作者 | 柴旭晨

自万物云分拆上市之后，万科旗下长租公寓业务又将踏上资本化的征程。
1 月 16 日晚，建行与万科分别发布公告，双方合作设立百亿基金，在长租公寓领域共同参与市场化投资。
公告显示，万科下属子公司中万启航、万益管理与建行下属的建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金签署协议，共同投资设立 “建万住房租赁投资基金”。
该基金募集规模为 100 亿元，万科与建行方面分别出资20亿、80亿元，且后续可能开放30亿元额度向社会资本进行募集。
资金将优先收购万科旗下的长租公寓资产，同时兼顾市场化优质项目的收购，后续统一委托万科旗下泊寓品牌运营。
目前，双方已经签署了第一批包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目的合作。
这意味着，在长租公寓领域早有布局的万科，将在金融巨头的加持下继续开疆拓土。而此次百亿基金的成立，也代表着资本重新杀入了长租公寓领域。
万科是最早开始布局长租公寓的房企之一，2008 年就有了试水项目“万汇楼”，2016 年万科整合旗下长租公寓项目统一为“泊寓”品牌。
此后，长租公寓业务一直被万科被摆在重要位置，并成为继地产开发和物业服务之后第三个核心业务，由此泊寓的版图也快速扩张，成长为行业龙头。
据睿和智库统计，截至 2022 年三季度，泊寓在管房源数量在集中式长租公寓运营企业中规模排名第一，共运营管理房源 21.5 万间，排在其后的是龙湖冠寓、魔方集团、乐乎公寓、百瑞纪等。
不过，长租公寓是一个低利润行业，如何释放这类投资规模大、投资回报期较长业务的价值，一直是个难题，也是资方进入的芥蒂；如何将长租公寓业务资本化，找到退出机制，是万科做这个业务一开始就在思考的问题。
万科总裁祝九胜在 2022年 12 月的股东大会上提到，希望未来将长租公寓通过 REITs 方式进行证券化，为股东创造更多利润。
华润有巢已经先一步打了样。 去年 11 月，华润有巢 REIT 正式获批，成为业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房 REIT。这也让行业看到了租赁业务REITs开放的可能。
除了华润有巢外，目前还有华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT 这 3只保障性租赁住房REITs试点项目在去年8月份成功上市。2022下半年，保障性租赁住房REITs从无到有，上市只数已经迅速扩容至4只。
更重要的是，景晖智库认为，借助住房 REIT 模式，长租公寓能构建 “投融管退” 闭环，而这将吸引更多资本尤其是长周期大资金加快入局步伐。
建行在这方面也很有想法。去年9月，建行斥资近300亿元成立了住房租赁基金，用于收购房企存量资产。
中国建设银行董事长田国立提到，此次和万科的合作就是要做“探路者”，孵化培育合格REITs资产、完善市场化资产REITs标准、构建“投贷管退”住房租赁服务闭环。
此次建行与万科联手投资长租公寓，将大大加快该业务资本化、REITs化的进程。
祝九胜透露，在万科泊寓目项目中，大概有十几个符合公募 REITs 发行标准，现在主要就是发行时机的问题。
拉长时间来看，长租公寓业务是万科孵化的数个新业务之一，现在也俨然有独角兽之势。
此前，万科旗下经营收入最高的业务万物云，已经在香港分拆上市，目前总市值579亿港元。

数年前，万科董事会主席郁亮就表示，房地产商依靠过去单一业务不足以支撑发展，万科未来要培育多个新业务，至少要有“六个千亿”新业务，才能再造万科。
万物云、泊寓、万纬物流等，都是万科孵化的新业务。而今，已到了泊寓亮剑的时刻。
资本化征程之外，泊寓的盈利也早已提上日程。根据万科的规划，泊寓将在 2023 年实现成本法下的会计报表盈利。
随着房地产市场回归正轨，万科开发业务日渐恢复元气，以及经营性新业务的不断壮大，一个新的万科系正在形成，未来成为万亿公司也未尝没有可能。