走出“政策迷信”

热点资讯2023-01-13 00:06:28智慧百科

走出“政策迷信”


最近朋友圈又开始刷屏刺激政策要推出的消息,大意是说深户无需社保云云,煞有介事的拍胸脯保证,100%靠谱。如果大家不那么健忘,应该知道,这个在去年已经发生过一次了。


粉丝不断的发给我,问我真假若何,也问我,政策会怎样,什么时候是好的买点

我哪能知道呢?这玩意儿无从判断,而且,我再一(百)次的强调,我对政策不感冒,出也好,不出也好,并不影响我的操作。这个我说过很多遍了,如果我认为那个价格合适,出政策严打我也会买。如果我认为不合适,出政策刺激我也会放弃。

另一个我不太爱强调的是宏观预测。每到年底也好,年初也好,会有很多年度的预测出来,判断2023年会有哪些机会,比如哪些区域的房子会涨价,能涨到多少等等。这两天朋友圈发中金的预测,十个错了九个,我觉得可以存起来时时提醒自己(我没有要嘲笑中金的意思,而是想强调短期市场不可预测的常识。搞这个预测真的是吃力不讨好,以前难,2022更难,以后也一样难)。


搏政策也好,做宏观的年度预测也好,都是人之常情,每个人的朴素的思维方式都会如此,无可厚非,我自己很多时候也很难完全抵制得了这样的诱惑(所以,从这个角度,这些文字也是我的自省)。

但是有一点我们要扯明白,市场肯定没有那么低门槛的,如果你能看到的,大家都看得到,那就是市场的大路看法,很难凭靠这些大路看法赚到钱,或者说,镰刀会提前一步揣度到散户们的这些想法,反而最终把你割了韭菜。

格雷厄姆说的好,凡是做择时,最终都是投机。这个是我一直自警的地方,每个人进入市场,都要学会自我负责,不能带有“被迫害”的“弱者思维”,市场割起你来,哪有空管你是不是“刚需”。

弄明白这一点基本常识,我们再回看这些政策和预测。

我这几年一直在给老粉们一个明确的看法:要走出政策迷信,政策只是影响价格的一个变量

诚然,政策很重要,房地产是一个对政策(包括宏观环境)反应高度敏感的市场。是以,在分析房地产价格的波动时,人们会给予政策极高的权重。这个全球都如此,不同的是,我们这里表现得实在是太突出了。这个突出可以用一句话形容:我们许多人(基于过去的经验也好,基于朴素的理解也好)会把政策和预测作为买房/卖房决策的直接依据

这是我长期以来自警的地方,因为太危险了。这样的思维,不能成为“路径依赖”,它经常会是错的。我的基本看法一直是回归基本面,这才是可以让你在长周期市场波动里获得收益/避免亏损的根本。

现在看这些政策,其实讲来讲去,能有什么呢?市场现状已经发酵了快2年了,就算是一个稍微懂点买房的人,都知道下面的政策应该以及会在哪些方向做调整。无外乎就是:降首付、降利率、参考价取消、离婚不限购、限售取消。这些统一下来,一句话:想激活市场,以前出过的“五限令”政策,统统的放宽乃至取消。也就是这些了。

但是从实际落地层面,也不需要很难就能讲明白,全面放松很大概率不会在一线城市出现。比如说全面取消限购,显然是不可能的。住建部部长已经说的很明白,不支持买第三套房子(把第三套房视为炒作),那一线城市怎么取消限购?

政策就是这些,但是作为市场参与者,你要多想一步,回归基本面去看政策

就算是那些政策来了,市场就能起来吗?即便是有恢复,就一定能够重新回头大涨?这可是完全不同的事,尤其是对于那些玩高杠杆、想搏一把爆发的买房人来说,太重要了。

我知道现在不少人的内心,都在暗暗期望着政策能够重演2008年的4万亿2.0,然后一线城市的市场能够重演2009、2015那样的立竿见影的上涨。即便不是像当初那么大的上涨,也是期待能够很快转头的上涨,以验证自己抄到了底。

这样对政策的期待现实不现实?这样的预测能否成立?

我自己是不对那些咨询的粉丝们做这样的假设的,在我自己的操作上,这些也不是我的评估重点。

首先说,很简单,市场2023年大概率会比2022年要好,但是这个判断应该说大家都看得到了,市场本身调整得比较显著了,政策本身又在显著的放宽(只是落地到各地的力度有所不同,深圳还偏弱)。本身市场有修复的动能,政策再加点料,成交量比2022年好,是可以想见的。

但是往后呢,市场有多大可能会是2009年的重现?或者说,下面展开的修复会是一个阶段性的温和修复,还是一个新的房地产牛市周期的展开?

没有人知道。很多人在探讨这些历史走势的时候,会谈到2008-2009、2014-2015、2018-2019,这些周期都很有启发。尤其是2008年的次贷危机,导致当年底的4万亿出现,在第二年的3月,广东“粤15条”出炉,超大力度的刺激,那一次才真是直接把市场从ICU搞到了大保健。(所以,这一次也有不少童鞋会拿2008-2009的故事作为底本,希望来一次4万亿2.0、3.0的版本)。

但是,中国的房地产市场还有1993-1994的调整案例。那一次的调整之后,可以说一直到1998年,全面的房地产市场都没有什么起色。最终来了一个巨大的“房改”顶层设计的改变,即便如此,全国的房地产市场也是到了2002年之后,才开始快速步入一个波澜壮阔的大牛市,但这整个调整过程,前后足足有7-8年的时间,是到目前为止调整持续时间最久的。

比如说惠州这个城市,我跟惠州的同行交流,大家最近的共识是特别像上世纪90年代的市场调整。大家可千万不要小看那个时候的惠州,当时惠州的口号吓坏人——“80年代看深圳,90年代看惠州”(现在想起来,觉得是那么的魔幻)。结果,产生了遍地的烂尾楼。那一场重创,让惠州足足折腾了10年之久,才算是走向恢复。

那么,这一波的调整,会重演哪个走势?

我倾向于认为,从基本面看,这一轮的市场重创,不太会那么快的好起来。尤其是B端的房企,即便是有政策刺激,也不可能立即满血了。2023-2024年,他们依然会节衣缩食、艰难度日。房企的恢复,比起互联网来说,会慢很多很多。

而兼顾考虑政策刺激,大家还需要注意政策的意图。我肯定是不相信政策刺激还想把房地产再搞回牛市去,房地产市场已经全面严管,彻底走向房地产JH经济时代。这个条件下,指望回到一个大保健市场,是很不切实际的。或者说,有那么个情况出来,政策的翻脸会如何?这个意图,决定了今天的房地产行业,即便是刺激,也很难再出现一个类似于1998年那样的巨型政策。因为上下都知道房地产要探索新的模式,但是新的模式是什么,要探索。所以,政策的巨大改变,也许要等到各方慢慢摸索几年后才会真正的形成,绝对不会是2023年那么快。当年从1993的大调控,到1998年的大房改,这中间一样是经历了许多讨论和摸索。

总之,我自己是很不建议今天的买房人,对政策抱有太高的期待的。买不买房子,现在应该变成一个很微观的选项,并且从改善生活的角度出发去做选盘。升值的意图不会有人放弃,但是要优先注意风控,强调这一点的意义在于:你要怎么安排你的资金久期。像原来那种玩高杠杆、搏短平快,过去我们不建议,未来根本是连成功的可能都没有——你得要有一个多长的牛市,才能让你赚到钱并且全身而退?

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本文标签: 广东  限购  房地产  新举措  政策迷信  

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