中国的房子到底够不够住？有没有大量的房屋空置？在当前房地产低迷较为低迷的情况下，住房空置率问题引人关注。
为探索城市住房空置情况，贝壳研究院重点研究了国内28个城市的3万个小区，8月5日发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（下称“报告”），首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，处于相对较高区间。
一线城市空置率低，深圳仅5.3%
这28个城市包括深圳、北京、上海、广州、厦门、天津、大连、苏州、济南、青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、西安、合肥、武汉、重庆、南昌、无锡、南通、佛山和廊坊，以一二线城市为主，也包括部分环一线城市。
对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。在此次调研方法上，贝壳研究院选取平台连接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。
通常来说，空置率在5%~10%之间是合理的，低于此区间的则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。需要特别说明的是，本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。
报告显示，通过调研28个大中城市发现，其中仅有9个城市处于合理区间，大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。总体而言，空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。
分城市级别来看，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均7%，二线城市平均12%，三线城市平均为16%。深圳、北京、上海的空置率最低，在7%以下。南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉空置率则在15%以上，其中南昌为20%，廊坊为19%。
此外，本报告将住房空置类型分为自愿空置与非自愿空置。自愿空置是指业主无意出售或出租住房而导致的住房空置现象。自愿空置的原因主要有：业主拥有多套住房，对房屋空置持无所谓的态度；度假房，业主偶尔会有居住需求；业主异地工作，未来考虑入住，暂时空置。
非自愿空置是指由于房屋本身难以出售或出租，业主虽有出售或出租意愿，但找不到合适的买家或租客，导致房屋不得不空置。调研发现，有一半的经纪人认为其负责的小区存在非自愿空置住房（即难以出售和出租）。非自愿空置的原因之一是房屋自身的缺陷，如过于老旧、配套不全、周围有噪音或环境污染等因素。除去房屋本身的原因外，非自愿空置的根本原因在于住房需求不足，供给相对过剩，导致业主愿意降价出售或出租住房仍然找不到合适的买家或租客。
老龄化程度低空置率也低
那么，影响空置水平具体有哪些因素呢？报告指出，从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。
首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。比如南通和重庆，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。其中，深圳空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。
其次，城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。同时，房价与住房空置率显著负相关，在房价较高的一二线城市，如北上深厦，住房空置率明显低于其他城市。
租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。一些拥有多套住房的业主宁愿房屋空置也不愿意出租，其中一部分原因是其房屋租金回报较低，与出租住房的沟通协调成本、房屋损耗等成本相比，租金收益并不具有吸引力。
据贝壳研究院数据，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为-0.70，租金与住房空置率显著负相关。空置率排名前两位（由低到高）的深圳、北京，其月租金中位数在5000元以上，空置率排名后两位（由低到高）的南昌和廊坊，其月租金中位数在1600元以下。
次新房空置率高
楼龄也是影响空置率的重要因素。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。
（来源：贝壳研究院）
从城市差异来看，一线城市目前已经进入到存量房市场，二手房成交量远大于新房，而大量的二三四线城市目前依然处于增量市场。
第一财经记者梳理国家统计局公布的主要城市年度数据梳理2016年到2020年35个主要城市（拉萨数据未发布）住宅商品房销售面积变化。数据显示，5年来，住宅销售最多的5个城市是重庆、郑州、武汉、成都和长沙，主要是来自中西部的强省会城市和直辖市。
一般来说，新的小区入住率的提升需要一定的时间。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。由于二三线城市住房增量大，因此相应的空置率也会高一些。未来，随着强二线城市逐渐进入到存量市场，这些城市的空置率有望降低。
从城市内部结构差异来看，也呈现出明显的差异，中心城区的空置率要明显低于外围城区。报告指出，老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置，像北京的阜成门、金融街附近，空置率均在2%以内。此外，较早建成的城市中心区域，也是优势教育资源的聚集区，数据显示，学区附近的住房空置率比其他区域低5%。
住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。
整体来看，次新小区的住房空置率较高，主要原因有三个：一是自然因素，新建成的小区或有装修和通风的需求，业主一般不着急入住导致空置率较高；二是地理位置的因素，次新小区多位于离市中心较远的郊区，周边配套不成熟，出租或出售的难度相对较高，房屋空置的比例较大；三是购房目的方面，不以自住为目的的投资客一般首选新小区，投资性住房空置比例较高，像东莞、广州较多小区为香港人投资购入，疫情期间往来不便，表现为较高的空置率。
