原创 刘博团队

01

对于1亿正在按揭房子的家庭来说，告别艰难2022年的同时，将迎来渴望已久的房贷利率下调。

从2023年1月1日起，大部分存量房贷的利率将下调35个基点。

不过这不是额外的利率折扣，而是过去1年5年期LPR累计降息的结果。2022年全年，5年期LPR利率降息了三次，累计下调35个基点。

1月，降至4.60%，5月，再降至4.45%，8月，再降至4.30%。

如果你当初贷款设定的“重新定价日”是贷款日，你可能已经提前享受到降息了，有些人则需要再等几个月才能享受到过去1年的降息。如果你没有把“重新定价日”设定在贷款日，重新定价日只能是1月1日。

估计有一半存量房贷的重新定价日是1月1日。所以，明天“降息”的存量房贷数量最大。

若按0.35%的降幅来算，对存量房贷利率为6.37%的群体来说，其当初的房贷利率为：

LPR（4.65%）+172基点=6.37%

2023年重新定价日之后的房贷利率为：

LPR（4.65%-0.35%）+172基点=6.02%

若按贷款100万，30年计算，明年开始，月供可以减少约200多块，总利息节省8万多。

现在问题来了，虽然明年存量房贷会随着LPR下调而下降，但是对于近三年房贷利率高位站岗的人来讲，“加点”却雷打不动地加在后面，其房贷利率仍比现有利率高出一大截。

目前，一些城市首套房商贷利率已达到4.1%的历史低位，而5年期以上公积金贷款利率更是低至3.1%，新发放房贷利率还在持续下降。

所以，部分专家和居民都呼吁：循2008年10月的先例，给存量房贷利率额外打折，以减轻购房者的负担，让居民有更多的钱消费。

02

按照《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，中国有43.4%的城镇用户背负住房贷款，按照目前城镇居民大约2.43亿户来计算的话，承担房贷人口约有1.05亿户。

部分房价贵、杠杆率高的城市，人均净存款为负数。

如果存量房贷利率下降，对这些城市居民而言，肯定会降低负担，促进消费。

据有关学者测算，中国的城镇和农村居民消费乘数约为3~5，而投资乘数不到1.6，个别省份投资乘数小于1。

就全国而言，消费乘数是投资乘数的3倍左右，稳消费对经济的作用，已远远大于投资拉动。

如果存量房贷打折，将拉动消费增长多少？

央行数据显示，2021年12月的全国新发放商业房贷的平均加权利率是5.63%。

截至2021年末，全国个人住房贷款总额为38.3万亿元。

如果存量房贷下降1个百分点，从5.63%降为4.63%，户均节省利息为22万，则每年全部供楼家庭可以节省的利息是3800亿元。

按照消费乘数3计算，将带动1.14万亿的GDP增长。

既然存量房贷打折这么利国利民，为何银行迟迟未见行动？

首先，房贷利率由LPR+加点形成，而加点数值在合同剩余期限内是固定不变的。

现在存量房贷高的主要症结所在，就在于加点的数值过高。

这就意味着，银行想要给存量房贷打折，必须要央行出台专门的文件，对写进合同的加点数进行一个调整才行。

目前高层对房地产的态度是促进住房消费，但对存量房贷打折与否，表态仍然模糊，这里还需要等待管理层进一步对相关政策予以明牌才行。

其次，存量房贷打折对银行而言，属于让利行为。

根据银保监会的数据，2021年中国（内地）全部商业银行实现净利润2.2万亿元，3800亿的利息占银行利润的17%，相当于继续侵蚀银行利润。

而目前银行的净息差本就下降，一是持续让利实体经济，降低企业融资成本；二是存贷业务不平衡，存款暴涨，新增贷款难。

如果政策面让银行此时割肉让利，对银行的估值将形成巨大打击，对A股也将形成一定拖累。

综上，存量房贷打折是一个有利民生和经济的事，但操作层面需要考虑政策衔接和对银行的影响，现在就差一个周全的政策来落实。

03

存量房贷打折，究竟可以有哪些方案？

2008年全球金融风暴期间，央行在10月23日宣布：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

存量房贷也可以申请利率7折。

据测算，2009年全面打折之后平均房贷利率4.455%。

那么这一次房贷打折，政策可以比上一次更折中更细化。

比如，按房贷利率不同区间进行分类打折。

对房贷利率在5%、5.5%、6%等不同区间的人群，根据加点数的高低进行梯次递减，兼顾公平和效率。

其次，针对首套房、二套房来区分打折系数，首套房比二套房可以享受更多减免。

此外，还可以在一些人性化政策上面进行优化，比如对家庭人口负担较重的人群，给予商转公政策便利等，这样也能减轻工薪阶层的住房负担。

中央经济工作会议之后，楼市可能还有大招出台。

存量房贷打折部分是否会被纳入政策利好范围，我们拭目以待。