“二房东”鼻祖要上市!7.6万套房,每套半年只赚5块钱

热点资讯2022-09-28 08:21:40智慧百科

“二房东”鼻祖要上市!7.6万套房,每套半年只赚5块钱

把你房子租下来,捯饬一下再租出去的“二房东”,要上市了!

虽然,半年时间,他手里的7.6万套公寓,每套只能赚5块钱


最近,股市老跌,但资本市场挺热闹。

保时捷、零跑汽车、Tims中国等都要上市。

昨晚,港交所又多了几家递交招股书的,“二房东”代表魔方公寓,也终于开启上市征程。

超过1200多页的招股书,揭开了长租公寓行业的内幕。


“二房东”这半年的生意也不好做,受上海和各地疫情影响,业绩同比大幅下滑。

若是仅仅看魔方的毛利率、会发现还挺赚钱。

但是,互联网是有记忆的,还记得陷入破产跑路风波的蛋壳公寓吗?

从美股上市到退市除牌,蛋壳公寓仅仅度过了455天,去年4月6日,蛋壳公寓的资本故事就戛然而止了。

魔方的故事呢?资本狂欢后的长租公寓,还可靠吗?

关注我们,细细往下说~


拥有7.62万套公寓

单房月租稳定在3k+

魔方公寓是国内最早一批做长租公寓的,作为开山鼻祖之一,魔方公寓成立于2009年6月,南京是第一站。

3年后,魔方公寓就获得资本青睐,随后相继完成了A、B、C、D轮融资,拿到超过25亿人民币的融资额。


图源自携程,广州海珠赤岗店魔方公寓

魔方创始人团队包括葛岚等8人,但在这次招股书的管理团队介绍中,葛岚没有等到这家企业上市,就选择离开了魔方公寓。

魔方公寓目前在全国26座城市的394个点,拥有76190套在营公寓。

魔方在招股书中称,以2021年在营公寓数量计算,魔方在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。


去年,是魔方布局扩张得最猛的一年。

2019年至2020年,魔方公寓的在营公寓分别为3.59万套、3.9万套,到2021年直线飙升至7.59万套。

而在营公寓里面,北上广深的占比均维持在6成以上。

在一线城市买不起房的打工族,租房就成了替代方案。北上广深的租房需求,还是很大的。


魔方公寓招股书显示,直营公寓的单房月均租金稳定在3000元以上,并且出租率在80%以上。

其中,白领公寓的单房月均租金变化不大,而蓝领公寓的这半年涨近100元/房/月。

规模效应有了,魔方公寓赚钱吗?


净利润跌超99%

半年才赚41万?

现在搞房地产的,看起来都不赚钱了,那么二房东呢?

二房东大致可分成两种,分散式长租公寓,以自如、蛋壳为代表的,承租房间进行改造;

集中式长租公寓,以魔方为代表的,整栋楼租下来改造,初始租期一般为10至15年。

可以看得出来,都是轻资产模式,即不拥有房子。


截图自魔方公寓官网,轻奢的装修风格

招股书显示,魔方公寓2022上半年收入8.5亿元,同比增长24.15%。

公寓数量增加了,收入增加不稀奇。

更重要的是,毛利率常年处于80%以上!


要知道,房企这几年的毛利率也就20%,最多30%,二房东高达80%的毛利率,生意看起来更好做了。

到这里为止,魔方公寓的财报显示了积极的信号,但是继续往下看净利润,鬼故事就开始了。

2022上半年,魔方公寓的净利润只有41万元,同比减少99.75%。

运营7万多套公寓,半年就赚41万,相当于每套公寓半年只赚了5块钱。

去年同期,魔方公寓的净利润还有1.62亿元。


净利润变动这么大的原因在于,今年上半年计提投资物业公允价值净额从-0.96万元变成-3.24亿元。

房价一动荡,苍天饶过谁!

三费支出增加、财务成本上升,魔方公寓的高利润跌落神坛,净利润才41万。

和营收、毛利上半年均增长的表现来看,魔方公寓赚钱效益不高。

更重要的是,我们发现,魔方公寓的资金链短期是有压力的。


截至今年6月底,魔方公寓的现金及银行结余6.92亿元,但是流动负债的计息借款为10.49亿元(一般是一年内到期的短期借款计入流动负债项)。

这可能是为何魔方公寓急于寻求上市融资的原因之一。

当然,上市的更深层意义是,投资方可以通过ipo实现退出的可能性。

不管如何,资本市场再度迎接这位“二房东”时,心情估计也很复杂。

不能重蹈蛋壳公寓的覆辙,魔方能否赢回一些掌声?

关注猫崽~

对现在的经济形势和投资迷茫吗?那就进群来聊聊

本文标签: 二房东  长租公寓  租金  租房  上市  月租  

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