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2023年,楼市开年已经在朋友圈炸起来了:
1、先来看这两天的售楼部的情况:热闹,热闹,热闹
金地建海峯范,电建洺悦天玺,华润琨御府,名门橙邦等等某些楼盘,开年都热闹起来了。
售楼部是人头攒动,跟之前的门可罗雀,显然形成的鲜明的对比。
2、成交一天破百
看到这很多人会说,这都是表象,不买都是假象。
这不,贝壳给出了一组数据:
1月28日,成交量突破了100套+,成交100多套是什么概念。
2021年单项⽬ ⽉均来访412组,成交40套
2022年单项⽬ ⽉均来访186组,成交14套
每月成交才40套,14套,而2023年一天直接破百!
看数字,不得不说,真的很生猛。
3、此刻,来不及感叹,一条消息,让楼市的氛围感立马拉满:
首套房年化利率自即日起(1.29)开始执行3.8%,减50个基点,二套利率不变。
这条消息一出来,各楼盘都开始发大字报:
首套3.8%,首付20%,一万网签,交房比较早,性价比高……
在释放利率3.8%,买房成本又降低的同时,也释放自己其他的优点。
而对于购房者来说,利率又又又降了,直接跌破了4%。
利率从4.1%到3.8%,即使每月减少不到100块,让不少站岗高利率的人分分钟扎心。
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为什么首付20%需要隐晦的做,而利率3.8%就能奔走相告?
如果,你梳理逻辑,是有迹可循的:
1月18日,住建部官网上发布一则会议通稿,里面提到了三点儿:
1、更大力度精准支持刚性和改善性住房需求,……严控投机炒房。
2、有条件的可以进行现房销售,……不能出现新的交楼风险。
3、要“抓两头、带中间”,以“慢撒气”的方式,防范化解风险。
说白了,这三点儿,基本上都是楼市的红线,楼市可以放松,但是一定有底线的。
不管你五花八门的救市行为,但是这些不能触碰。
而首付20%,是需要达到什么样的标准才能奔走相告的?
不多说,我们就以年前荥阳的政策调整来看:
1、暂停执行住房限购政策
2、首套住房首付比例最低可降至20%。
就看这两点,你就很清楚,为什么首付20%这个政策经常出现一日游或者只是部分楼盘实施了。
因为两个字:限购,所以二套首付减少可以明文发布,而首套则很难。
那么,会有吗?
我的答案是可以期待。
而关于利率,为什么一降再降?
这跟1月5日动态调整利率有很大的关系。
新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
根据统计局的数据,郑州是符合条件,连续三个月都下降,在这批次的城市中,一共有38个城市符合。
然而LPR,已经连续好几个月没变了。
1月20日,依旧没变,5年期以上LPR为4.3%。
首套3.8%,而二套不变,正好跟住建部发文的内容是一样的。
保护刚需是此刻最重要的事情。
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那么问题来了,为什么利率可以实施差异化?
这跟房贷利率的定价机制有很大的关系:
1、全国,银保监会和中国人民银行定贷款利率下限。
2、地方,在全国政策底线的基础上,按照因城施策的原则制定利率下限。
3、银行,综合各种因素确定与借款人的利率。
为什么有些城市会4.3%,4.1%,3.8%?就不难理解了。
对于郑州来说,年前有银行还扭扭捏捏的推出了3.9%的利率,不过没几天,又收回说年后再说。
而在当时,不少城市太原,唐山已经实施了3.8%了,而郑州年前变化则很少。
从现在来看,这是直接跳过了3.9%,变成3.8%,比之前释放的更低了。
那么对于购房者来说,利好是比较多的。
1、最直接的是省钱
这是不同利率下,月供的变化:
3.8%的利率,每月月供则是4404元,每个月减少162元,又省下了好几碗烩面钱。
也就是说如果你在利率5.88%时候买的,跟3.8%同样的户型和房价,每个月月供相差将近1000多。
真的不能细算,细算一部分人真的要扎心。
2、最为重要的是减50个基点。
动态调整利率也就意味着并不是一成不变的。
如果新房销售价格环比和同比连续3个月均上涨,动态调整利率则会取消,执行统一下限。
说白了现在是3.8%,三个月后郑州房价上涨,则是4.1%。
如果你在此刻买房,则是LPR-50BP,而一旦执行统一下限则是LPR-20BP。
LPR每个月是变化的,不变的则是加减点儿。即使3个月后执行统一下限,你依旧是减50基点。
这点儿,我们一定要明白。
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那么问题来了,利率还有下降的空间吗?
我们在1月20日中国人民银行发布的LPR变化中,看到,没变。
所以,年前我们的愿望没有实现。
但是2023年,还会有一定的降息和降准,但是空间真的不是很大了。
到底会降多少,比较敏感,可以添加文末微信,在资料里查看。
什么时候降?大概率会在两会前后,会留有一定的余地支持。
还有就是,我们刚刚发布了动态调整的政策。
那么,到底哪些楼盘实施了?
截止到发稿前:
华润:幸福里,瑞府,琨御府,凯旋门
佳源名门橙邦,招商时代锦宸,国泰紫荆园,碧桂园云顶
正弘,信达……
跟进楼盘还在不断持续的更新中,但是从这些楼盘,我们要清楚一件事儿,那就是:
有些楼盘即使首付2成,1万定房,利率3.8%也不要碰。
没有价值和意义的楼盘,买了就是坑。
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最后,我们来灵魂一问:
3.8%的利率,对市场影响大吗?
大家各自都有自己的判断,毕竟行动的,已经行动。
不想行动的,怎么也叫不醒一个装睡的人。
在此刻,我们很确定一点儿:
对于刚需来说,首套房的政策倾向会更多,属于楼市的寒冬即将过去。