今起,房贷利率下调……

热点资讯2023-01-03 04:49:51智慧百科

今起,房贷利率下调……

原创 刘博团队

01

对于1亿正在按揭房子的家庭来说,告别艰难2022年的同时,将迎来渴望已久的房贷利率下调。

从2023年1月1日起,大部分存量房贷的利率将下调35个基点。

不过这不是额外的利率折扣,而是过去1年5年期LPR累计降息的结果。2022年全年,5年期LPR利率降息了三次,累计下调35个基点。

1月,降至4.60%,5月,再降至4.45%,8月,再降至4.30%。



如果你当初贷款设定的“重新定价日”是贷款日,你可能已经提前享受到降息了,有些人则需要再等几个月才能享受到过去1年的降息。如果你没有把“重新定价日”设定在贷款日,重新定价日只能是1月1日。

估计有一半存量房贷的重新定价日是1月1日。所以,明天“降息”的存量房贷数量最大。

若按0.35%的降幅来算,对存量房贷利率为6.37%的群体来说,其当初的房贷利率为:

LPR(4.65%)+172基点=6.37%

2023年重新定价日之后的房贷利率为:

LPR(4.65%-0.35%)+172基点=6.02%

若按贷款100万,30年计算,明年开始,月供可以减少约200多块,总利息节省8万多。

现在问题来了,虽然明年存量房贷会随着LPR下调而下降,但是对于近三年房贷利率高位站岗的人来讲,“加点”却雷打不动地加在后面,其房贷利率仍比现有利率高出一大截。



目前,一些城市首套房商贷利率已达到4.1%的历史低位,而5年期以上公积金贷款利率更是低至3.1%,新发放房贷利率还在持续下降。

所以,部分专家和居民都呼吁:循2008年10月的先例,给存量房贷利率额外打折,以减轻购房者的负担,让居民有更多的钱消费。

02

按照《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示,中国有43.4%的城镇用户背负住房贷款,按照目前城镇居民大约2.43亿户来计算的话,承担房贷人口约有1.05亿户。

部分房价贵、杠杆率高的城市,人均净存款为负数。



如果存量房贷利率下降,对这些城市居民而言,肯定会降低负担,促进消费。

据有关学者测算,中国的城镇和农村居民消费乘数约为3~5,而投资乘数不到1.6,个别省份投资乘数小于1。

就全国而言,消费乘数是投资乘数的3倍左右,稳消费对经济的作用,已远远大于投资拉动。

如果存量房贷打折,将拉动消费增长多少?

央行数据显示,2021年12月的全国新发放商业房贷的平均加权利率是5.63%。

截至2021年末,全国个人住房贷款总额为38.3万亿元。

如果存量房贷下降1个百分点,从5.63%降为4.63%,户均节省利息为22万,则每年全部供楼家庭可以节省的利息是3800亿元。



按照消费乘数3计算,将带动1.14万亿的GDP增长。

既然存量房贷打折这么利国利民,为何银行迟迟未见行动?

首先,房贷利率由LPR+加点形成,而加点数值在合同剩余期限内是固定不变的。

现在存量房贷高的主要症结所在,就在于加点的数值过高。

这就意味着,银行想要给存量房贷打折,必须要央行出台专门的文件,对写进合同的加点数进行一个调整才行。

目前高层对房地产的态度是促进住房消费,但对存量房贷打折与否,表态仍然模糊,这里还需要等待管理层进一步对相关政策予以明牌才行。

其次,存量房贷打折对银行而言,属于让利行为。

根据银保监会的数据,2021年中国(内地)全部商业银行实现净利润2.2万亿元,3800亿的利息占银行利润的17%,相当于继续侵蚀银行利润。



目前银行的净息差本就下降,一是持续让利实体经济,降低企业融资成本;二是存贷业务不平衡,存款暴涨,新增贷款难。

如果政策面让银行此时割肉让利,对银行的估值将形成巨大打击,对A股也将形成一定拖累。

综上,存量房贷打折是一个有利民生和经济的事,但操作层面需要考虑政策衔接和对银行的影响,现在就差一个周全的政策来落实。

03

存量房贷打折,究竟可以有哪些方案?

2008年全球金融风暴期间,央行在10月23日宣布:将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

存量房贷也可以申请利率7折。

据测算,2009年全面打折之后平均房贷利率4.455%。

那么这一次房贷打折,政策可以比上一次更折中更细化。

比如,按房贷利率不同区间进行分类打折。

对房贷利率在5%、5.5%、6%等不同区间的人群,根据加点数的高低进行梯次递减,兼顾公平和效率。

其次,针对首套房、二套房来区分打折系数,首套房比二套房可以享受更多减免。

此外,还可以在一些人性化政策上面进行优化,比如对家庭人口负担较重的人群,给予商转公政策便利等,这样也能减轻工薪阶层的住房负担。

中央经济工作会议之后,楼市可能还有大招出台。

存量房贷打折部分是否会被纳入政策利好范围,我们拭目以待。


本文标签: 贷款  央行  降息  房贷利率  

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