最近朋友圈又开始刷屏刺激政策要推出的消息，大意是说深户无需社保云云，煞有介事的拍胸脯保证，100%靠谱。如果大家不那么健忘，应该知道，这个在去年已经发生过一次了。

粉丝不断的发给我，问我真假若何，也问我，政策会怎样，什么时候是好的买点？

我哪能知道呢？这玩意儿无从判断，而且，我再一（百）次的强调，我对政策不感冒，出也好，不出也好，并不影响我的操作。这个我说过很多遍了，如果我认为那个价格合适，出政策严打我也会买。如果我认为不合适，出政策刺激我也会放弃。

另一个我不太爱强调的是宏观预测。每到年底也好，年初也好，会有很多年度的预测出来，判断2023年会有哪些机会，比如哪些区域的房子会涨价，能涨到多少等等。这两天朋友圈发中金的预测，十个错了九个，我觉得可以存起来时时提醒自己（我没有要嘲笑中金的意思，而是想强调短期市场不可预测的常识。搞这个预测真的是吃力不讨好，以前难，2022更难，以后也一样难）。

搏政策也好，做宏观的年度预测也好，都是人之常情，每个人的朴素的思维方式都会如此，无可厚非，我自己很多时候也很难完全抵制得了这样的诱惑（所以，从这个角度，这些文字也是我的自省）。

但是有一点我们要扯明白，市场肯定没有那么低门槛的，如果你能看到的，大家都看得到，那就是市场的大路看法，很难凭靠这些大路看法赚到钱，或者说，镰刀会提前一步揣度到散户们的这些想法，反而最终把你割了韭菜。

格雷厄姆说的好，凡是做择时，最终都是投机。这个是我一直自警的地方，每个人进入市场，都要学会自我负责，不能带有“被迫害”的“弱者思维”，市场割起你来，哪有空管你是不是“刚需”。

弄明白这一点基本常识，我们再回看这些政策和预测。

我这几年一直在给老粉们一个明确的看法：要走出政策迷信，政策只是影响价格的一个变量。

诚然，政策很重要，房地产是一个对政策（包括宏观环境）反应高度敏感的市场。是以，在分析房地产价格的波动时，人们会给予政策极高的权重。这个全球都如此，不同的是，我们这里表现得实在是太突出了。这个突出可以用一句话形容：我们许多人（基于过去的经验也好，基于朴素的理解也好）会把政策和预测作为买房/卖房决策的直接依据。

这是我长期以来自警的地方，因为太危险了。这样的思维，不能成为“路径依赖”，它经常会是错的。我的基本看法一直是回归基本面，这才是可以让你在长周期市场波动里获得收益/避免亏损的根本。

现在看这些政策，其实讲来讲去，能有什么呢？市场现状已经发酵了快2年了，就算是一个稍微懂点买房的人，都知道下面的政策应该以及会在哪些方向做调整。无外乎就是：降首付、降利率、参考价取消、离婚不限购、限售取消。这些统一下来，一句话：想激活市场，以前出过的“五限令”政策，统统的放宽乃至取消。也就是这些了。

但是从实际落地层面，也不需要很难就能讲明白，全面放松很大概率不会在一线城市出现。比如说全面取消限购，显然是不可能的。住建部部长已经说的很明白，不支持买第三套房子（把第三套房视为炒作），那一线城市怎么取消限购？

政策就是这些，但是作为市场参与者，你要多想一步，回归基本面去看政策。

就算是那些政策来了，市场就能起来吗？即便是有恢复，就一定能够重新回头大涨？这可是完全不同的事，尤其是对于那些玩高杠杆、想搏一把爆发的买房人来说，太重要了。

我知道现在不少人的内心，都在暗暗期望着政策能够重演2008年的4万亿2.0，然后一线城市的市场能够重演2009、2015那样的立竿见影的上涨。即便不是像当初那么大的上涨，也是期待能够很快转头的上涨，以验证自己抄到了底。

这样对政策的期待现实不现实？这样的预测能否成立？

我自己是不对那些咨询的粉丝们做这样的假设的，在我自己的操作上，这些也不是我的评估重点。

首先说，很简单，市场2023年大概率会比2022年要好，但是这个判断应该说大家都看得到了，市场本身调整得比较显著了，政策本身又在显著的放宽（只是落地到各地的力度有所不同，深圳还偏弱）。本身市场有修复的动能，政策再加点料，成交量比2022年好，是可以想见的。

但是往后呢，市场有多大可能会是2009年的重现？或者说，下面展开的修复会是一个阶段性的温和修复，还是一个新的房地产牛市周期的展开？

没有人知道。很多人在探讨这些历史走势的时候，会谈到2008-2009、2014-2015、2018-2019，这些周期都很有启发。尤其是2008年的次贷危机，导致当年底的4万亿出现，在第二年的3月，广东“粤15条”出炉，超大力度的刺激，那一次才真是直接把市场从ICU搞到了大保健。（所以，这一次也有不少童鞋会拿2008-2009的故事作为底本，希望来一次4万亿2.0、3.0的版本）。

但是，中国的房地产市场还有1993-1994的调整案例。那一次的调整之后，可以说一直到1998年，全面的房地产市场都没有什么起色。最终来了一个巨大的“房改”顶层设计的改变，即便如此，全国的房地产市场也是到了2002年之后，才开始快速步入一个波澜壮阔的大牛市，但这整个调整过程，前后足足有7-8年的时间，是到目前为止调整持续时间最久的。

比如说惠州这个城市，我跟惠州的同行交流，大家最近的共识是特别像上世纪90年代的市场调整。大家可千万不要小看那个时候的惠州，当时惠州的口号吓坏人——“80年代看深圳，90年代看惠州”（现在想起来，觉得是那么的魔幻）。结果，产生了遍地的烂尾楼。那一场重创，让惠州足足折腾了10年之久，才算是走向恢复。

那么，这一波的调整，会重演哪个走势？

我倾向于认为，从基本面看，这一轮的市场重创，不太会那么快的好起来。尤其是B端的房企，即便是有政策刺激，也不可能立即满血了。2023-2024年，他们依然会节衣缩食、艰难度日。房企的恢复，比起互联网来说，会慢很多很多。

而兼顾考虑政策刺激，大家还需要注意政策的意图。我肯定是不相信政策刺激还想把房地产再搞回牛市去，房地产市场已经全面严管，彻底走向房地产JH经济时代。这个条件下，指望回到一个大保健市场，是很不切实际的。或者说，有那么个情况出来，政策的翻脸会如何？这个意图，决定了今天的房地产行业，即便是刺激，也很难再出现一个类似于1998年那样的巨型政策。因为上下都知道房地产要探索新的模式，但是新的模式是什么，要探索。所以，政策的巨大改变，也许要等到各方慢慢摸索几年后才会真正的形成，绝对不会是2023年那么快。当年从1993的大调控，到1998年的大房改，这中间一样是经历了许多讨论和摸索。

总之，我自己是很不建议今天的买房人，对政策抱有太高的期待的。买不买房子，现在应该变成一个很微观的选项，并且从改善生活的角度出发去做选盘。升值的意图不会有人放弃，但是要优先注意风控，强调这一点的意义在于：你要怎么安排你的资金久期。像原来那种玩高杠杆、搏短平快，过去我们不建议，未来根本是连成功的可能都没有——你得要有一个多长的牛市，才能让你赚到钱并且全身而退？

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