销售数据下滑，资金回笼放缓，拿地兴致不高，地产行业下半年开局依旧艰难。
今年以来，超210家房地产企业破产，15家知名房企陷入流动性危机，下半年还有超过3100亿的房企债务到期......
雪上加霜的是，作为主要回款来源的销售端仍然难见起色，除了少数几个热门城市，地产整体仍然呈现低迷的态势。望穿秋水的房企们，何时能见到市场回暖的曙光？
销售额腰斩
千亿企业数量大幅减少
7月31日，多家机构公布2022年前7个月百强房企销售情况。整体来看，房企销售情况仍然非常不乐观。
1-7月，TOP100房企销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%，降幅较上月收窄1.3个百分点；其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少11家；超百亿房企91家，较去年同期减少45家。TOP100房企权益销售额均值为301.5亿元，权益销售面积均值为198.9万平方米，同比分别下降48.7%和52.2%。
图：2021年至2022年1-7月TOP100房企累计销售额及增速情况
数据来源：中指数据CREIS
从房企体量来分析，不同阵营企业数量均有较大变化，千亿企业数量大幅减少，第三阵营企业数量微增。具体来看，千亿以上阵营10家，较去年同期减少11家，销售额均值1717.5亿元。第二阵营（500-1000亿）企业11家，较去年同期减少18家，销售额均值670.6亿元。第三阵营（300-500亿）企业19家，较去年同期微增2家，销售额均值380.6亿元。第四阵营（100-300亿）企业为51家，较去年同期减少18家，销售额均值182.4亿元。
表：2022年1-7月各阵营销售额门槛值情况
数据来源：中指数据CREIS
2022年1-7月，TOP100门槛值为83.6亿元。其中，TOP10房企门槛值为1031.4亿元，较上年下降45.1%；TOP30房企门槛值为374.2亿元，较上年下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为262.8亿元和83.6亿元，同比分别下降48.6%和57.5%。
拿地同比下降55.6%
保利发展拿地凶猛
回款紧张、现金流紧缩之下，多数房企选择采取“谨投资、促销售”的策略。
2022年1-7月，TOP100企业拿地总额8024亿元，拿地规模同比下降55.6%，降幅比上月收窄4.4个百分点。TOP100门槛值为24亿元，较上年同期下降21亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为41.2%。
图：2021-2022年7月50家代表房企每月拿地总额
数据来源：中指数据CREIS
从新增货值来看，保利发展、招商蛇口(001979)和滨江集团(002244)占据榜单前三位。2022年1-7月，保利发展以累计新增货值1571亿元占据榜单第一；招商蛇口和滨江集团紧随其后，累计新增货值规模分别为1093亿元和911亿元。TOP10企业1-7月新增货值总额8449亿元，占TOP100企业的36.5%，新增货值门槛为495亿元。
房企拿地分化显著，50家代表企业拿地额同比持续下降。2022年7月，50家代表房企拿地总额同比下降5.2%，增速继续维持收窄态势。
2022年7月，上海、南京、广州、无锡、成都、长沙、重庆等热点城市进行了第二批集中供地，房企拿地投资力度保持平稳，环比小幅下降。但由于上年同期基数较低，7月拿地金额同比降幅收窄。具体来看，50家代表企业内部分化显著，国央企和地方城投依然是本轮集中土拍的成交主力军，如华润置地、保利发展、华发股份(600325)等企业在上述热点城市深耕意图明显且收获颇丰，同时龙湖集团、新城控股(601155)等民企在热点城市也有所收获。
分城市来看，二线城市房企拿地占比最高，城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1-7月在二线城市的投资面积占比最高，为63.2%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到43.6%。
图：2022年1-7月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况
数据来源：中指数据CREIS
对于土拍市场，克而瑞指出，整体投资氛围冷清之下，22城各地在地块挂牌阶段，降门槛、降地价的现象时有发生，也体现了政府愿意通过让利的方式刺激房企拿地，以及持土地市场稳定运行的决心。但是对于房企来说，拿地时测算盈利空间固然重要，但是在拿地时还需要进一步对销售、去化等方面的研判，如果项目去化困难，则盈利难以实现。
政策利好叠加需求释放
楼市何时回温？
进入2022年以来，调控政策继续秉持放松姿态，地方政府对“四限”政策不断放松，并逐步由三四线城市向一二线城市递进。与此同时，信贷政策进一步放松，多数城市的首套房利率已经低于5%。7月28日，政治局会议强调，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
政策是否已经见底，楼市接下来何去何从？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，下半年会是一个政策工具巩固、消化、细化、实化的过程。上半年房地产政策密集但效果弱于预期，所以下半年要在政策落实中用足用好，让政策最大化发挥效应，促进房地产市场的健康发展。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰则表示，在信贷和住房政策支持下，住房需求释放将带动楼市继续修复。刘丽杰预计，下半年二手房月度成交量同比将保持增长，价格逐步趋稳；并且随着监管部门对在建项目的监管更加健全，新房市场也将进一步修复。
克而瑞认为，地方救市政策力度有望继续加码，二线及三四线城市或将全面取消“四限”，压力城市还将落地财税刺激、房票安置等政策措施，以刺激居民购房消费，稳定市场预期。
展望下月，在政策暖风下，房地产市场有望筑底回稳，随着去年同期基数下调，成交同比跌幅或将有所收窄。各城市市场仍将继续分化：其一，上海、杭州、成都等市场热度惯性延续，成交或将高位保持。其二，救市政策力度加码城市，短期成交或将稳中有升。其三，郑州、武汉这类停工、断贷项目较多的城市，短期市场观望情绪加重，成交或将转入下降通道。其四，多数三四线城市市场或将艰难探底，成交或将持续低位运行，去库存将是今年市场主旋律。
附：
2022年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜
2022年1-7月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
