2022年房地产行业经历了前所未有的变局。对于相当一部分企业来讲，这是极其艰难的一年。“生存”成为贯穿全年的主旋律。房地产企业在资金周转、产品交付、库存去化等方面都面临巨大挑战。

市场面临分化重整，百强企业阵营被重置。为了应对这一系列的市场变化，房地产企业在战略顶层设计、业务策略定位、组织形态演变等方面，也进行了大幅度、深入且系统性的盘整。

12月28日，由可研智库主办，亿翰智库联合主办的“精简组织 焕新时代”《2022中国地产业组织管理峰会暨中国地产企业（第三届）CHO联席会》成功召开。

此次会议，发布了《2022中国地产组织力、雇主影响力研究报告》、《2022中国物业组织力、雇主影响力研究报告》。同时发布：中国房地产“组织力百强评价成果”、“最佳雇主评价成果”；中国物业“组织力五十强评价成果”、“最佳雇主评价成果”。

变革与新生

贾春晖表示，2021年全国房地产市场规模达到历史最高水平，商品房销售额达18.2万亿元，销售面积超过15亿平米。行业规模已经筑顶，利润持续下降，截至2022年10月，全国商品房销售金额累计10.9万亿元，全国累计商品房销售面积仅为11.1亿平米。

房地产市场也面临巨大的分化态势，可谓“冰火两重天”，从市场交易数据能看出：一线及强二线城市市场相对稳定且仍有提升空间，三四线城市市场异常冷淡，且持续走低。头部央国资企业在高能级城市进一步布局及深耕。在市场成交端，只有高能级城市的中高端产品能够保持稳定发力状态。

同时，2022年也是”国企改革三年行动“的收官之年。这意味着，央国资企业在下一个周期中，将顺应国家对人民住房改善性需求的支持导向，以更好的状态面向市场。贾春晖进一步补充，对于一批曾经的高杠杆企业，他们在2022年经历了滔天巨浪一般的经营危机。

截至2022年底，这批企业中的绝大多数，尚未迎来解决方案，许多企业甚至仍深陷泥潭。伴随着”三箭齐发“政策的出台及实施，对于部分稳健经营型的房企，国家给予政策支持，帮助其完成”保交楼”任务。如果企业能搭上“混合所有制改革”列车，除了自身要做更多自救努力外，也无疑将是同行中的幸运儿。

提质增效 组织效能各指标全面下滑 降幅超20%

对于房地产行业的市场形势变化，贾春晖进行了详细介绍：2021年不仅是地产行业规模筑顶的一年。组织效能各项指标，基本也在2020、2021年之间进入峰值周期。

根据可研智库研究统计，2020年百强房企元均效能、费均效能各指标达到近5年历史最高；2021年百强房企人均效能、城均效能各指标达到近5年峰值水平。

2022年受市场调整影响，百强房企业绩呈现不同程度下滑，以销售面积为例，降幅接近60%，而员工人数、企业总人工成本等管理因素的调整幅度分别为28.88%和41.32%。可研智库认为：管理因子调整幅度追赶不上业绩因子下降幅度，是组织效能各指标明显变化的主要原因。

2022年，由于市场调整与管理优化的相互作用。以人均效能、元均效能为代表的组织效能指标体系呈现出20%以上的降幅。以人均效能50分位值为例，人均销售额（权益口径）降幅最低，约为14.29%，人均销售面积降幅最大，达到42.85%；费均效能各指标降幅明显，费均销售额（全口径）50分位值与2021年相比降幅超过25%；

受市场业绩下滑与城市布局收缩双重因素影响，城均效能各指标50分位值降幅超过15%。

精简组织 承接战略、赋能业务

贾春晖认为：随着2020-2022年行业三年组织盘整周期结束，从2023年开始，行业会进入新的组织调整周期中，可研智库称之为“精简组织”周期。

在这个周期下，企业会围绕组织架构精简、职能精简、配置精简等系统化精简，实现组织战略目标。可研智库提出，目前房企组织架构精简的3类主要模式，模式一：区域深耕，打造扁平化组织架构通过区域整合或裂变进一步进行区域深耕，针对不同区域市场特点进行分级分类治理；强化区域总的项目集群管理职能，以工程、运营授权为主；以项目/项目集群为核心经营主体；整体架构趋于扁平化，弱化或取消区域平台职能管理属性。

模式二：打造区域共享中心，强化产品升维强化产品对战略承接的重要性，设置区域技术共享平台。通过产品升维、城市升维、成本集约化管理，用腰部组织优化承接产品升维战略，保证集团战略的有效落地。

模式三：推行大部制管理，强化区域平台总部推行大部制改革，提升运营效率，职能不交叉，管理不重复。强化区域平台管理职能，进一步推动集团管理标准化，消灭或减少单城市公司，推动多城市平台整合。

从典型的组织变革模式中不难看出，当前房地产企业组织升级呈现出以下3个特征：组织承接战略：所有的组织策略目标是为了承接战略，赋能业务；组织精简化：建立大部制管理体系，提高运营效率，减少内耗；组织精简体现在集团总部与二级公司的部门职能不交叉，管理不重复；以项目为核心：以项目/项目集群为企业核心经营主体。

不仅如此，2022年房企权责界面的优化趋势是：管控向上、业务下沉，以及配置精简。2022年百强房企（未出险）整体减员幅度为28.88%。投资拓展、开发报建、工程管理、设计管理等业务职能大幅缩减人员比例，投资拓展职能减员比例最高达到35%以上，融资管理、成本管理等资金运作职能人员占比有5%-10%的增加。

物业管理服务业如何实现降本增效，业绩突围？

与房地产开发经营本质不同，物业运营管理的核心是以“空间”和“消费”为基础的“专业服务”和“存量资产运营”问题。不得不说，在时代的滚滚洪流中，地产大开发的周期已经结束。

贾春晖表示：截至2021年，物业管理市场总量已至4100亿元，预计2022年将突破4500亿元。

考虑到运营服务及多种经营业务的发展态势，预计2022年广义的物业管理行业将迎来一个规模万亿的大市场。这也意味着，市场将迎来的，是巨大的存量资产运营、消费服务专业化、多元化的空间。

可研智库研究显示，2021年物业管理服务企业人均效能各指标较上一年度相比显著增长，以人均净利润50分位值为例，较2020年相比提升5.44%。其他诸如人均在管面积、人均签约面积等指标50分位值也有3%-10%的提升。

除人均效能指标提升明显外，2021年物业管理服务企业元均效能、费均效能等各项指标数据较2020年相比都具有不同程度的提升。坪均营业收入增幅最高约为12%，费均净利润提升幅度最低，仅为1.12%。

受物业管理服务企业管理水平现状影响，2021年不同物业管理服务企业净利润控制差异较大，表现较好的物业管理服务企业净利润与人工成本比值为42.26%，即投入1元人工成本可以获得0.42元的净利润，而表现较差的企业只有13.82%，两者相差3倍有余。

物业管理服务企业也在不断调整自身的战略定位。可研智库关注到物业管理服务企业在2021年都制定了较高的业绩目标和快速扩张计划，目前来看2021年物业管理服务企业整体业绩完成率较好，年初披露业绩目标的物业管理服务企业完成达标率超过85%，业绩完成率达到110%。2022年受市场环境与居民收入变化影响，预计物业费收缴率降幅超10%。

贾春晖做出如下总结：与房地产开发经营本质不同的是，物业运营管理的核心是以“空间”和“消费”为基础的“专业服务”和“存量资产运营”问题。红色物业、服务专业化、多种经营、数字化运营，都成为物业管理行业核心关注的问题。