01

前几天没被封的时候，抽空去看了一下深圳的新房，真的好安静哦，没有见过这么冷清的销售中心，别说人，苍蝇都见不到。

今天就和大家说说深圳楼市的最新的情况。

直接上二手房成交数据，8月份只成交了2000套，一如既往的低迷，这样的情况已经持续一年多了。

现在深圳的房子有多难卖呢，一套房子挂出去，即便价格划算，最快也要半年才能成交，放个一年多都是正常的。

房子卖不出去，一般只有两个结果，

业主放弃挂牌

继续降价。

只要价格降到位，一切都好说。

不夸张的说，现在深圳房价，有的区域真的已经降到2019年，甚者2018年了。

举我身边的一个例子。

2020年就有一个广州投资客和他同学来咨询我意见，想要买龙华红山深高北的学区房汇龙湾89平的三房，当时我给的建议是，先存子弹，过两年再看看。

当时市场还有一波余温，他们担心房价继续上涨，就还是着急上车了，最后1300万拿下的。

二手房指导价后，这个区域就开始直线跳水。

同样的户型，最新的报价是999万，我那个朋友血亏300万。

旁边的水榭春天五期89平的成交价目前也是降到了1000万左右，这个价格基本上接近2019年末的价格了。

还有南山后海那一块，南二外海德本部的学区房，算是南山最顶级的学区房了，也扛不住。

观海台，82平两房，8月的挂牌价1258万，去年最高成交价是1940万，现在跌了682万，跌幅达到35%。

这个楼盘我记忆还是很深刻的，2019年12月份，深圳取消豪宅税一个月后，我还特地去那里看房子，当时市场火到没房卖。

现在价格也降到2019年，却没人买了。

除了这两个地方，以前被大家抢破头的，沙井海岸城那一块，碧海、光明凤凰城、福田百花，还有龙岗坪山等等。

以前我们说房价下跌主要是郊区为主，但是深圳这一次是普跌，无论郊区，市区，新房老破小，全都在跌。

这张图是挂牌价，基本上每个月都在跌一两个点，光明那里别看它涨了，实际情况是，光明这几个月根本就没有成交几套，挂出来都是都是业主不诚心卖，充充门面而已。

光明是前两年被炒的最严重的区域，现在新房供应量那么大，价格还便宜，根本就没有二手房的市场。

02

说完二手房，再说新房。

之前深圳有些本地媒体说，二手房限价后，刚需就会去买新房，这个说法狭隘了。

因为房地产市场一荣俱荣一损俱损，改善客户的房子卖不出去，他们也没法只还。

8月深圳新房成交量仅为2616套，和二手房差不多，坂田一个新盘，还是现房来的，开盘更是创下纪录，只有三组客户通过登记。

龙岗有的新盘还打出零首付，一成首付的噱头，福田有一个新盘更有意思，打出海报说自己卖了116套，但是呢，在深圳市房地产信息平台上仅有5套。

还有现场看似很火爆的中海寰宇珑宸，根据贝壳内部数据显示，8月份带看1367次，最终成交只有91套房，转化比例仅为6.7%，这已经是全深圳最好的成绩了。

新房冷，二手房冷，没人买房，这种情况已经持续了一年的时间了。

你要问我现在到底了没，说句实话，我觉得没。

成交量也许是到底了，因为市场已经持续了一年多时间徘徊在2000套左右，继续往下降的可能性不大。

但是价格未必跌到底。

我的看法是，深圳的房价还是贵，二手房指导价才是官方认为的合理范围。

什么时候二手房挂牌均价降到和指导价相差不远了，那个时候再来说底部也不迟。

不要觉得我说的夸张，大家看一看这个趋势，去年有77%的二手房挂牌价和指导价偏差值在5成以上，今年只剩下一半了。

大部分可以成交的房子都是接近指导价，甚至低于指导价成交的。

买房讲究的是稳定，要绑定未来30年的稳定收入，但是现在各种不稳定性的因素太多了。

深圳和北京上海不一样，深圳是一座很年轻的城市，来深圳的都是打工人，买房大部分都是以依赖贷款，杠杆率非常高。

像这张图表，我觉得杠杆率肯定不止这个数，因为深圳太多业主做抵押经营贷了，实际上的杠杆率保守估计还要增加2成以上。

杭州的情况也是相似的，杭州我下周分析。

这两座城市楼市都有一个共同点，容易受大环境影响，抵抗力较弱，尤其是互联网降薪裁员，影响真的很大，毕竟这个群体是楼市的主力，主力没钱了，怎么接盘。

现在有的大厂据说就连无息贷款也要取消了，没了这笔贷款，那些刚毕业几年的大厂员工上车就更难了。

楼市是和经济息息相关的，接下来经济没有稳下来，楼市也很难稳。

至于豪宅是另外一番逻辑，没必要拿来和刚需盘放在一块讨论。

如果深圳接下来没有出台实质性的利好，比如说增值税五改二，或者取消二手房限价之类的。

否则深圳楼市很难说有大的反弹，而成交量持续低迷的话，价格肯定还会继续下降。

最后还是要补一句话，深圳我还是长期看好的，如果有合适的笋盘，上车也未尝不可。

因为真心成交的房源都是接近指导价的，指导价就是官方的底线了，这个价位上车肯定是安全的。

只是经过这一轮的疫情也好，裁员失业也好，这是我们这一代年轻人第一次直面经济下行，我们是真的要成长了。

过去的那种疯狂加杠杆，仅限于过去经济飞速发展的黄金二十年。

那已经过去了，未来我们要适应现在这种新常态，这不是悲观，而是认清形势，再做出正确的决定。