物业第一股万物云通过聆讯,郁亮谈估值:“分拆不是卖猪仔”

热点资讯2022-09-02 08:12:33未知

物业第一股万物云通过聆讯,郁亮谈估值:“分拆不是卖猪仔”

(原标题:物业第一股万物云通过聆讯,郁亮谈估值:“分拆不是卖猪仔”)

递交招股书5个月后,万物云通过港交所聆讯。

9月1日,港交所披露万物云空间科技服务股份有限公司(下称“万物云”)的聆讯后资料集,这意味着万物云通过港交所聆讯,与此同时,万物云也将成为今年第6只在港股上市的物业股。

数据显示,2021年末,万物云的的在管面积为7.8亿平,当年收入为237.05亿元;可供参考是,2021年末,碧桂园的在管面积为7.66亿平,当年营收288.4亿元,截至9月1日收盘,碧桂园的市值为532.5亿港元。

5个月冲刺IPO

万科最早官宣分拆万物云赴港上市是在去年11月5日,彼时,万科集团合伙人兼物业事业集团首席合伙人、CEO朱保全发了这样一条朋友圈;“恰逢其时,合伙奋斗”。该条朋友圈收获不少赞,还有人评论称,“股价靠你们了。”

今年4月1日,万物云正式向港交所提交招股书,拟于主板市场上市,联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。

7月18日,万科A公告称,分拆万物云境外上市获得中国证监会核准。证监会核准万物云发行不超过1.80亿股境外上市外资股,每股面值人民币1元,全部为普通股。完成本次发行后,万物云可到香港联交所主板上市。

值得注意的是,相比2020年、2021年的物业上市热潮,如今,物业行业的估值已经逐渐回落。从数据来看,港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进,进入2021年之后维持高位,6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整,到2022年6月17日下降到4391.37亿港元。

亿翰智库此前研究报告指出,自物业板块估值回归理性以来,资金多保持观望态度,市场也急需新的优质标的来搅动,再次释放行业活力。

而对于万物云的估值问题,万科管理层对外一直都保持着较为理性的姿态。8月31日上午,在万科举行的2022年中期业绩会上,万科董事会主席郁亮表示,万科分拆万物云上市不是卖猪仔,叫个好价钱就把它卖掉,而是希望通过上市获得更大的发展空间。

此前,郁亮也公开表示,过高的估值可能会对员工心态等造成不切实际的预期,估值相对理性,反而更有利于员工在业务方面的成长,形成更好的心态。

物管新霸主

根据此前提交的招股书,2019年至2021年,万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元,年复合增长率为30.46%;相对应的年内利润分别为10.40亿元、15.19亿元、17.14亿元,年复合增长率为28.37%。

今年上半年万物云实现营业收入143.5亿元,同比增长38.2%,其中,社区空间居住消费服务收入80.8亿元,占比56.3%,同比增长34.8%;商企和城市空间综合服务收入51.1亿元,占比35.6%,同比增长39.7%;AIoT (人工智能网络)及 BPaaS (业务流程即服务)解决方案服务收入11.6亿元,占比8.1%,同比增长59.0%。

截至今年6月末,社区空间居住消费服务方面,万物云布局全国逾120多个大中城市(含香港),签约管理的物业数目达到4096个,在管物业数目达到3035个。围绕社区内居民的消费需求,万物云推出“万物研选”,为居民提供单品焕新、部品维修、局部改造、厨卫快装、全屋翻新等升级服务。

商企和城市空间综合服务方面,万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业,提供物业及设施管理服务,截至上半年末,万物云在物业及设施管理服务方面签约管理的项目数量达到1929个,在管项目数目达到1706个。万物云的城市空间整合服务已进入25个城市,统筹管理59个项目。

AIoT 及 BPaaS 解决方案服务方面,万物云持续挖掘物业服务线下业务场景,建设云通行、云客服、云维保、云调度、云巡检、云保洁等智能产品,通过软硬件结合提升现场作业和管理效率。

据聆讯后资料集,截至上半年底,万物云住宅合约面积约为9.3亿平方米,在管面积约为7亿平方米;商企和城市空间服务合约面积约为1.6亿平方米,在管面积约为1.4亿平方米。

中指研究院统计数据显示,2021年TOP10物业企业管理面积均值为3.55亿平方米。根据弗若斯特沙利文的资料,按基础物业管理服务收入计,万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一,占有4.28%的市场份额。万物云的物业在管体量可见一斑。

在巨量的规模上,万科也提出了多业态服务圈的概念——蝶城。所谓蝶城,是以3公里为半径的一个多业态大社区,涉及住宅、商企、城市空间服务等多种业态,服务者20——30分钟能够到达。万物云管理合伙人及首席科学家丁险峰曾在接受媒体群访时表示:“美团30分钟调度的投送很强,我们也一样,我们是基于物联网在做30分钟的服务顶层设计。”

靠科技“降本增效”

从毛利率水平来看,2019年、2020年、2021年、万物云的毛利率分别为17.7%、18.5%、17%,2022年前三个月,万物云的毛利率为14.5%,同比减少0.2个百分点。

聆讯后资料集显示,前三个月的毛利率比较低,主要是因为春节前后市场对居住相关资产服务、物业及设施管理服务、开发商增值服务等业务条线的需求较低,相应的收入也减少,而成本相对固定导致。另外,2019年—2021年毛利率也受到历史收购产生的无形资产摊销负面影响。

物业服务是劳动密集型产业,随着我国人口红利的消失,降低人力成本成为传统物业盈利模式中急需解决的问题。在新一轮的物业数字化变革中,万物云瞄准了“科技”与“标准化”两条路。

丁险峰表示,满意度提升和成本下降,这本身是一个两难的事情,传统物业过去三十年都没能实现的目标,现在将靠科技实现。丁险峰举了一个例子:此前,万物云蝶城十几个项目的机电费用大概在800万左右,用了物联网调度,总费用、人力费用在200万左右,技术革命带来了600万的利润。“所以,当前的思维是,如果服务需要提升,首先是想用AI机器解决,如果机器做不到的再派人。”

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