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负债超过2600亿，奥园两位创始人带队与债权人周旋，但传闻中的国企接盘者迟迟没有明确表态，债主们正失去耐心。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：方斯嘉

编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：谢加

曾被称为地产黑马的奥园，如今失速狂奔，刹不住车。

债务缠身之下，奥园对市场“爽约”。上个月底，中国奥园（03883.HK）公告宣布，延迟刊发2022年中期业绩及寄发2022年中期报告。

这倒也不是件稀奇事。毕竟，奥园2021年年报都还未发出。

此前，风光无比的奥园创始人郭梓文、郭梓宁兄弟，避着风头，鲜少出现在大众视野下。

引入战投是奥园的救命之法。早在2022年初，业内就传出消息称，山东能源集团或有意成为中国奥园控股股东。对此，奥园给出了一个模棱两可的回应：公司引入战投的相关事宜正在进行中，目前暂无可对外披露的消息。

时至9月，债主们步步紧逼，“白衣骑士”仍未出现。奥园，何以自救？

创始人苦撑，债主紧逼

郭梓文、郭梓宁曾被称为地产界的黄金兄弟档。

1996年，哥哥郭梓宁与弟弟郭梓文通过竞标赢得了梅山房产公司的承包权，成功开发了第一个项目金业别墅花园，走上了创业之路。

两兄弟以房地产发家，不久后，成立奥园集团，逐渐成为广州地产圈的富豪。

此后，由于快增长、加速并购模式，奥园一度被业内称为“新华南五虎”、“小融创”。

▲郭梓文（左）与郭梓宁共同创立奥园。

高速增长与风险并存。在债务集中“暴雷”前，一位投资者便对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示：“奥园有大量的美元债公募、私募、表内、表外债务等，投资者其实也在赌。”

据观点地产网消息，奥园受困之后，郭梓文带领成立内部应急小组，奔走于各大金融机构之间，国内债则由郭梓宁带队谈判。在2022年8月13日，郭梓宁甚至退出奥园集团有限公司法定代表人，变更为奥园系另一位高管林显团。

奥园的债务缺口，没有一个具体数额。据奥园最近的一份年报显示，截至2021年中，中国奥园的资产负债表显示，负债合计2628.64亿，其中，有息负债共计1121亿元。

但外界仍疑惑，奥园不可预估的表外负债，缺口到底有多大。

面对债务“黑洞”，债主集体追债，奥园选择甩卖资产、洽谈展期、质押资产等方式安抚债权人。

故技重施多次后，奥园展期计划，逐渐不被债权人所接受。

9月5日，奥园集团经向上海证券交易所申请，“19奥园02”自2022年9月8日起根据相关规定转让。该债券最近一次付息日为2022年9月3日。

在今年8月，奥园与该债券的投资人召开会议，商议调整本息兑付方案。调整的方向是延长本金兑付时间，利息分析兑付。

但投资者并未接受该方案。奥园只能选择继续洽谈，并在市场寻求转让。

债权人也知道，先早伸手，才能分到好肉。于是，一些债权人选择围追堵截，以防止最终一无所有，其中，便包含奥园的子公司。

8月12日，奥园美谷(000615.SZ)宣布，计划与控股股东中国奥园签署一份股权质押合同。奥园拿出上海奥园旅游发展有限公司100%的股权，估值约3亿元，为相关债务提供股权质押担保。

这份合同签署的背景是，2021年底，子公司奥园美谷将母公司奥园告上了法庭。据奥园美谷2022年半年报显示，奥园集团通过旗下100%持股公司深圳奥园科星投资有限公司，持股奥园美谷29.34%。

值得注意的是，奥园持有奥园美谷的171,998,610股（约占总持股数的75%），已为质押状态。

▲奥园美谷前10大普通股股东持股情况，来自2022年半年报。

时间回到2021年，奥园美谷相继出清地产业务，专注于医美业务，于是将地产板块以约10亿元总价打包出售给中国奥园。

本指望能在奥园得到一笔回款，不料，奥园遇“险”，剩下约4亿元款项未支付。

奥园“暴雷”后，奥园美谷将奥园告上法庭，向广州仲裁委员会申请仲裁。之后，奥园美谷向深圳市中级人民法院申请强制执行。

在4亿欠款仍未理清之时，奥园拿出估值约3亿元的上海文旅项目，抵押给奥园美谷。

奥园美谷表示，如果中国奥园不履行当初的债务约定，或违反主合同的其他约定，奥园美谷有权处分被质押标。

换句话说，奥园要是不还钱，子公司就会把上海奥园旅游项目处理抵债。

战投去哪了？

奥园曾多次向外界传递信心。

今年下半年，奥园对外释放消息称，正在积极推进债务重组，并实施“保兑付、保交付、保销售、保运营、保稳定”的“五保”战略。

▲中国奥园在境外存续的美元债，图片来自观点指数。

除了保证从销售端回流资金外，奥园在今年多次强调正在进行引战工作，却未有实质性进展。因此，市场传出消息，称“奥园引战失败”。

对此，奥园在7月19日深夜发文反驳称，“关于某网络媒体评论我司引战事宜，纯属失实猜测。奥园是上市公司，引战工作正常推进中，相关信息会严格按照上市公司重大事项信息披露规定公告。”

今年7月起，绿城（03900.HK）与奥园多次同台露面。奥园宣告引入绿城代建合作开发广州、西安、重庆等项目。

但绿城谈不上是奥园的“白衣骑士”。

对于绿城而言，这只是一门生意。绿城是地产业较早涉及代建的企业，因此，体系较为完善，旗下的绿城管理(09979.HK)控股被称为“中国代建第一股”。

因此，奥园与绿城的关系，可以理解为甲方与乙方，奥园提供项目，绿城提供服务，绿城再从奥园处得到项目管理服务费、分红。

时至9月，奥园的白衣骑士并未出现。债权人等不到白衣骑士，却等来了奥园债券多番展期谈判。

外界不禁要问，奥园的战投方，到底在哪儿？

回溯过往，奥园战投的“绯闻对象”主要有两个，一个是山东高速集团，另一个则是广州国资，皆是国字头的企业。

一位国企人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员称：“上半年跟奥园接触了，奥园的原则是，可以合作项目、控股上市公司，但是不让出项目。即使项目合作，奥园也要求要自己操盘。”

这也说明，一方面，国企看中的是出险房企旗下的优质资产；另一方面，在土拍市场销声匿迹的出险房企们，想手握资产，等待下一个翻身的机会。

卖与不卖，抉择两难。

事实上，自房企暴雷以来，广东省内的国企与奥园等一众民营企业，曾被组织过对接，但仍并未达成合作。上述人士对无冕财经研究员指出：“之前曾有个大原则，当地出险企业尽量的由当地国资去接盘。”

奇怪的是，中国奥园的具体绯闻对象，却是一家省外企业。

据“壹地产”消息，山东能源集团与中国奥园总部在今年一月就开始接触，并达成合作意向。

在今年3月，山东能源集团和山东颐养健康产业发展集团有限公司（简称“山东健康集团”）派出了一支一百多人的队伍，在奥园进行了为期一个多月的尽调活动。据了解，山东健康集团为山东能源集团的子公司，隶属于山东国资。

实际上，山东国资与粤系房企渊源颇深。

2017年，恒大计划回A，对外筹资1300亿元。其中，山东国资旗下的山东高速集团出资230亿元，一度成为恒大的第二大股东。

2020年11月起，山东高速又将恒大全部股权转手，但最后一笔80亿元的股权款至今仍未收回。此外，山东高速还为恒大提供了数百亿融资。

有知情人士对财新表示：“山东高速集团经常给房地产公司做前期拿地的融资，相对隐蔽。其中，便包括恒大、奥园等企业。”

今年8月，据山东省纪委监委宣布，山东高速原董事长孙亮退休四年后被查，通报使用了“涉嫌职务犯罪”的表述。此前，孙亮曾任山东高速集团董事长等职位。

孙亮在山东高速集团9年入任职期间，山东高速转型快速，从一个单一的基建企业，转型为综合性企业，投资广布全国。

外界普遍认为，孙亮此番被查的导火索，可能事关地产投资。孙亮在2011年的工作会议上曾发言称：“集团拥有雄厚的现金流，又有强强联合的优势，在房地产业完全可以做大做强。”

无论是出于山东国资内部调整，还是对奥园尽调不顺利等原因，山东国资至今未正式官宣与奥园合作。

其他调研方则对奥园持谨慎态度。上述国企人士对无冕财经（ID:wumiancaijing）研究员评价：“这类出险民企，背后的风险，很难用短时间的尽调完成，所以我们相当谨慎。”