来源 | 盐财经

继2022年9月29日晚间，金融监管部门决定阶段性调整部分城市首套住房贷款利率下限之后，央行9月30日晚间发布公告称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

中国人民银行官网截图

随着贷款利率下调，提前还房贷的人增加了。30岁的郭啸北，便是其中一位。

2021年6月，郭啸北从银行贷了169万元在某一线城市买了房，还款期限是30年，利息为176万元。

一年后，2022年9月26日，郭啸北申请的提前还贷业务通过了。这意味着等到2022年11月，他就要开始提前还房贷了。

这时，郭啸北算了一笔账，若按计划，他在11月提前还贷35万元，则能为自己省下50万元的利息。

办理这项“提前还贷”业务，郭啸北只花了20分钟，不过提前还贷，他要等一个多月。

但郭啸北不算慢了，和他一样申请提前还房贷的人还有很多。他们当中，不少人还在继续等待银行通过审批，有的还在排队预约的路上，在一些城市，预约已经排到了今年12月。

“提前还贷”，并不是新事物，但今年，“提前还贷”的热度越来越高。社交媒体上，越来越多人分享着提前还贷的经验和喜悦，也让围观的人开始心动。

社交网站上，有很多网友分享自己“提前还贷”的经验

从之前的“排队等贷款发放”，到如今的“排队等提前还贷”，让人好奇的是：他们为什么提前还贷？他们还贷的钱又从哪来？

盐财经找到了“提前还贷”的亲历者，他们当中，有持有3套房的80后企业中层，有刚刚买房或结婚1年的工薪90后，也有新一线城市银行负责个人贷款业务的经理。在他们的经历和见闻里，普通家庭的理财选择有了微妙的变化。

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算一笔账

2019年，在厦门工作的杭州80后江盈背着两笔房贷，贷款本金总额超过440万。最高时，她需要付3.3万元的月供。

起初，为了减轻房贷压力，她在2019年就开始提前偿还房贷利率更高、接近6%的那套房子，以节省剩余本金产生的利息，缩小贷款负债的金额数字。

到2021年，这套房只剩下50万元公积金贷款，江盈靠住房公积金就可以覆盖，其余尽数还清。因此，相比原计划，她省了约180万元房贷利息。

剩下的另一套房贷195万元，期限30年，房贷利率接近5%，但1.2万元的月供对她不是压力。原先她并没有打算提前还，为了省下5万元的提前还贷补偿金，她更没有什么提前还款的动力。

尽管有余力提前还贷，但江盈习惯了用这些钱做买房投资、做大额存款、买银行理财产品、炒股、投基金。

过去，这一系列投资组合带来的收益，很容易就跑赢房贷利率——也就是说，理财投资挣的钱比贷款产生的利息更多，同样的100万元积蓄，拿去投资比还房贷更划算、更有利可图。

图源：《二十不惑》剧照

但在2021年，江盈发现，自己的理财产品收益几乎没有一项能超过6%的利率。

比如，她存在银行的大额存款，原先许诺6%的高额收益，但一年之后，就降到了5%；股票亏了，她觉得自己“没那个能力”；基金也亏了，今年更是亏了27%……

这让江盈意识到，普通人能接触到的投资理财渠道，不足以覆盖她的房贷利率并留有可观收益。

维持接近6%的收益现状，江盈觉得自己已经“绞尽脑汁”；但对另外一些人来说，投资赚来的钱，可能还不够给银行交房贷利息。

“房贷哪怕3个点也好，它是实实在在从你每个月口袋里掏出去的，但是投资的收益，还是要看运气的。”江盈对盐财经总结了自己的心得。

对41岁的江盈来说，更明晰的转折信号来自房地产行业。

在房企工作的她，自2021年上半年就感受到了风向变化。变化，加速了她的避险情绪——考虑到投资收益下降、对自己收入增长的不确定性，趁着手里有余钱，从去年底开始，江盈分三次提前还清了房贷，省下了122万元的利息。

图源：《安家》剧照

准备材料时，江盈查了还款计划表，尽管她知道，月供里面利息占比很重，但亲眼看到详细数据，还是觉得很意外。

“3年累计还了47.5万元的房贷本息，居然只有19.5万元是本金，28万元是利息……”江盈告诉盐财经。

曾经，江盈深受这样一种投资观念的影响：房贷是普通人一生中能够用最低成本获得的大额资金，时间一久，利息在通胀面前会变薄、可以忽略不计，所以房贷不必急着还，可以用银行的钱来生钱。

但现在，江盈觉得原先的想法跟不上变化了：“最后你才发现降低负债才是王道。”

今年5月，提前还清房贷的那一刻，江盈体会到了什么叫“无债一身轻”。可以说，提前还贷不仅有利于减轻心理负担、降低债务总量，还有利于人们进行资产结构优化配置和未来的利息支出。

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还钱也需等待？

查林东是厦门一家工行支行的个贷业务经理，从去年开始，向他咨询提前还贷业务的客户就有增多的苗头，今年上半年，增长趋势更明显。

“最多的时候，一天接近20个，以前1个月都不一定有1个。”查林东告诉盐财经。

各大银行也察觉到了变化。比如，在今年8月的业绩说明会上，交通银行副行长郭莽披露，7-8月的信贷数据比二季度要弱，其中，提前还款的规模和前期相比，有所增加。

而对查林东来说，他最开始注意到提前还贷客户增多的现象，是从LPR（贷款市场报价利率）下调开始的，这意味着为房贷支付的利息会减少。

截至今年9月，LPR已经年内3降，与此同时，年内个人存款利率也降了2次。

截至2022年9月，贷款市场报价利率（LPR）走势图（制图：格隆汇）

提前还贷的人多了，有客户就发现，办理这项业务时，银行做了新的调整，提前还贷开始有了出乎意料的麻烦和等待。

从去年下半年开始，在长春浦发银行借了房贷的苗睿就提前还了几笔，她发现，提前还贷的要求越来越多，流程越来越繁琐。

头几笔，她去银行网点就能直接还，后来还得提前和个贷经理联系预约，到了现场，要填比原来更多的表格，得等个贷经理确认，“之前一二十分钟就能出来，现在得一两个小时”。

苗睿家的这套房，贷款是用丈夫的名字申请的，原先她可以拿丈夫的身份证去还贷，“现在必须本人去现场”。

提前还贷的限制和要求越来越多

江盈庆幸自己早早提前还贷，她的朋友，有的还在排队，即便预约上，也至少是一个月以后的事了。

查林东在厦门工作的支行也有了变化，他告诉盐财经，尽管提前还款一直都需要预约，“以前可能（等个）一两天，现在都得15天以上”。目前，他所在的支行，申请提前还贷的客户已经预约到了今年12月。

2022年8月1日，交通银行针对“提前还贷”发布过一则调整“补偿金”的公告，调整后，标准变了，除非享受优惠减免，收取补偿金将针对所有提前还贷的客户，而非特定年限的客户。

公告一经发出就引起争议，第二天，交通银行撤回了这一公告。

到了今年9月中下旬，有工行、建行用户发现，通过手机银行线上申请提前还贷时，弹出页面提示“后台升级暂时无法受理”，只能通过线下渠道办理。

部分手机银行一度无法申请提前还贷

9月25日，据北京商报，线上提前还贷渠道正在陆续恢复，但也有用户反映，预约后仍需排队一个月才可以进行提前还贷，间隔60天才能重新申请下一次偿还，一年只能还4次。

“提前还款只是银行提前收回本金，少了贷款利息的经营收益及银行贷款指标，但银行也会有相应的应对措施，侧重点转移，此消彼长，影响不会非常大。”但查林东也承认，客户流失降低了他的工资收入。

值得注意的是，提前还贷群体中间，纯粹减轻负债、调整理财规划的，只是其中一个类型。

同样有提前还贷需求的是：换房家庭和有房产套现需求的投资者。

比如，为刺激楼市，郑州、南京等城市出台政策，“认房不认贷”，只要还清贷款，购房人就能重新获得相当于首套房的购房资格，以最低首付买房；而另一利好政策在于，房贷利率接连下降，也意味着现在贷款买房，利息比往年更少。

此外，在楼市如今的形势下，持有多套房产的投资者有转手套现需求，为此，房主需要提前还贷。

上海房地产展览会

查林东告诉盐财经，为挽留提前结清房贷的客户做最后努力时，他会询问客户后续安排，有相当一部分客户计划以住房抵押的方式办经营贷，以进一步节省贷款利息，因经营贷比降低之后的房贷利率更低——但查林东也提示，这是明令禁止的。

尽管关于“提前还贷”的讨论不少，但从人民银行的统计数字来看，2021年到2022年第二季度，个人住房贷款余额（有待偿还的住房贷款金额）并没有减少，提前还贷的人并不是社会的大多数。

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从“月光族”到“抠搜女孩”

以省房贷利息的方式赚钱，可以说，成了时下微妙的投资理财选择之一。但有能力提前还贷，也让围观者好奇，疫情持续的这两三年，他们怎么攒下钱来提前还贷？

29岁的苗睿是长春一专科院校的青年教师，婚前半年，他和丈夫背上了近60万元的房贷，期限30年，本息共117万元。

原先这对90后小夫妻计划10年内还清房贷，但去年下半年开始，苗睿离开了教培机构，变化的环境加速了他们还款的计划，“最起码5年内肯定会还清的，最理想的情况，就这两年”。

去年11月，她提前还了第一笔5万元本金，剩余本金产生的利息一下子省了16万元，月供也少了，从那之后，她对提前还贷“上了瘾”，总想攒钱继续提前还贷。

苗睿告诉盐财经，结婚15个月，他们已经存下了47万元，其中20万元提前还了贷，省了46万元利息。

对比他们的家庭收支，更能感受到这个家庭存钱罐增长的不易。他们的月工资收入到手大概在1万多元，房贷月供起初是3780元，月开支约3500元。

图源：电视剧《我在他乡挺好的》

苗睿说，结婚时，双方父母都给了这对新人10万元礼金，所以47万元积蓄中的27万，才是他们自己细致开源节流存下来的，苗睿觉得，只要多留心、算盘打得精，总会有些“奇奇怪怪的收入”。

苗睿的丈夫在一家车企上班，毕业后入职就拿到了5万元人才补贴；婚前两人用500元买了恋爱保险，领证的时候，她就收到2万元的回报。

同时，苗睿挖掘出了很多网购APP不起眼的优惠福利入口；拒绝奶茶，30元自制的柠檬百香果果汁，够他们喝上一个月；阅卷用的笔，能替换单价0.3元的笔芯，就不单独买一整支2元的笔，就省了80%的钱。

“生活中有很多省小钱的机会，只是大家觉得3块5块没什么用，可不正是一点一点小钱攒起来才成上万的存款吗？”她说，开源和节流并不冲突，应该双管齐下。

苗睿用记账软件记下这个小家每天的收支，她说，这是他们能存下钱来的有力助攻，帮她定期复盘，调整计划。

比如买水果，有一个月苗睿花了1000元，结果大多数都没及时吃就坏了，下个月，她会更合理地管住买水果的钱。

“记了账，我就知道自己每笔钱都花在了哪。”苗睿觉得这很重要，“这都是我俩辛苦赚来的，我必须对我的钱负责。”

她早就有意识地学习理财，钱要分块，单独设立一个她称为“养鹅”的存款账户，对比存款利率，定期存入资金，雷打不动，搭配更灵活的随存随取银行理财，留够比房贷略多的存款……

苗睿的分享，提供了一个普通工薪家庭，可复制的存钱日记。

要知道，曾经苗睿也是“月光族”，但现在她称自己为“抠搜女孩”，别人眼里的“消费降级”，在她看来只是“不会放肆买了”，因为工作和结婚之后，她有要经营打理的小家。

“我不会觉得‘抠搜女孩’是贬义词，这很正常，我甚至还有一点骄傲。”苗睿解释自己的消费观，“有的人觉得买名牌包包的生活最好，我就觉着我自己一年多攒了40多万，这样才是好的。”

苗睿把自己的存钱经验分享在网络上，原先这只是她基于兴趣做的一个记录。但过去1年，关注、咨询她的人越来越多。

她和一位朋友都在小红书上活跃，她分享存钱日记，朋友偏向种草（给别人推荐好货），她对比发现，关注存钱话题的人更多。

小红书上有关存钱的话题关注度很高

就连疫情之前月薪三四万、大手大脚花钱的朋友也找她问省钱的经验。朋友告诉她，因为疫情来了，家人又生了病。

不仅如此，去年，江盈看中了一套房子，甚至付了定金，但下半年，曾经抢占投资先机的江盈，最终决定放弃，选择了提前还清房贷。

今年上半年，江盈就在网上分享了提前还房贷的经历。最初，最高赞是早前发出的一条嘲讽留言，认为她不懂投资和金融，但现在，多得是给她点赞的人。

江盈认同一句话：信心比黄金重要。

“无债一身轻的感觉是任何东西都替代不了的。”江盈说，现在她不再害怕突如其来的变化，哪怕某一天自己工作没了，她知道“这房子总是自己的”，它不会因为还不上房贷而被低价拍卖，不会因此被要求追偿债务，“看别人，我都觉得我比他们过得要轻松一些”。

苗睿设立的2022年存款目标是7万元，但到了9月，她和丈夫就已经存了11万。提前超额完成了年度目标，这给了她更多信心，也让她更从容。

是的，信心比黄金还重要。