本文来源：时代财经 作者：罗韬

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2016年8月，中国最有影响力之一的企业家论坛亚布力论坛夏季峰会在中国西安举行。那一年的论坛主题叫《大历史中的中国经济》，百度创始人李彦宏、万科（000002.SZ）创始人王石、分众传媒（002027.SZ）创始人江南春、建业地产（00832.HK）创始人胡葆森、经济学家张维迎等悉数参加。

那一年的亚布力论坛，在聚光灯下最受关注的无疑是王石。彼时，万科深陷股权之争，王石以及万科管理层的命运依旧前途未卜。

大历史中的中国经济，让房地产在这一年站在了整个中国经济历史的舞台中央。当年末，全国广义货币供应量(M2)余额155.0万亿元，比上年末增长11.3%；全年社会融资规模增量17.8万亿元，比上年多2.4万亿元。同时，全国开启了一轮“棚改货币化安置”，将城市中的“老破小”区域进行拆除，给予拆迁户现金补贴，让这些人重新买房。

诸多利好汹涌而至，各类资金也在通过不同渠道变相流入房地产，而中国许多城市房价也在当年翻了一番。随之而来的，是地产商的凶猛扩张，规模增速甚至达到100%。

2016年成为中国房地产历史上最炙热的一年。

这一年春天，作为一个孩子母亲的地产高管李希（化名），随着公司的总部搬迁，来到了上海。只身前往上海的她，对这个城市充满好奇和期待，她可能也没想到，属于她和她所在公司的黄金时代帷幕，正在悄然拉开。

事后的很多年，无数地产人回忆起来亦唏嘘感慨：“那是中国房地产最好的一年。”

短短七年时间，作为支柱产业之一的中国房地产，历经了一轮过山车式的发展。许多当年信心满满的地产富豪，如今深陷泥潭。

“眼见他起高楼，眼见他楼塌了。”李希在微信上告诉时代财经。

野蛮生长

2016年的楼市盛况，从一线城市蔓延到了中国二三四线城市。

当年2月，位于上海虹口区的知名楼盘瑞虹新城一口气推出了352套总价上千万的新房，在一天内被抢光了，销售额达36亿元。热销的情绪如星星之火呈现燎原之势，上海内环附近的一套老公房业主甚至在一天内跳价三次，最终报价从430万元提至500万元，单日涨价70万元。

不久之后，市场情绪开始蔓延到中国的二三四线城市。在苏州，当年4月的2天土地拍卖，就收金超过250亿元。无论是国企，还是民企，都在不断刷新地价纪录。

2016年8月的一场土地拍卖，将这个故事推向一个高潮。

当年，闽系房企新贵融信中国（3301.HK，下称“融信”）以110.1亿元的总价拿下上海静安地王，溢价率超过139%，根据当时估算，该项目售价需达15万元/平方米方能保本。

参与那场史诗级土地拍卖的龙头企业诸多，包括仁恒置地、保利地产、华润+华发、新城控股、龙湖集团、旭辉、招商蛇口、金茂+中铁、合景泰富、雅居乐、融创中国、金辉集团、世茂集团、建发+中粮+首开等。这些企业中，绝大多数在规模和资金实力上，都高于融信。当年仁恒置地的公子甚至亲自上阵参与土地拍卖，无奈抵不过闽系房企的凶猛。

110亿元的土地总价，即便放在今时今日，依旧充满了魔幻色彩。

所有人都在问，融信是谁？

而在这一年的3月，这家发迹于福州的房企刚刚把总部搬到上海虹桥，并在国内第一高写字楼上海中心高调宣布将自己定位成为全国性房企。

仿佛看到了时代的风口，这些区域地产富豪一时间高歌猛进，纷纷选择把总部搬到资金高地上海，并在全国各地肆意扩张，疯狂拿地。

同一时期，包括正荣地产（6158.HK）、弘阳地产（1996.HK）、祥生控股（2599.HK）、禹州集团（1628.HK）等超过20家房企先后将总部搬迁至上海。无比宽敞的办公大楼，一时间门庭若市，熙熙攘攘，勾画着一个个未来巨头的模样。

“上海是人才、资金的高地，为了全国化扩张，必须匹配更大、更完善的组织架构，因此需要更多的人才储备和资金。”一位闽系房企高管曾对时代财经表示。

这是一个唯规模论的时代。

“我们到了大象跑得比蚂蚁快的时代，规模房企增速明显高于中小房企。”彼时，旭辉控股（00884.HK）总裁林峰对时代财经表示。

随之而来的是，房企的野蛮生长。

第三方房地产数据机构克而瑞的一份报告显示，2016年规模房企扩张迅速，销售门槛提升明显。从金额门槛来看，TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157亿元，同比升51%；其中，TOP20提升最快，由15年的358亿元跨越至647亿元，同比大幅提升81%。

当年，包括新城控股、首开股份、旭辉集团、鲁能集团、中南集团、华发股份的规模销售增速同比超过100%。

野蛮生长的阶段让亲历者，享受着行业的滚滚红利。

“公司就像游牧民族一样，正在肆意拿地，骑在马背上打天下。我们老板把业内有名气的总裁、副总裁都见了一遍，希望找到更多人加盟，17年我们的目标规模增速还是100%”彼时间，李希还在一家闽系房企工作，见证了这场盛宴。

即便是刚刚工作几年的地产人，亦被这不曾有过的场景冲昏了头。

“工作不到4年，就收到了人生第一个百万年薪的offer。”地产人小王回忆起来，既有些骄傲，又有些后怕。

疯狂拿地与肆意扩张，行业都信奉“大而不倒”的神话。无论是航母，还是扁舟，在浪潮下滚滚向前。

滨江集团（002244.SZ）董事长戚金兴就曾这样规划公司蓝图：2016-2018年“起飞”，增长超过100%；2019-2021年“腾飞”，增长在30%上下；2022年后平飞。

调控正在悄然酝酿，江湖之外的江湖却无比乐观。纵然有历史为镜，这些富豪却相信这将是全新的时代。殊不知，通过极高的资金杠杆推动规模发展之后，激流之下却是暗礁重重。

激流暗礁

2016年的9月末，中国房地产政策的风向开始出现调整。短短7天时间，就有近20城出台了限购令，遏制房价上涨的信号开始显现。

不过，政策的传导与市场的预期存在时间差，在资金的疯狂暗涌下，无法阻止激进派高歌猛进的步伐。

“中国城镇化还没有结束，地产至少还有10年的黄金期。”在2017年春天的一次访谈中，禹洲集团董事局主席林龙安告诉时代财经。在他看来，中国房地产到了“逆水行舟，不进则退”的阶段，未来大鱼将吃掉小鱼。而在这一年，他把“扩张”定位成禹洲集团的主基调。

过后几年，虽然调控政策层层加码，大历史时代下的中国房地产，却在城市化的红利下，蓬勃发展。

历史的某些信号实际上在2019年就开始乍现，许多扁舟已经在洪流中悄然退出，先知先觉者万科，甚至在2018年秋季就提出了“活下去”的口号。

人民法院公告网显示，2019年全国有近300家地产商宣告破产。

时代财经注意到，这些破产的地产商基本分布在中国的三四线城市，资产规模普遍是5亿元到30亿元之间，破产原因主要在于负债高企、融资困难。

部分上市房企亦在2019年选择断臂求生。

当年，包括华侨城（000069.SZ）、阳光100中国（02608.HK）、上置集团（01207.HK）、粤泰股份（600393.SH）、ST泰禾（000732.SZ，下称“泰禾”）等地产商均选择出售项目股权，进而实现回血。

当年9月，泰禾出现实质性债务违约。时至今日，依旧成为中国房地产历史上一个重要节点。

“公司高速扩张时期，通过各类办法进行融资，拿地的自有资金不到10%，所有人都在押注未来资产价格上涨。”一家如今深陷债务泥潭的闽系房企前总裁对时代财经表示。

当年的高速扩张，让无数人红了眼，无论是公司的盈利，还是员工收入都是业界领先水平。而如今，曾经的诸多明星职业经理人纷纷撤退，留下老板开始收拾这摊“生意”。

“近年来银行一直要求减少对房地产的融资，但是资产荒一直是一个问题，过去几年对房地产也几近没有缩表。”一位四大行风控人士在接受时代财经采访时表示。

当指针拨到2021年，苦苦挣扎近半年后的一家房地产巨擘宣告正式违约，将“大而不倒”的神话泡沫直接戳破。

中国楼市到了一个转折点。

反观中国房地产的2021年，几乎没有公司完成了此前制定的年度销售计划，无论是看似稳健的航母，还是漂洋的小船，都在承受前所未有的压力。

李希所在的公司亦没能幸免，公司门口经常闹事，让她对这一切已然见怪不怪。

复盘历史的轨迹，房企从凶猛扩张到急速缩表，甚至违约，不过短短的几年光景。高财务杠杆带给了这些地产富豪荣华富贵之后，一切灰飞烟灭。

这些企业无疑不在当时，展示除了“卓越”的资金运用能力，甚至将自有投入资金降低到了0。

时代财经了解到，此前很多土地拍卖后都需要交纳一笔首付款，这相当于要求开发商用自有资金参与土地拍卖，这笔首付款一般为土地总价的30%左右。不过，诸多开发商为了提高资金使用，会进行前端融资，通过无抵押形式筹集首付，进而降低自有资金占比。

此外，在地产融资圈还有一个“前前融”概念，当开发商需参与土地拍卖时，往往需要一笔土地拍卖保证金，而这笔钱在行业最疯狂时代，同样有过桥资金进行对接。

更多诸多负债，精明的地产商通过各类方式层层嵌套，移除资产负债表，悄然藏在表外。

将资金周转利用到极致之一的某前TOP5房企，还发明了“超投模式”。根据中金公司的一份研究报告，“超投模式”是一种类房地产基金模式。合作双方成立项目公司，各自持有一定比例的股权。但双方并非按照股权比例分担土地款，而是由合作方超股权比例提供大部分资金，房企方仅提供小部分资金。

融信在2016年拿下上海静安地王之后，这个豪宅的故事并未结束。

实际上，当年融信拿地时，已经和万科谈好合作，两家公司股权各自占比50%。只是融信创始人欧宗洪可能也没有想到，即便绑定了一家龙头房企，这个地王项目依旧是巨亏收场。2020年，这个项目入市均价约13万/平方米，离当初的构想差距甚远。

时代财经不完全统计，百强房企中有约30家出现债务违约或债务展期。

灯火楼台下，这些被时代裹挟的地产富豪，黯然离场。

曙光乍现

好的一面是，市场已然开始触底修复。

第三方市场研究机构克而瑞的报告显示，2022年上半年，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅50.3%，整体处在市场底部。不过，细分到月度数据来看，销售呈修复态势。6月单月，百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元，同比跌幅为43%，较4、5月份近60%的跌幅有明显收窄。

当一部分公司黯然失色的时候，这轮周期赋予了谨慎者奖励。包括中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业6月单月业绩环比增幅均在60%以上。其中，仁恒位于上海杨浦的仁恒·海上源项目6月末推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元。滨江6月新开盘项目也较多，杭州多个项目新开盘或预证获批加推，为6月单月带来了较高的业绩贡献。

“从短期来看市场已经触底，但恢复是一个缓慢而温和的过程。”在6月底举行的股东大会上，万科董事会主席郁亮坦言。

多位地产营销人士亦向时代财经证实了上述情况，部分一二线城市项目已经开始悄然热销。

8月的一缕曙光，让苦苦坚持的房企看到了更多的希望。近期，监管部门指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，包括旭辉控股集团（00884.HK）、碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）、远洋集团（03377.HK）、新城控股（601155.SH）等房企。

曾经的激进派渐次退场，谨慎派则登上了中国房地产新的历史舞台。

“未来10年是最好的发展期。”滨江集团董事长戚金兴在今年5月的一次访谈中表示。

这家发迹浙江并将大部分货值布局的浙江的房企，今年上半年斥资超过400亿元，在杭州买下了23宗土地，在整个上半年的新增货值排行榜中，也仅次于万科、中海和华润。

命运就是这么悬疑而诡谲。可能连戚金兴自己都没想到，在中国房地产野蛮生长期还被质疑无法全国化的滨江集团，看起来错过了一个最好的发展期，却成为下一个时代路口被眷顾的幸运儿。要知道一年前，戚金兴还在感慨拿地的预估净利润率只有1%，而滨江今年的拿地预估净利润率已经到达8%。

今年6月，李希所在的公司悄然把上海总部撤出，搬回了以前的发迹地。曾经上海大虹桥商务区聚集的诸多外来房企，正在一个一个悄悄撤退。

时代沧海桑田，斗转星移间，有人期待明天，有人只说了一句再见。