本文来源：时代财经 作者：张文

自粤港澳大湾区上升为国家战略后，这里已经成为房地产行业新的战略高地。6月14日，粤港澳大湾区内再迎重磅利好，国务院发布关于印发《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》的通知，这是对南沙定位的高度明确，也是推进大湾区建设的一个重要刻度。诸多房企争相涌入粤港澳大湾区“战场”，就如何快速打开局面展开实力较量。在此过程中，远道南下的朗诗控股演绎了打开粤港澳大湾区市场的新方式。

绿建+代建，地产业务快速切入市场

2021年底，国内楼市仍处在低迷当中，位于中山坦洲的朗诗新城首次开盘1小时即去化85%。这个原名港澳城邦的项目停滞了近5年时间，几度易手也没能摆脱困境，但来自南京的朗诗地产接手后半年，一举实现了命运的改写。

朗诗地产的底气来自健康舒适的绿色科技住宅产品，以及在华南市场初次试水的告捷。2019年，朗诗与德洲集团携手合作，收购了中山市联兴房地产的南朗镇项目，这个更名为朗诗德洲·尚郡的项目成为朗诗开拓大湾区篇章的起笔。在这之后，朗诗又获得委托开发项目“德洲朗诗麓园”，顺利落子深圳都市圈——大亚湾区。

（朗诗德洲·尚郡）

其实，进入大湾区很早就写在朗诗控股的战略布局计划中，因为其差异化的绿建技术在南方高温潮湿的居住环境中大有应用场景。以新一代健康住宅自由方舟为产品承载，朗诗德洲·尚郡今年6月实现清盘及交付，成为朗诗华南地区第一个交付的自由方舟项目，也是传递绿色科技住宅产品力最具说服力的“样板间”，为其开拓和深耕大湾区市场提供了最佳切入口。

朗诗控股将地产业务定位为绿色建商+地产投行，业务范围从专注于新建开发、科技住宅领域，拓展至存量更新、绿色公建等覆盖更多领域和更多建筑业态。而为了适应这一转型的需要，朗诗绿色地产有限公司将更名为朗诗绿色管理有限公司，希望自己不仅能够成为一家提供专业代建服务的品牌服务商，也兼备一定的投资能力，能够通过优质的委托代建、合作开发、小股操盘合作项目来提高收益水平。

朗诗方面透露，目前正就惠湾和大湾区其他地区初筛后优质的项目，同步和德洲进行探讨。

以点带面，多元化业务扎根细分市场

以绿色建筑为锚点，朗诗控股的多元化业务扩张也在这期间以点带面式的快速启动，这要得益于其2014年启动的“产品差异化、资产轻型化、盈利多样化”战略转型。朗诗以绿色地产的开发服务为根基，以建筑与房地产行业及其产业延伸为主轴积极发展新业务，培育了绿建科技业务朗绿科技、物业服务业务朗诗绿色生活、绿色金融业务朗诗青杉资本、租赁住房业务朗诗寓、养老服务业务朗诗常青藤以及个人高端室内环境定制业务朗诗家。在提升大湾区宜居水平的政策利好下，这些新业务成为朗诗快速扎根大湾区的重要抓手。

过去二十多年的发展中，朗诗控股建立起了绿色差异化的产品优势，这些能力的输出也成为其服务于大湾区人居品质提升的竞争力。广州热销的侨鑫·保利·汇景台就由朗诗控股旗下朗绿科技全程提供绿建技术服务，该项目是广州首个六恒科技超品质住区，开创湾区的人居新标准。这些绿色技术在传统的住宅项目上得到了印证，强大产品力成为背书。

（侨鑫·保利·汇景台）

而除了住宅，朗绿科技还为各类公共建筑、园区提供绿色技术整体解决方案及专项技术解决方案，包括建筑节能、建筑能源与环境科技系统，智慧控制及管理系统、能源与设备运维管理、碳管理、室内污染物防控、综合能源服务及绿建认证咨询等。

而与绿建科技业务一同铺开的还有物业板块，除了服务自身项目外，朗诗绿色生活还以办公类型的服务业态作为突破点，同时探索城中村、老旧小区旧改服务，不断扩大在华南地区的服务规模。

2021年7月23日，朗诗绿色生活与宏电股份就宏电大厦的物业服务与运营达成合作。宏电大厦是朗诗绿色生活在深圳地区的首个纯市场化拓展项目，也是布局华南区域高端商写的一次初探。据时代财经获悉，朗诗绿色生活目前正在深度洽谈深圳某5A甲级写字楼物业管理服务。

（宏电大厦）

近年来，深圳采取“物业托管＋统租运营＋综合整治”方式推进城中村综合治理，朗诗绿色生活服务因势介入，其服务的华西新光小区是深圳龙岗区横岗街道城中村综合物业管理服务试点项目。在朗诗绿色生活不断扩大服务业态和规模的背后，是与国际服务标准接轨的物业管理水平及先进理念。

在国家大力发展租赁住房，租购并举的政策方针下，朗诗旗下租赁住房品牌朗诗寓于2017年12月进驻华南地区，目前在营公寓11家，分布在广州和深圳，在营房量超过2300间，日常出租率保持在95%以上。在市场空间广阔的盘活存量资产领域，作为朗诗旗下聚焦存量资产的地产基金平台，朗诗青杉资本联合合作方于2018年收购广州解放大厦项目，重新定位和改造后作为租赁住房由朗诗寓运营管理，提升资产价值，助力城市更新。

与此同时，朗诗控股旗下高端室内居住环境定制品牌——朗诗家，也在重点布局珠三角核心城市。朗诗家专注个人高端室内环境定制市场，以“健康舒适”为核心价值，为各类住宅打造便捷、灵活的三恒产品，实现普通住宅到三恒科技住宅的一步升级。其广州体验展厅将于7月底正式对外开放，引领华南高品质生活。

应对行业调整，纵向多元化能力成护城河

不管是长租公寓、物业服务，还是绿建技术服务、室内居住环境定制，朗诗控股多元化业务在大湾区内的落地，纵向多元化能力开始在大湾区内形成合力，为朗诗控股建立起了行业竞争壁垒。

朗诗强调纵向多元化能力的打造并非没有缘由。

朗诗并不避讳以美国铁狮门为对标，与中国传统房地产运营模式不同，铁狮门采取的是“地产运营+地产基金”的发展模式，往往以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配，分享地产项目40%以上的收益。

这种模式不要求房企操作整个项目过程，而是在整个地产投资链条中只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色。而铁狮门模式实际上就是纵向多元化能力的打造，要有更全面的开发能力、地产投融资能力、物业持有经营增值能力以及可持续发展能力。

在房地产高速发展时代，铁狮门模式的优势并未完全显现。过去，依赖加杠杆、高周转以及土地红利，房企在粗陋的经营模式下依然能挣得盆满钵满。但随着三道红线监管出台和去杠杆要求，行业已经发生根本的改变，高周转模式难以为继，创新模式开发时代到来。

有行业观点认为，房地产接下来的主旋律将是多元化，真正的多元化时代，不仅仅是业务范围的拓展和延伸，更是房企经营模式的一种更新换代，这恰恰需要纵向多元化的能力。

对于危机的前瞻性预判也让朗诗能够更从容地应对行业深度调整，在债务违约频发的当下，朗诗已于近期如约偿付了到期美元债。

日前，朗诗控股与专注研发环保健康材料的广东鹰牌实业达成战略合作，给千家万户带来更健康的人居空间的同时，也将助力打造绿色低碳建筑产业链条，共同推动社会绿色可持续发展。

正如掌舵者田明所说，朗诗一直走在正确的路上。朗诗控股打造的纵向多元一体化业务体系，多以推动行业绿色转型、提升民生福祉为企业发展及业务创新的方向，以此来赢得行业和消费者的喜爱与支持。而这恰恰也是朗诗从容应对行业深度调整、行稳致远的重要基石，为建筑与房地产行业整体转型升级提供了新的思路。