（原标题：康佳西安“200亿”投资真相：一部教科书级“制造业圈地术” | 钛媒体深度）
西安康佳智能家电总部项目，建设业主单位却不是康佳，钛媒体作者 摄影
2021年2月，康佳集团（000016，SZ）宣布将在西安国际港务区建设康佳智能家电总部、康佳丝路科技城、配套项目和产业基金项目，总投资预计约200亿元。
这个投资计划的规模，在其布局的一系列产业园当中，仅次于重庆璧山的半导体光电产业园，位列第二。
日前，有投资者问及该项目进展时，康佳仅回复称“请关注公司的定期报告。”2021年报显示，该项目当年资金投入规模仅1.41亿。
虽然产业方面的投入甚微，但钛媒体APP调研发现，两年来围绕304.6亩住宅用地的“配套项目”，康佳却完成了一场约30亿规模的资本流转。
整个过程，康佳“携手”大股东华侨城将西安对“大项目”的渴求运用到极致，在连续上演家电未动“倒地皮”先行、地方回购式接盘、华润置地殿后等一幕幕之后，不仅成功实现金蝉脱壳，还斩获数亿“补助+利润”。
其环环相扣的精准操作，堪称一部教科书级的“制造业圈地术”。
一、大股东“提携”，进军西安
2020年9月18日，西安国际港务区迎来了一个考察团，到访者是华侨城西部集团西安片区与康佳集团相关人员。
虽为老牌家电企业，康佳却一直有着“地产梦”。2001年起涉足地产，2007年审议通过《关于成立康佳房地产开发投资公司从事房地产开发投资业务的议案》。
2017年，伴随着全国楼市起飞，康佳也启动了“科技产业园+勾地”的布局。2018年，公司制定了“科技+产业+城镇化”发展战略，进军环保、新材料、白色家电等业务，同时密集签约开发建设科技产业园区，对外宣布的总投资计划合计近580亿元。
包括：重庆康佳半导体光电产业园（300亿）、康佳滁州智能家电及装备产业园（总投资140亿）、遂宁康佳电子科技产业园（100亿）、康佳海门华东总部基地（25亿）、宜宾智能终端高科技产业园（10亿）、东莞康佳智能产业园（8亿）、烟台大健康加速器产业园（1.74亿）。
此种节奏下，2020年9月，康佳与其大股东华侨城一行来到西安国际港务区。
按照事后西安华侨城的发布，大家除了考察还与西安国际港务区管委会就“重点投资港务区…推进双方全面战略合作等事宜”举行了“长达3个多小时的会谈。”
2020年9月，华侨城、康佳与西安国际港务区洽谈
彼时的西安楼市，在政策利好（国家中心城市建设、全运会召开在即）、人口增长（七普显示常住近1300万人）以及持续控地等多重因素下，正上演着穿越市场周期、穿越多次调控、穿越疫情影响一路高歌的惊人场面。
自2016年3月起的房价连涨持续时间，刚刚刷新创纪录的50个月（此后又冲上60个月、65个月，直到2022年初遭遇重大疫情才止步于连涨70个月）。
2020年的那个秋季，正是各路企业奔赴西安“抢地、抢项目”继而引发地王频出、土拍白热化的疯狂时节。
上海易居房地产研究院发布的《全国百城居住用地价格报告》显示，2020年1—9月，全国地价上涨最快一二线城市中，西安以35%涨幅列第四。
当地楼面价纪录从1.1万、1.2万、1.3万再到1.5万，刷新速度令人措不及防。“土拍市场地价屡创新高”一度成为各售楼部宣传话术中的标配。
康佳、华侨城与西安国际港务区这次洽谈的一个具体事项，叫做“港务区华侨城·康佳项目”。由于双方前期已经“进行了多轮对接与沟通”，此次会谈顺利宣布“达成原则共识。”
来年2月，康佳集团就发布了与西安国际港务区管理委员会签署项目入区协议的公告。
公告里，当初洽谈时的“港务区华侨城.康佳项目”已正名为“康佳先进制造业及相关产业项目”。
二、惊险的勾地
与以往产业园落地时有所不同的是，这份公告将通常都会低调处理的“勾地”事宜，主动置于高光之下称：“为加快产城融合和支持项目建设，康佳智能家电总部项目（一期投资15亿、占地320亩）、康佳丝路科技城项目（投资25亿、占地160亩）拟获取部分配套住宅用地并争取项目优惠政策。”
来源：上市公司公告
事实上，这种看似的突兀实则有着精密的算计。
“到2020年年中时候，因为土地市场太火，想在西安主城区进行产业勾地基本已是没戏。当时除了远离主城区的西咸新区还有勾地，剩下就只有港务区因为全运会主会场建设的需要尚能一勾，但勾不到的风险越来越大”，一位地产界资深人士分析称，“尤其是西安国际医疗和迈科集团两家本土企业的勾地流产，让所有人都看到：即便有约定的勾地随时可能就拿不到了。”
对所有指望产业勾地者触动很大的这两个案例其“流产”方式相似，冲击力递增。
案例一：国际医疗在西安高新区中央创新区建设了规模庞大的“超级医院”——西安国际医学中心医院，原本配套的若干亩住宅计划与蓝光地产合作开发，以此平衡医院前期建设亏损。
但在当年5月的招拍挂过程中，被新希望强势杀入，以2360万元亩单价、12640元楼面价创下西安2020上半年土拍纪录。
案例二：同样是在西安高新区中央创新区，迈科集团早年间以建设超高层商办酒店项目勾地，其与世茂甚至已就开发搭建了班子，但临近交割走招拍挂时最终被碧桂园拿下。2823万元的亩单价、15125元楼面价和超过230%的溢价，再次刷新当年下半年西安土拍的纪录。
这件事发生在2020年9月28日，距离康佳、华侨城赴港务区洽谈不过十天。康佳不惜将“勾地”在公告中高调显性化，无非是面对西安土拍市场如此局面，尽可能对“洽谈成果”锁定。
公告发布8个月后，2021年10月西安第二次集中供地，康佳全资平台公司——西安华盛佳成置业有限公司（简称“华盛佳成”）旗下全资子公司西安飞和房地产开发有限公司，以26.997亿元摘得三宗合计304.581亩住宅用地。三块地全部以底价成交，单亩成交价约886万元。
相比同批在西安港务区拿地的单亩千万价格，此举不仅是兑现了“获取部分配套住宅用地”的约定，显然也争取到了“项目优惠政策”。
三、卖股权实为“倒地皮”
康佳在港务区成功拿地，大股东华侨城也表示出相当的欣喜，西安华侨城甚至将其作为2021年度事件予以提名，称“康佳集团成功竞得西安国际港务区304.6亩住宅用地，标志着（华侨城）西安片区携手康佳推进西安国际港务区智能家电总部及配套住宅项目正式落地。”
来源：企业微信
然而略显讽刺的是，康佳在10月15日竞拍完三块住宅用地，10月20日北京产权交易所就披露了转卖摘地平台母公司股权的信息。
预披露称，深圳康佳电子科技有限公司（简称“深圳康佳电子”）拟挂牌转让西安华盛佳成置业有限公司100%股权。
2022年5月23日，北京产权交易所二度发布西安华盛佳成100%股权的产权转让公告。此前两天，康佳公告称此举是“为优化公司资产配置。”
这个理由，康佳已经使用了很多次。在近年来布局的一系列产业园操作中，每次以专设的平台公司摘得配套土地之后，接下来上演的必然是以“优化公司资产配置，增强资金流动性”为名售卖股权。
不完全统计，2014年以来，康佳集团在转让康佳视讯、昆山康佳、深圳康桥佳城、滁州康佳科技等十多家公司股权过程中，交易金额近90亿元。
受让方购买股权的同时，还需偿还康佳集团给摘地平台公司的购地借款，比如，在西安港务区项目中，西安华盛佳成全部股权的转让价为2.2亿元，交易约定，接盘方在受让股权时还须代标的公司向电子科技归还人民币268,453.1万元借款本金，也就是304亩住宅用地的购地款。
整个操作的本质，即为俗称的“倒地皮”。
与康佳以往相比，其出手西安项目的节奏显得异常急迫：2021年10月20日首次挂牌，距竞拍结束仅不到一周时间；2022年4月15日出具评估报告时，尚有超过10亿土地出让金尚未支付。
“因为当初给你配地都是有条件的，接下来你之所以能底价拿到地，也是暗含一系列条件和约定的，结果地还没到手就赶紧快速转让，这做法至少是违背了产业勾地当初的出让初衷。”一位地产界资深人士表示。
四、回购式接盘与华润的角色
康佳在其他产业园的“倒地”，接盘者多为第三方地产商。比如，重庆半导体产业园的配套土地，平台公司股权陆续转让给当代置业；烟台项目后辗转由万科开发；等等。
而西安港务区304亩住宅土地的接盘方，却是西安港务区管委会旗下的三级全资平台公司——西安港产业投资有限公司。这让“接盘”立刻蒙上了“回购”的色彩。
最终，西安港产业公司多付出2.2亿成本拿回304.6亩土地，康佳公告称通过此番转让可获利约一亿多元。
6月27日，就在康佳与西安港产业公司双方完成股权变更当日，西安港产业公司与华润置地旗下全资子公司——成都润盈置业合资设立了一家新公司：西安国际港务区润辉房地产开发有限公司。
来源：天眼查
华润是西安国际港务区最大的“城市片区代建统筹者”。
早在2017年3月6日，西安与华润集团就在京签署了战略合作框架协议，委托华润集团以“场馆建设+片区开发+产业引入”模式代建代运营西安奥体中心、西安国际会展中心和西安国际会议中心。
公开信息显示，华润在西安港务区片区的代建项目群共计35个项目，总投资逾200亿元。华润也获得了西安港务区内最优质地块，目前开发的华润紫云府、华润未来城均为区域内快速去化的“网红盘”。
7月20日，西安国际港务区润辉地产陕西省住建厅的二级地产开发资质，再次吹响了开张的号角。
304.6亩住宅的开发有了着落，西安港务区康佳产业园建设也在进行当中，只是采取的模式又与康佳在其他城市有所不同。
据以往相关公告，康佳通常会为产业园建设设立一家企业，比如，在宜宾投资建设智能终端高科技产业园，是以康佳全资子公司深圳市康佳投资控股有限公司为主体出资1亿元成立“四川康佳智能终端高科技产业园有限公司”，负责该产业园的建设和运营；
重庆的半导体产业园，由康佳集团作为大股东（持股占比70%）设立重庆康佳光电技术研究院有限公司推进实施。
西安项目中，虽然于2021年3月成立陕西康佳智能家电有限公司，康佳集团在其中持股51%，但西安国际港务区相关公示却显示，康佳智能家电一期项目（Ⅰ阶段）的建设单位为西安港鹏远电子科技有限公司。
2021年2月，西安港鹏远公司摘得24.46公顷(约合366亩）工业用地。
据监理公示，其建设项目“占地320亩，主要内容为生产车间、仓库、办公楼、宿舍、食堂及辅助用房等”。
这些建设信息，显然与康佳此前公告中所称“占地320亩的康佳智能家电总部项目”基本契合。
工商信息显示，西安港鹏远公司为西安港产业投资有限公司全资子公司，亦即西安国际港务区管委会的四级平台公司。
2021年11月2日，西安港鹏远公司将康佳智能家电总部项目工程EPC总包给西安市建总工程集团公司，造价总额2.72亿。
也就是说，作为康佳智能家电总部项目建设业主单位的，并非康佳方面，而是港务区管委会下属公司。
蹊跷的是，康佳2021年年报称：康佳智能家电总部项目为“自建”；2021年末，港务区也将3亿元的产业落地奖励拨付给了陕西康佳智能家电有限公司。
来源：公告公告
港务区管委会通过下属平台公司，一边为康佳打造园区，另一边将康佳摘得土地加价2.2亿予以回购，同时再大手笔提供着补助（可供对照的是，投资300亿的重庆康佳半导体产业园，在50亿投资的一期落成情况下，获得的产业发展资金为2亿）。
来源：公司公告
前后梳理可见，西安方面合计为招引康佳项目付出的成本已经远超5亿，宛如一笔沉甸甸的“彩礼”。
而截至目前，康佳以“先进制造业”之名，已经在西安收获3亿落地奖励、转让土地顺利完成再获1亿利润；
可见的付出，主要为年报所示那条出处存疑的“1.41亿”，这笔生意做得相当划算。
（本文首发于钛媒体APP，作者｜刘敏）
