，这些优劣点在很多业主看来是可有可无的。”

值得注意的是，根据《民法典》第278条：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”其中，多数事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

也就是说，参与业主大会的业主要达到2/3，且现场2/3的业主中有一半要投票通过。

业主大会通过后，业委会可以通过公开招投标、邀请招标和直接指定三种方式确定物业公司。

克而瑞物业事业部研究总监汤晓晨认为，小区换物业有几重难点，明面上的需要满足业委会成立或召开业主大会的条件，还需要街道等参与。但另一方面，业主对选聘物业公司没经验，也不一定能达成共识，部分业委会成员有可能被收买，造成整个过程比较复杂，也充满不透明因素。

“之所以会频繁出现换物业难的声音，是因为从根源上来说，物业的服务大同小异，服务过程中的瑕疵还不足以逼迫所有的业主站出来共同推动更换物业，也就造成一部分人愿意、一部分人不愿意，导致利益博弈。”鞠秦仪分析称，“大家对于公共利益的判断和容忍程度是不一样的。”有业主认为物业收费底高于一切，有业主认为服务质量较为重要，在多种意见面前，投票是目前最合理的解决方式。

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