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南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。这是贝壳研究院《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》日前公布的调查数据，一度引发舆论对老龄化社会导致楼市需求衰退的担忧。

不过，高度老龄化不一定意味着高空置率。在上海，仅户籍人口里60岁以上老年人的总量就达到了533.49万人，位居全国第一，规模相当于山西太原或福建厦门的常住人口总量。而同期上海的楼市空置率不足7%，处于全国最低水平。另有统计数据显示，53-63岁之间的老龄购房人是上海楼市的第二大主力客群。

在北京，60岁以上的老龄人群，正在重塑60年以上房龄社区的价值。「真实买房计划」走访发现，核心城区「老破小」住宅楼的一层房源，反而格外抢手。

01二环里的老破小

一套房子的价格取决于诸多因素，如地理位置、小区配套、户型朝向等。就算是同一栋楼里的房子，不同的楼层也会影响房子的最终价格。

一层的房源，往往视野不好、采光不佳、噪声干扰严重、私密性差、下水道容易堵塞……所以不少新盘项目一楼的房子都会比其他楼层更难卖出去，甚至会出现低于平均单价的情况。但这种定价逻辑，在北京东城区的龙潭北里小区并不适用，那里的房价反而会随着层数的升高而下降。

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龙潭北里是一个建造于20世纪六十年代的大型社区，共25栋楼、81个单元，大部分楼栋是五层高且没有电梯的老房子，属于典型的二环里「老破小」。

02溢价超15%的一层房源

今年70岁的郭雅阿姨，在龙潭北里住了大半辈子。对于阿姨的退休生活来说，每天出去遛弯、晒晒太阳、跟街坊聊聊天，是日常生活必不可少的一部分。年轻时住在四层不觉得有什么问题，但随着年事渐高，而且几年前髌骨还做了手术，上下楼越发吃力。最近萌生了想把房子换到一楼的想法。

今年5月隔壁楼有一套一层的房子准备出手，郭雅阿姨瞬间动了心。咨询过中介之后才发现原来这个换到一楼的计划远比想象中难。现在住的房子是个60平左右的两室一厅，总价在616万。一层准备出售的房子也是两室一厅，62平，但总价却高达近700万。老年人购房不能贷款，还要添大几十万的现金。

一般情况标价如此之高都会让人觉得卖家缺少诚意，龙潭北里一层的高价却是由最基本的市场供需关系决定的。住在这里的不少人跟郭雅阿姨一样，现在已是耄耋老人，虽然儿女成家立业搬走了，但他们依然不愿离开住了半辈子的地方。

住在高层的不少老人，活动范围被局限在套内面积。一楼的房子也就成了抢手货。据中介说，这样的房源挂出来一套，很快就能成交，就算不能快速办完过户手续，买家通常也会在较短时间内支付定金，生怕房子被别人抢先。郭雅阿姨也属于心急的这类买家。因为一卖一买的置换过程并非能快速完成，她目前也正处于积极跟房主交涉定金比例的过程中。

在找到这套房源之前，郭雅阿姨也想过先租一个一楼的房子，但据中介所说，因为老人对底层的房屋需求大，所以租房比买房还难。

03不愿离开的原因

此前，针对存量住宅小区，北京市已完成366个老旧小区改造项目，加装电梯2607部。但「老破小」的一层仍是一些老年人购房的不二之选。

在龙潭北里，如何分摊加装电梯的施工费用，一直不能达成共识。所以加装改造项目迟迟不能推进。郭雅阿姨也表示，如果能安装电梯，她当然不会考虑换房。

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郭雅阿姨的女儿住在四环边的公寓里，有电梯、上下楼方便、周边配套也很完善，所以她也提议让妈妈搬去跟自己一起住，但阿姨很明确表示不愿搬走。

龙潭北里社区虽然老，但老房子的好处之一就是楼间距大、挑高较高。除此之外，更让阿姨离不开的是相识三四十年的老邻居。

郭雅阿姨的女儿自从20岁出国读书到后来结婚成家，阿姨一直自己住。跟街坊一起遛公园、买菜、串门聊天已经成了她熟悉的日常。阿姨做膝盖手术的那段时间，是邻居每天把饭做好送上去；甚至有一次郭雅阿姨的女儿去外地出差，还是邻居把昏迷的阿姨送去医院的。

用阿姨的话说：大家都认识这么多年了，跟他们在一起的时间比跟孩子在一起的时间还长；搬去新地方，谁都不认识，哪儿都不熟，比每天一步一步挪着上下楼还别扭。

类似郭雅阿姨的情况在龙潭北里这样的老小区里并不少见。作为一个老龄化严重的小区，对低楼层有需求的住户越来越多。

04支持老年人购房

老龄化持续加深导致的住房需求不振，一直是困扰房地产市场的社会症结，特别是在过去三十年间的日本。20世纪70年代，日本65岁及以上人口比重大约为7%，到1995年就超过14%，进入了深度老龄化社会，大致可对应中国21世纪初至今的老龄化状态。2006年日本老龄化率达到20.2%、进入超老龄社会，目前65岁以上老年人占比近3成。

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与此同时，日本近三十年来“少子化”问题也日益严重，2021年新出生人口仅为81万，是自1899年有统计以来出生人口最少的一年，总和生育率则连续六年下降至1.3，创下人口最大自然下降幅度。根据UN World Population Prospects 2019预测，2050年日本老年抚养比将达到74.3%，养老负担沉重。

在中国，人口老龄化形势也不容乐观。老年人口抚养比由2011年的12.3%上升至2020年的19.7%，意味着2011年平均有8.2个年轻人赡养一位老人，而到2020年下降至5.1个年轻人赡养一位老人，社会整体的养老压力明显增大。

事实上，老年人群的楼市购买力不容小觑。例如有媒体统计显示，在2020年上海链家的全年成交数据里，33-35岁的客群占比最高，53-63岁之间的客群紧随其后。

老破小一层房源的抢手，一定程度上凸显了住房市场对老龄人群的供给不足问题。2022年在第二批次供地时，北京市已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行建设全龄友好住宅项目试点。

老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房的执行首付比例35%，其子女可作为共同借款人申请贷款，同时享受贷款优惠利率。这是北京首次推出鼓励及支持老年人购房的楼市政策。

根据北京市老龄工作委员会预测，预计到「十四五末」，北京的人口老龄化水平将达到24%，从轻度老龄化迈入中度老龄化。到2035年，老年人口接近700万，人口老龄化水平将超过30%，进入重度老龄化。

编辑|阿呆注：文中郭雅为化名

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本文来自微信公众号“真实买房计划”（ID:Hifuture_life），作者：真买编辑部阿呆，36氪经授权发布。