重磅!粤系房企复牌,地产仿佛照进一束光

热点资讯2022-08-25 11:29:45未知

重磅!粤系房企复牌,地产仿佛照进一束光

停牌74个交易日之后,这家粤系房企,复牌了。

今年,因年报“难产”,有14家中资房企集体停牌,龙光成功复牌。

昨晚,龙光集团发布重磅公告,公布2021年度业绩,达成复牌指引,股票于今日恢复交易买卖。

不管怎么说,复牌是对投资者负责任,直面资本市场的检验。


今年,政策层面给地产派了很多“糖”,松调控、大降息,但还没让楼市嗨起来。

眼睁睁地看着地产变成“地惨”,气氛已经烘托到这里了,还差什么?

还欠一个确定性。

买股票和买房都是同样的投资逻辑,无非是看好它未来的确定性,但现在房企还存在一个不确定性:如何解决到期债务和资产贬值的问题。

在股市里,我们常用一个词——利空出尽,如今,地产的“利空”都出完了吗?

龙光的复牌,可以算是一个标志性事件!


漫画 说财猫绘

谁能最先爬出流动性困难,谁才能拥有话语权。

怎么爬?观察了这么多家房企对到期债务的态度,终于看出了点猫腻。


下半年

房企到期债务3100亿!

业绩决定房企的未来,而债务,则决定一家房企有没有明天。

如果连存活都难,就更别谈利润和未来了,那都是浮云。

当2022年还剩下三分之一的时间,不禁要问一句,房企下半年到期债务还有多少?

先对过去的这半年,房企的债务情况做个简单回顾:

1.三道红线全踩的房企数量,从2020年的2家增加到2021年的10家(甚至更多);

2.截至2021年末,67家头部上市房企的有息负债合计56808亿元,按6个点计算,每年利息高达3400亿;

3.到目前为止,(不完全统计)正式宣告债务违约的房企有32家,超20家房企就旗下的30多笔债券进行展期。

4.2022上半年,房企到期债券规模3417亿元;下半年,房企到期债券规模3102亿元。


今年偿债巅峰的7月可算是熬过去了,接下来的8-12月,房企依旧不能松一口气。

其中10月是下半年到期债券的“小高峰”,但四季度房企债券到期规模处于全年低位。

房企资金来源有三,一是经营性现金流,这个来钱渠道从去年开始降速,且变得不稳定、不可靠;

二是投资性现金流,疫情之后资产减值损失,投资不亏已经很难得;剩下最后一个渠道,是融资性现金流。

上半年,房企债券到期的规模将近3500亿,而发行境内外债券的规模只有2068亿元(CRIC数据),说明融资也难,资金缺口1500亿,借新(债)还旧(债)的方式很难延续。

不过,最黑暗的时刻,不就在黎明破晓前?


别让债务“烂尾”

到这个时候,其实没必要“妖魔化”房企了。

拿个人来比喻,如果你突然失去工作和收入,或者原本30年的房贷,让你今年就得还完,个人财务也很容易爆雷。

这时候个人能怎么办?

有人会选择成为老赖,苟活于世。

有人会选择努力一把,让银行给点时间,缓一缓。


开发商可选的无非只有三个,还债、违约(不还)以及展期。

即便有想还债的心,但也没那个钱;违约,对行业信用的影响过于恶劣;对于大部分的民企而言,展期成了唯一的选择。

换一种说法,展期,其实是以时间换空间的做法。

我们看到,今年就债务进行展期的上市房企已经超过20家。


举个例子,富力的10笔美元债展期,为亚洲房企最大债务重组案例,某种程度上,给了地产美元债复苏的信心。

对比其他房企的债券展期,多数为1年以内,而富力的这10笔美元债整体展期时长较长,为3-4年,也给了房企足够的喘息时间。

并且,富力的10笔美元债中,利率从最高的一笔12.375%下修至6.5%,降低了偿债成本。

另外,华南城的5只美元债展期为1-2年,利率整体也下降至9%。

不论是时间成本还是偿债成本,债券展期能缓解当下房企资金的流动性,争取更多发展空间。

企业活下去了,才能继续维持经营,创收创利偿还债务。

目前来看,和去年相比,房地产市场的政策和金融环境,都已经有了很大改善。


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寻求平衡

整体盘活债务

从上述这点来看,展期的负债其实在某种程度“变好”了,我们指的这个“好”,是对于陷入流动性危机的企业而言。

改变房企高负债的现状,就需要更多智慧和谋略。


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我们发现,龙光集团近期在公告中称,主动停付5笔美元债的利息。

就在昨天晚上,龙光集团在公告中进一步透露,目前已经完成12笔公开市场债券的展期工作。

能展期,说明企业还是具有一定的说服力。

投资人是最不希望债务烂尾的。据悉,龙光已与100多个境外投资人建立了良好的沟通机制

龙光称,与投资人沟通进展顺利,他们也表示愿意支持其继续保持经营持续和稳定。

以前在地产圈,对于龙光多少有耳闻。

事实上,龙光资产不差。但迫于下行市场,其表示主动对境外债务进行管理,并表示将尽快提交一套境外债务管理方案。

主动出击总好过被动违约。


龙光提出要主动管理债务,暂付境外债的本息,整体考虑境外债的管理和兑付,目的有两个。

一方面,是公平对待所有境外投资人,另一方面,则是从整体上通盘考虑债务和资金的压力强化现金流管理保证财务稳定和可持续发展

目前,龙光已委任海通国际为财务顾问,评估公司资本结构,并探讨所有可行的整体债务管理方案,与投资人保持良好沟通。


近期,龙光还完成一笔境外银团贷款展期,获得全体银团成员的全力支持,愿意与公司共度难关。


假设用时间管理的四象限法则来看,原则上“保交楼”、卖房去库存、以及“偿还债务”这些事都很重要。

但保交楼和卖房的重要性优先于偿债,企业能恢复正常运营,最终偿还债务的可能性才更大。

债务展期传递出积极信号,意味着,房企从资金紧张的阴霾中走出来的概率又大了一点。


债务到期,既考验房企,也考验投资人。

龙光在积极化债的同时,今年前7月的地产经营也是马不停蹄,据悉,龙光完成项目交付近2.7万套,合约交付率达到100%。

为了加快销售回款,龙光还采取多项措施,上半年减少拿地支出,管控行政成本及资本开支等,着力保施工和保交楼,在债务管理和稳定经营之间实现平衡。

房企“利空出尽”,会不会等到“云开雾散”的那一天?

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本文标签: 房地产  现金流  债券  富力  美元债  

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