记者/ 张蕊 实习记者/ 苏子涵
编辑/ 杨宝璐
交通银行8月1日发布提前还款需还赔偿金公告
银行卡扣款的第二天，许星辰看到了中国建设银行（下称建行）发送的电子回执，130万的房贷已结清，没有扣违约金。早在签贷款合同的时候，她就和建行约定了提前还款不收违约金，前提是按约还款满一年后才可以。“以后再买房得问清楚提前还贷的各项条款，比如什么时候可以还、一年可以还几次、 提前还有没有违约金，能不能缩短贷款年限等。”
但并非所有人都能像她这样幸运。多位贷款买房的业主告诉深一度记者，他们想提前还贷，却被告知得向银行支付违约金，金额从一个月利息到六个月利息不等。
8月1日，交通银行在官网发布公告，对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。交通银行表示，2022年11月1日起，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。
这是第一次，银行将提前还贷的违约金正式“摆上台面”。来自中指研究院的研究报告显示，2022年上半年，受多地疫情反复等因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战。而由于现行的房贷利率高出股票、理财等投资产品的收益率不少，越来越多的年轻人加入到了提前还贷的队伍中，想要早日摆脱“负翁”的身份。
8月，许星辰一次性还清了所有房贷
业主：想尽办法提前还款
8月4日，许星辰在建行的APP上进行了提前还款的预约，随后将125万元存进了卡里。10天之后，建行划走了该笔款项，她正式宣布告别房贷。
促使她提前还款的原因是贷款利率过高。2019年许星辰买房时，正值宁波房价新一轮上涨，买房的人多，贷款需要等时间。许星辰选择在建行办理贷款，利率5.85%，她贷了130万，选择等额本息的还款方式，每个月还款7600元，一开始其中的利息超过6000元。
2022年7月，是许星辰还房贷的第31个月，她算了一笔账，已经还了的23万元贷款中，主要都是利息，本金才还了不到5万元，于是她决定卖掉一套老房子，再加上和丈夫两人的存款，一次性还清所有房贷。“2019年这套房的价格是27200元/平方米，加上中介费和税费等，成本大约为28000元/平方米。”许星辰告诉记者，这个价格在宁波算比较高了。
现在，她所住小区的成交价已涨到35000元/平方米。她算了一笔账，除去利息等各项成本，还能浮盈30万。“这说明当时贷款买房、现在提前还款的决定是正确的。”
抱着同样想法而提前还贷的不止许星辰一人，2019年，26岁的李晓雯和丈夫在南京买了房。那是他们的首套房，两人向兴业银行申请了151万元的组合贷款——其中商贷51万，期限30年。
最初，李晓雯和丈夫并没有考虑过提前还贷，每个月他们按部就班地还3000元的商贷与5000元的公积金贷款。直到2021年初，他们发现手头有一些闲钱，决定拿出一部分提前还贷，“没有好的理财项目，提前还又能省很多利息。”李晓雯说，当年5月，他们提前还了20万元的商贷，之后商贷的月供降到了每月1800元。她决定在今年底再提前还一次。
2022年8月，看到网上都在谈提前还款需要支付违约金的事，李晓雯还特地去查阅了自己当时签的商贷合同。按照合同规定，商业贷款部分提前还款无需缴纳违约金，只要提前15日向银行书面申请、每年还款不超过2次、每次不少于1万元即可。“即使支付违约金，我也会选择提前还贷。”李晓雯认为，相比几十万元的利息来说，几千块的违约金不算什么。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，很多购房者之所以提前还款，是因为房贷利率比较高，他们觉得不划算，“（还款初期）每个月所还贷款里超过三分之二都是利息。”严跃进说，也不排除有些人想把住房贷款全部还完后，去做经营贷或者抵押贷。
中国城市经济学会房地产专业委员会的一位专家告诉记者，他也注意到了这两年提前还贷的购房者明显多了起来，“存量房的利率高，而包括定期存款等其他理财方式的收益率又比较低，提前还款不仅可以降低利息负担，降低杠杆，也是抵御风险的一种表现。”
银行：提前还贷要交违约金
现在，年轻人们纷纷在社交平台分享提前还贷“正确的打开方式”——商业贷款可以提前还，公积金贷款不建议还。如果银行没有限制，有钱就还。如果有限制，那就最大程度的利用能够提前还款的次数。
不少购房者提前还贷的原因是因为收入减少，再就业困难，索性提前还贷。有人写道，“因为行业变动，夫妻二人面临失业，加上又怀孕，怕宝宝出生后，收入不稳定还要想着房贷，索性咬牙还清了所有房贷，真的无债一身轻”。也有人因为收入减少，不够每月应该支付的房贷，为了避免断供，不得已借钱先还清了全部房贷。
然而，房贷不是想提前还就能还。广东的李大伟在电话咨询工行客服有关事宜时，客服表示，提前还贷需要支付6个月的利息，也就是54000元作为违约金。“我问她能不能少一些，对方说不行。”李大伟说。他觉得54000元的违约金确实有些多，不过当年所签的贷款合同中，白纸黑字注明了提前还贷不仅需要提前3个月申请，还要缴纳违约金，他找不出转圜的理由。
李大伟2019年买的房，贷款200万，期限30年，等额本息还款，利率5.3%，每月还款12500元。理工男的他对金融信息不敏感，没注意过每个月房贷的构成比，只是准时还款。直到2022年的4月，他看到自己的还贷详单，才发现原来之前每个月的还款中，有9000元都是利息，本金只有3500元。
疫情以来，李大伟的收入开始变得不稳定，他怕未来还贷会成问题，于是在和家人商量之后，他决定提前还清全部房贷。
不甘心的他直接去银行，找到了当年帮他办理贷款的信贷员。对方明确表示，提前还款需要支付6个月的贷款利息作为违约金。“我就和他磨，让他想办法给我减少一些费用。后来他松了口，说如果我能找到其他人去银行办贷款，我的违约金就能减免。”李大伟告诉记者。
李大伟开始在自己的朋友圈里寻找需要贷款的朋友，半个月后，他找到了一个想做抵押贷款的朋友，于是赶紧带朋友去工行办贷款手续。作为回报，银行在7月中旬顺利通过了他的提前还款申请，没收违约金。
“提前还款一直都有违约金，只不过之前银行生意好，被减免了。”银行从业者王亚楠告诉记者，现在部分银行开始收违约金是因为资金成本过高。她解释，市场好的时候，银行不愁把钱“放”出去，也就不太在意客户是否提前还款。但现在，放贷很难，银行当然不愿意让人提前还款。
交通银行信贷专员李潇也明显感到，2022年上半年以来，咨询提前还贷的人变多了。有时一天要接十几个咨询电话。他统计了一下，想提前还贷的购房者，房贷利率基本都在5%以上。李潇并不希望对方提前还贷，因为还进来容易，再贷出去就难了。
李潇说，他劝对方买基金，收益高，能覆盖房贷，但对方说，基金这两年也亏损严重，不保险；他劝对方手里应该留一些现金应急，但对方表示，还完房贷心里更踏实，再存钱也来得及，“我也劝过他们可以再首付一套房，现在房价低，可对方觉得房价还会跌。”李潇总结，“只要有问的，十有八九就是肯定要（提前）还的。”
当理财收益低于房贷利率，不少人选择提前还贷降低负债（图片来源于互联网）
当理财收益低于房贷利率
许星辰告诉记者，之所以选择提前还贷，是因为最近的理财产品收益率一路走低，与其把钱拿去投资，不如用来减少负债。
在许星辰的印象中，2015年前后，她还能在银行找到收益率5%左右、风险较低的保本理财产品，但这几年理财产品的收益率一路走低。
目前，完全无风险的理财产品收益率已跌至2.5%-2.7%之间。“也有收益率在4%-5%的，但这种理财产品并不是完全无风险，其中会有15%-20%的股票配额。谁能保证在股市里只赚不赔？”徐星辰说，万一碰到“黑天鹅”事件，那只会赔得更多。虽然银行三年定期的利率大约是4%，没有风险，但许星辰觉得，不能把钱一放三年不动，而是要让它流动起来。算来算去，她认为提前还贷最划算。
许星辰记得，支付宝刚有理财产品的时候，活期利率高达7%，那时候没人想着提前还款，都愿意把钱放进支付宝挣利息差，“如果投资回报率高，谁会提前还贷？”
也有人劝许星辰别一次性全部还贷，手里要留一部分现金，以备不时之需。但她觉得不需要，“现在是信用社会，信用好，随时能在各类金融平台借到钱。”她举例，3个银行的信用贷一共能借60万，借呗能借20万，这就80万了。再加上可以抵押房产，应付一般突发情况绝对没问题。相比手里留现金，维持良好的信用更重要。
李大伟也想过拿出200万去投资或理财，但看来看去，都觉得要不是风险大，要不是收益率低。“如果收益率都不能覆盖利息，那为什么不提前还贷呢？”李大伟说。
一名购房者在社交平台上分享自己提前还贷的经历时表示，还款3年累计归还47.5万，其中本金19.5万，利息28万，算账后，该购房者认为，“提前还贷也是理财，毕竟没有任何投资能确保年化收益可以一直稳定保持在5%以上。”
房地产贷款是中国银行业最重要的资产业务之一
银行也要“上门找客户”了
李潇承认，这两年，银行不愿意大家提前还款有个很重要的原因就是钱越来越不好“放”出去了，前几年行情好的时候，银行没钱放贷，客户只能排队等审批。但现在有个客户，就赶紧把钱“放”出去，“最快的时候，第一天申请，第三天就放了款。”
从事房产中介的许星辰表示，2021年上半年，她的一个客户申请房贷，等了三个月才“放”下来，“银行批准了，但没钱。”而现在，房贷“放”下来最快只需要2天，最慢也不过10天。前几年银行信贷员只需要坐在办公室，等人去贷款，如今也得开始“上门”招揽生意，“要和各个中介公司搞好关系。”
许星辰称，二手房的贷款基本都是中介去办理，选择哪个银行也是由中介来决定的，客户一般不会反对。所以银行信贷专员就需要和中介搞好关系，才能让中介给自己多介绍客户，“以前客户想要快点放款，就不停地催中介，中介再去催合作银行。现在不用催，银行的信贷专员也会盯着让贷款快一些发放。”
王亚楠表示，银行放贷的资金多数来自银行的资本金和客户存款，客户存款需要银行支付利息，如果钱都“放”不出去，就只能银行自己承担利息。也有贷款是银行用理财资金支付的，如果用到这部分钱，违约金就会比较高。因为理财的资金成本本身就很高，“银行挣的就是利差。” 王亚楠说，如果合同有约定需要支付违约金，那就必须走减免程序，否则审计会追究银行的责任。
专家们普遍认为，提前还贷收取违约金的做法一直存在，只是过去房贷规模不断扩大，银行不愁找不到客户，为了抢占市场，就不收违约金，这样能吸引更多的客户去银行贷款。“合同里都会有一些苛刻的条款，但主动权在银行手里，由银行来确定要不要实施。”上述中国城市经济学会房地产专业委员会的专家称。
在李大伟提前还贷的将近190万元中，有一部分是他和妻子的父母给凑的，“本来我想有多少还多少，但想想高额利息，觉得不能再给银行打工了，就厚着脸皮问家里借了钱。”他说。还完贷款的那一天，他和妻子还专程出去庆祝一番，“心里很轻松，就像自己挣了200万。”
（应采访对象要求，除严跃进外，其余采访对象为化名）
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