作者| 猫哥

来源| 大猫财经

融资难，是2022年房地产行业面对的最大难题。

不过，对于房企中的优等生来讲，仍然还有很大的融资空间，尤其是作为民营房企获得国家的认证，可以说是“全村的希望”了。

9月16日，碧桂园地产发行了2022年第一期中票，发行金额为15亿元，期限3年。

这一次的中票发行还是很有看点的，比如主体信用和债项信用的评级均为AAA，表明信用极好，债务风险小，可以说是对碧桂园的一次认证。

而最终票面利率为3.2%，比此前龙湖、美的置业和新城控股的同类中票的票面利率还低，可以说是行业内最低的融资成本了，而认购倍数2.86倍，又吸引了包括国有大行在内的多家机构的参与。

而在这一次的中票发行中，更值得一提的是，“中债信用增进投资股份有限公司提供不可撤销的连带责任保证”。

什么意思呢？

中债信增是国内首家信用增进公司，其接受央行的指导，股东为首钢、中石油、国家电网、中化等国企和央企资本，可以说是妥妥的“国家队”了，而且中债信增此前服务的客户中，以地方城投公司为主，极少服务房企，更别提民营房企了。

而这一次，中债信增为民营房企进行了全额担保。

当然，这种国家队为民营房企增信的方式，是从5月份开始的，彼时，碧桂园、龙湖、新城控股、美的置业等民营房企成为示范性发债企业，国家队用此前从来没有采用过的“债券发行+信用保护工具”的模式，来为房企提供信用风险缓释工具。

从信用风险缓释到全额担保，国家队对示范性房企的支持力度，更进一步，当然了，也是对其偿债能力的信心与肯定。

国家队坚决保护民营房企，市场信心也进一步提振。

毕竟在市场短期负面情绪浓厚的当下，拥抱龙头房企已经成为行业共识，当然也是监管的共识。

为什么是它们呢？其实还是可以从他们的表现中窥见端倪。

就拿最新发债的碧桂园来讲，其实在年初以来，碧桂园的表现就没有让市场失望，在波动比较大的市场中，保持着稳健的财务水平，并且在这期间主动降杠杆，转变负债结构。

汇丰在其7月份的研究报告中指出，“碧桂园是迄今为止在偿还所有到期债务方面仍有良好记录的民营房地产公司之一”。

看数据嘛。

截至目前，碧桂园已经没有本年内境内到期债券，仅余腾越两笔可回售公司债,共计40亿元人民币。

当别人还在为境外的美元债展期还是重组发愁的时候，碧桂园就开始偿还其年内到期的美元债截至7月份，碧桂园本年内到期的美元票据已经悉数偿还，年内到期的美元债也没了。

其他债券呢？碧桂园也在用自身努力保持其稳定性，给投资者吃下定心丸。

在今年的3月份，碧桂园地产公告称，公司的董监高将在二级市场购买不超过1亿元人民币的公司债券，而截止到7月29日，董监高以市场化方式在二级市场购买的公司债券累计金额达到5999万元。

作为碧桂园地产控股股东，佛山顺德宙华投资也有意在市场上按照交易规则，以市场化的方式在二级市场中购入碧桂园地产的公司债券，而拟购债券的范围为市场报价较估值偏离较大的债券。

为啥这么做呢？自然是为了维护碧桂园地产的债券价格，进而保护投资者的利益，而宙华投资的购买行为依市场状况而定，至于期限，则是以债券价格保持稳定为止。

截至7月29日，宙华投资已累计购买公司债券共2.42亿元。

主动降杠杆，不用为即将到来的房企偿债高峰发愁，成为示范性房企，可以得到低息融资，还可以为继续发展铺路，还有现金流做后盾，多元化发展为其“造血”，可以说，发挥了其作为龙头房企的带动作用。

那么，对于行业的预期呢？

不少机构都给出了弱复苏的预判，房地产市场仍然需要经过一个筑底的过程，但是当下的利好消息其实也不少：

1.货币政策宽松预期，金融向实体经济倾斜，当然在经济中占到30%基础份额的房地产，定是会从中受益的；

2.地产的松绑已经是大势所趋，非核心城市限购限贷政策接连取消，此前的不少热门城市都加入到松绑的大军，为市场复苏提供政策支持；

3.房地产进入一个分化的过程，但在这个过程中，市场从炒作向理性市场转变，需求从炒作向刚需转换。

众多利好之下，从金融上来看，在实体经济纾困过程中，房企的发债融资，向国企以及优质民企集中；而在政策的传导上来看，部分激活的需求，也在优质房企那里得到释放，

一个共识也逐渐清晰，从中长期来看，以碧桂园为代表的房企“优等生”们仍有很大的成长空间。

其实也不难理解。

在经营上，头部房企能够保持合理的负债，不仅是表内还是表外，都没有巨额的债务压力，作为头部房企，品牌效应还是很明显的，尤其是在深耕市场，品牌认可度还是较高的。

尤为重要的一点是，在资金限流尤其是政策面的限制下，还能够拿到融资，甚至得到国有部门的背书，仅此一点，可见企业底盘足够扎实。

在对市场预判上，能够长期保持财务稳健绝非易事，而稳健则是长期发展的最好保障，在面对市场风险事件的时候，能够对市场风险进行主动管理，是其最好的价值体现。

良好的基本面和对风险主动管理的能力，让头部房企在面对市场拐点时刻，展示出健康企业的抗风险能力和未来的潜质。

中指院数据显示，2022年1-8月份，碧桂园继续蝉联中国房地产企业销售额及销售面积双榜单第一。

碧桂园的中报显示，2022年上半年，碧桂园在214个城市、累计1070个批次、超25万套房屋已如约交付，其交付量之大、交付面之广，远超同业，也让广大业主没有后顾之忧。

稳健，足以带领其穿越周期。