本文来源：时代财经 作者：刘新歌
尽管楼市仍在复苏中，但一线城市豪宅一直是市场的“香饽饽”，即便沦为法拍房也照样深受追捧。
9月21日上午，深圳宝能城花园第一批被拍卖的房源落锤。在近11万人的围观中，20套房全部成功拍出，成交价合计近3亿元，超出起拍价530万元。其中，B座2单元31A房成交价最高，在5轮竞价后以1973.06万元成交，面积达198.28平方米，是这批房源中面积最大的一套。
图源：图虫创意
中指研究院深圳分院研究主管骆红琴称，宝能城花园拍卖房价格非常有吸引力，加上房子赠送面积非常多、户型好。从阿里拍卖平台的浏览量和首批20套房产的成功拍出可知，昔日红盘宝能城如今依旧备受市场追捧，潜在购买力依然坚挺。“虽然最近宝能城房价略有下跌，等这批法拍房消化之后，价值或可重回市场行情水平。”
法拍豪宅深夜被争抢
率先拍卖的20套房产全部位于宝能城花园东区三期工程B座，其中面积约198平方米的有2套，约152平方米10套，另有131平方米、138平方米大的房子各4套。起拍价均为评估价，最低为1298.33万元，最高为1962.61万元。
9月20日上午10点，拍卖正式开始，时代财经注意到，在历时24小时的拍卖过程中，买家在上半场多持观望态度，以至于在开拍后6小时，仅有4套房产获得报价。不过，下半场的12小时里，竞争变得激烈起来，报名人数和出价次数开始上升，直到9月20日深夜11点47分，甚至9月21日凌晨2点多及4点多仍有报名人在出价，其中几套房的竞买者甚至在拍卖临近结束时开始出价，致使拍卖一再延后。
买受人深夜出价竞拍，图源：阿里法拍网
最终，20套房子全部拍出，其中6套获1次报价，以起拍价成交，其余14套溢价5万元到75万元不等。争抢之下，溢价成交的14套房最终均价也突破了起拍均价，即宝能城花园的二手房指导价9.85万元/平方米，更有8套房的成交均价突破10万元/平方米。
所有户型中，152平方米的房子最受欢迎，竞价超过10轮的5套房子全部集中在该户型。从成交结果看，10套该户型房源中，8套溢价成价，其中7套成交均价突破10万元/平方米。
尽管价格不菲，竞得者仍然“捡了便宜”。首先，起拍均价9.85万元/平方米，是宝能城花园2年前推新的均价。其次，溢价成交的均价也远低于该楼盘及周边小区二手房的均价。贝壳找房信息显示，宝能城花园一套75.59平方米的三室两厅精装房于2022年6月出售，经手中介对时代财经称，其成交单价逾12万元/平方米。另有中介称，指导价只是申请房贷的基准，目前小区成交单价在13万元/平方米左右。此外，周边小区二手房均价在13万元-15万元/平方米之间。
但动辄千万的房子并不容易拿下，仅保证金就需要70万元-100万元不等，因此每套房产的意向买家并不多，报名人数多为3-5人。广东省深圳市中级人民法院法院还要求，买受人须在拍卖成交后10个工作日内缴齐余款；如需向金融机构申请贷款，买受人须在拍卖成交后2日内向法院申请出具《拍卖余款缴纳通知书》。
曾因百万税费下架
与一般法拍房不同，宝能城花园的法拍房为空置的毛坯新房，且债权司法关系相对干净清晰。上述房产的权利人为宝能城有限公司。此前，宝能集团董事长姚振华及旗下4家公司成为被执行人，宝能城花园的484套房产被摆上台拍卖，以清偿债务，包括3期的223套大户型住宅、4期的260套商务公寓及酒店一个。
宝能城花园位于深圳市南山区西丽大学城片区，与南方科技大学一路之隔，和5号地铁线塘朗站无缝接驳，被外界认为是西丽三大豪宅区之一。其首次开盘时间为2015年11月，备案均价6.96万元/平方米，此后价格一路上涨，均价不断突破7万、8万大关。最后一次推新是2020年11月，均价达9.85万元/平方米、单套总价超2000万元，一跃成为深圳网红盘一员。
该楼盘总占地面积约10.5万平方米，总建筑面积约83万平方米，由6个地块组成，分东、西两区开发。其中，东区包括3块居住用地和1块商业性办公用地，建成11栋超高层住宅和2栋超高层公寓和酒店，并规划有集中式商业，上述被拍卖的484套房产均位于东区。
值得注意的是，部分房源曾在今年5月上架，拟于6月30日至2022年7月1日拍卖，但因税费问题撤回。时代财经以意向买受人身份咨询了深圳市税务局，相关工作人员称法拍房须缴税费分两部分，一是买受人应缴的印花税和契税，二是转让方（本案例中为开发商宝能城有限公司）应缴的企业所得税、增值税及附加税费、土地增值税和印花税。
该工作人员称，买受方印花税法定税率为成交价的万分之五，自然人买受人在此基础上减半征收；买受方应缴契税的法定税率为成交价的3%，如为家庭第一套住房，契税可根据房屋面积给予1%或1.5%的优惠减免。“一般情况下，法拍房所有税费由买受人承担。”
而据《国际金融报》报道，由于宝能城花园房源的税费中囊括了土地增值税，因而相关费用大幅拔高，大致在600万元至900余万元之间。百万甚至近千万的税费负担导致第一次拍卖以撤回告终。
此次重新上架，税费由之前的“买受人承担”改为“由相应主体依法各自承担”，并规定原产权人承担的相关税、费由买受人垫付，买受人凭税务机关开据的凭据原件等证明资料向执行法院申请退款。以此计算，如非家庭第一套住房，9月21日拍下宝能城花园的买受人须缴的个人税费最低约为40万元，最高为59.69万元。
这或也是此次拍卖顺利的一大原因，“税费划分明确，无后续税费不确定性的担忧。”骆红琴指出。
未来2天内，宝能城另有36套房将陆续被拍卖，其中约199平方米的房产有3套，约153平方米的房产共17套，约131平方米的房产共16套。
