作者：垚圭城（六土）

假合同、诈骗2亿、涉案80多套、知名MCN公司、本公司旗下网红被骗，这些关键词组成了组成了一个大案。没想到这一次房圈、视频圈、网红圈以如此魔幻的方式交汇。

01

鄙视链

房圈子有个特点，越是常规的玩法越被鄙视，越是非常规、复杂的手法越被推崇，美其名曰“信息差”“黑科技”。

房圈有一条很明显的鄙视链，买二手的看不起买一手的（摇号的除外，因为摇号也是非常规），贷款的看不起全款的，0首付的看不起3成首付的，锁盘的看不起0首付的，炒楼花的看不起锁盘的......

可以看出来，房圈的鄙视链就是玩法知道人越少就越高级；玩法套路越多就越高级；出的钱越少，杠杆越高就越高级；最好能够不出钱就赚钱，那就是超级大牛。

一个畸形的群体，一定会出现畸形的事件。

02

回迁房

回迁房是有拆迁概念的房子，开发商征收土地时，会补偿给回迁户房子。

回迁房买卖本来指的是一个常规的购买，和商品房买卖几乎没有区别。回迁房建好了、业主拿到房产证了，上市场交易，这本来没什么陷阱，哪怕是小白都可以购买。

但是这种交易利润太少，于是就有了所谓的“买卖合同”，也就是房子还没建好，甚至还没开始建，最夸张的还在规划阶段，购买者就与拆迁户私下交易签署一纸买卖合同，购买者支付一定费用，等到很多年后回迁房建好并可以办理产权证时，再落户在购买者名下。

在深圳之所以可以这样做，是因为城市旧改以城中村为主，这类房产基本都是没有产权的，有些还是违建。但是一旦纳入旧改，这些建筑就会享受和商品房一样的补偿，还建后的房子都是正规的商品房，导致所有者身价倍增。

于是就有人设法购买这类有着旧改更新可能的房子，而村里面有些大户也愿意先出售一部分面积先行套现，导致了一种类似“炒楼花”的买卖合同模式的出现。

这种模式最大的卖点有两个，一是利润丰厚，例如位于龙岗中心城的恒大城市之光，2015年回迁房指标价格不到7000元/平，建成交房的2021年房价已经暴涨到3.1-4万元/㎡左右，6年4-5倍的涨幅不可谓诱惑不大。二是这类房子又不受限购政策的限制，很多投资圈的大小V就会在异地宣传，组织异地购买者来团购回迁房。

所以严格地说，市面上所谓的买卖回迁房应该称为“私下购买回迁房合同的长周期交易”。

买合同、长周期、私下做，三大基因天然就是孕育骗子的沃土，在所谓的回迁房交易中纠纷无数。

近日，深圳突爆惊天大案。

03

案件

国庆长假前，一个叫罗冠彦的潮汕人被刑拘。

罗冠彦，游良文化创始人。公司旗下的梅尼耶、蔡萝莉、呆妹儿小霸王、陈意礼、呗呗兔都是抖音或小红书的大V，个个都是两三千万的粉丝。

坊间盛传罗冠彦前后卖出了八十多套回迁房，货值两个多亿。

和其它回迁房骗局类似，他卖的回迁房主要有两个楼盘。一个是宝安西乡的海峦坊，一个是福田石厦的某个城市更新项目，这两个楼盘真实存在，宣传的资料也都是真实的。

但罗冠彦是通过伪造开发商公章和拆迁合同，从买家手里骗取了两个亿的真金白银，买家拿到的却是一文不值的废纸。

事情起源于某抖音网红的视频，声称被前老板骗了60万，紧接着越来越多的主播纷纷跟进，目前发现被骗金额最大的是梅尼耶，他在抖音回复，自己被骗了1500万。而这个前老板正是罗冠彦。

同时海峦坊回迁房交房，一部分受害者去了现场选号，被开发商告知手里的合同是伪造的，无法选房，才知道被骗，当场报警。目前已知50多人报案，涉及80多套房，金额超两个亿，相信后期这些数字还会不断扩大。

04

风险

这类买卖合同的风险一般分为两类。

一类是无刻意欺骗，但是存在极其不可控的隐患。

这类风险往往是因为入驻开发商无法继续推进工程进度，导致开发周期无限拖延，例如木头龙十年未动工；也有更换发展商后赔偿标准发生变化，例如光明凤凰村买家买入价比赔偿价低亏损上百万。

还有村民家庭发生重大变故后无法继续履行合同，包括更换发展商后村民反悔的案例。由于周期太长，不确定因素太多，从政策调整、规划变更、地产周期到当事人身体健康等因素影响。

另外一类是根本就是骗局，入局就是被收割。

十年前北京就发生过一个中专文化的妇女利用“认识开发商能买到便宜回迁房”的虚假承诺，骗取160多位购房人的7200余万元，最终犯罪分子虽然绳之以法，但血汗钱已经血本无归。

几年前，某骗子以能够低价购买深圳湾回迁房为由，骗取圈内多名大V信任，几名大V又组织团购，身边不少圈友或多或少介入其中。骗子至少骗取了千万以上的资金，几名入圈的大V最终也只能自己兜底。

这次又发生深圳历史上最大的疑似回迁房诈骗案，这个领域的收益是不是像大家想像的那么大还不好说，但是风险远远比大家预期的要大。

最关键的是，买家往往不具备核实真相的能力，中间方会把此事搞得非常神秘。

此类案件，做局者往往先营造气氛，说是特殊渠道、特殊人物介入，买方无法和卖方见面。然后收取买家绝大部分费用甚至全款，再和买家签约，签好后隔一段时间才能把双方签约的协议交回，而所谓的卖方往往是代理公司。

但是即使买家交了全款、签了协议，要有进一步的消息往往要几年以后，代理方说辞就是项目还在推进中，购买方看见旧改的确在缓慢推动，一般都会安慰自己。

更何况还有大量买家是被鼓动来深圳购买回迁房的，由于没有名额，都希望通过这么一种方式买到深圳房产，人生地不熟，购房人无法确定房源是否真实，业主又是否真实，甚至都不知道几年后这家代理公司是否还存在，这里面的风险可想而知。

如果遇到的是骗局，那么所谓的卖家、房源都是不存在的，公章是伪造的，合同是无效的，甚至代理公司都是刚刚买来的，营业执照的时间不代表实际运营时期。

那为什么没有客户去开发商那里核实一下呢？

05

贪婪

回看此类案件，无论是大V还是普通人，无论是本地人还是外地人，之所以被骗都是被丰厚的利润所吸引，也就是被贪婪所左右。

前面说过龙中的一个项目6年涨了4-5倍，绝大多数回迁房项目的广告都是指标价格只有市场住宅价格50%，盖好以后整个地块价值还要翻一番甚至翻几番，于是至少4倍的利润就被算出来了。

在巨大利润的驱动下，加上做局者营造氛围，购房者生怕错过天上掉馅饼的机会，哪里会产生质疑，即使有些许疑问，也被贪婪打败，宁可信其有不可信其无。就算去了开发商那核实没有这回事，也会被骗子的内部特殊渠道的说法征服，继续在局中越陷越深。

这种局最有效的破解方式就是见到链条上的每一个人，当然你要确定这些人不是演员。

06

利润

然而我们还要问，回迁房真的有这么高的利润吗？

这里要明白一点，回迁房并不是商品房，建好后的回迁房也卖不到商品房的价格，深圳南山大冲的三个回迁房小区价格能去和华润城对标？更何况不是每个地方拆迁后的价格都会暴涨，要知道棚改、旧改、城市更新的力度是不同的。

另外，即使没有遇到骗局，全款等整个项目结束，6-10年时间，即使翻翻，年化收益率也就7%-12%，此收益率放在房产这个加杠杆的投资品中，真的不是特别诱人，3成首付的房子就算10年翻翻，利润率也是2.63倍（按揭月供消耗已纳入计算），明显收益率更高。

很明显，回迁房就像一个开了美颜的女主播，看上去很美好，但实际上可能很一般，甚至有可能是男的。

回迁房的坑有多深？犯罪者固然不可饶恕，但是再深的坑，都是自己的人性给自己挖的！