万科旗下物业管理服务商万物云港交所挂牌在即。

9月16日，根据万物云为公开发行针对香港市场的专场新闻发布会信息，万物云已完成招股书注册，股份代号：02602.HK，预计于下周一（9月19日）开始正式IPO路演。

据万物云披露的信息，此次发行规模预计8亿-9亿美元，将成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行。

此次IPO吸引的基石投资人包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。万物云预计在本月内完成上市。

万物云官网显示，万物云前身为万科物业发展股份有限公司，成立于1990年。2020年10月31日，万科物业发展股份有限公司正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）。作为物业管理服务提供商，万物云的业务模式主要分为三大业务板块：社区空间居住消费服务；商企和城市空间综合服务；AIoT及BPaaS解决方案服务。

万科于2021年11月5日正式公告，拟分拆万物云在港交所发行境外上市外资股（H股）股票并上市。今年4月1日，港交所网站显示，万物云向港交所正式递交上市申请。今年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。9月1日，万科分拆万物云境外上市通过港交所聆讯。

今年上半年实现收入143.5亿元

据港交所官网披露的万物云聆讯后资料集，万物云的收入由2019年的139.27亿元增加30.3%至2020年的181.45亿元，并进一步增加30.6%至2021年的237.04亿元。

今年上半年，万科半年报显示，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

截至2022年6月30日，社区空间居住消费服务方面，万物云的合约建筑面积约9.3亿平方米，签约管理的物业数目为4096个；在管建筑面积约7亿平方米，在管物业数目为3035个。商企和城市空间服务方面，截至2022年6月30日，其总合约建筑面积约1.6亿平方米，签约管理的项目总数达1929个，而在管建筑面积约1.4亿平方米，在管项目数目达1706个。

聆讯后资料集显示，于2019年、2020年及2021年，以及截至2021年3月31日及2022年3月31日的三个月，万物云的毛利分别为24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元，以及6.99亿元、9.9亿元。毛利的增长与收入增长相一致。

于2019年、2020年及2021年，其毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日的三个月，万物云的毛利率分别为14.7%及14.5%。

流动负债净额由截至2021年12月31日的25.73亿元减至截至2022年7月31日的18.36亿元。

股权方面，截至最后实际可行日期，万科企业及其各全资附属公司拥有权益并有权行使本公司合共约62.89%的投票权，为万物云控股股东。

万物云招股书显示，万物云计划将此次IPO募集资金主要用于业务扩张，在全国范围内推进“万物云街道”模式。部分资金会用于AIoT和BPaaS解决方案的开发，收购增值服务和上下游服务商，及吸纳与培养人才。

未来三至五年落地数百个“蝶城”项目

相较传统物企模式，万物云的街道战略正在快速推进中。

据了解，“蝶城”是万物云全新的街道战略，为突破传统服务业效率瓶颈，万物云在城市区域内画出一个服务者20-30分钟可达或半径3公里的服务圈，通过在这个服务圈中铺设大量基础设施（包括数字化基础设施、公共设施、设备与任务调度平台）后，建立一个高效率的服务网络。

也就是说，蝶城突破了社区围墙的限制，将服务范围从一个小区扩大到一个街道。这样一来，维修员、安全巡逻员等服务者可以多项目流转；设备也可以实现跨项目共享，从而打开了小区、商企、城市空间服务的边界。

“蝶城”模式也被万物云认为是可推广、可复制的。

据万物云首席科学家丁险峰介绍，“今年，万物云在深圳、武汉、佛山、中山、南京、苏州、杭州等地，筛选了14个区域，作为首批构建蝶城的试点。”

按照万物云的目标，未来3至5年，万物云将力争在全国范围内落地数百个“蝶城”项目。

物管股股价短期或受压

值得一提的是，万物云选择上市的时点并非物业管理股估值高潮期。

对此，在今年8月31日万科召开的2022年中期业绩推介会上，有投资者提出“如何看待万物云上市时点以及估值是否会跟预期有所差异”的问题，万科董事会秘书朱旭回应称，确实去年物业市场估值远远高于现在，但对万科而言，推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口作为考虑因素。万物云无论在哪个时点上市对它而言都是一个新的起点，不是终点，“我们并不追求在行业估值顶点去上市，我们希望万物云能够得到市场的理性估值。万物云具体的上市时间表，我们也会按时公告”。

同时，万科董事会主席郁亮补充回应称，万科分拆物业上市，不是“卖猪仔”，通过好的价钱把它卖掉，是想让它通过上市有更好的发展空间，所以短期市场的估值万科不是最在意的，更关心的是通过资本市场来获得更多的力量，支持它进一步发展。

另外，按照摩根士丹利9月15日发表的研究报告，物管股上半年业绩出现分化，国企背景的物管股呈现稳定增长，而私企的物管股则表现疲软。

摩根士丹利指出，物管股目前正处于历史低谷，明年预测市盈率7.9倍，2021至2024年的盈利年复合增长率为16%。

摩根士丹利认为，物管股的股价短期内可能会继续受压，因为盈利仍在调整中，住房市场下行的连带影响仍是需要关注的关键因素。但长期仍看好物管行业，因为商业模式的防守性未改变，相信在房地产市场稳定后，仍能实现良好的增长，偏好国企背景的物管股。