1、销售降幅收窄，长租公寓迎来新发展，维持“买入”评级

万科发布2023年1月经营简报。公司1月销售面积和金额降幅相比2022年全年数据有所收窄，投资保持谨慎，在现有宽松政策预期下，公司销售与拿地企稳可期，多元化业务也将对后续发展提供有力支撑。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A(行情000002,诊股)归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为8.4、7.6、6.9倍，维持“买入”评级。

2、销售数据仍下滑，二季度企稳回升可期

万科1月实现合同销售面积167.3万平方米，合同销售金额286.3亿元，同比分别下滑20.6%和19.6%，销售数据环比12月有所下降。公司2022全年合同销售面积2630.0万平方米，合同销售金额4169.7亿元，分别同比下滑30.9%和33.6%。受销售市场下行影响，需求端购房意愿持续低迷，1月销售仍同比下滑。我们认为在高能级城市限购打开和房贷利率下行的预期下，公司销售数据有望在二季度企稳回升。

3、投资保持谨慎，单月无新增拿地

在1月集中供地较少的情况下，万科保持谨慎的投资态度，1月无新增开发项目。公司2022全年共获取开发项目39个，拿地面积772.6万平方米，权益拿地面积478.3亿元，拿地建面权益比61.9%。我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略，聚焦一二线城市优质地块。

4、参与投资建万住房租赁基金，开启长租公寓新模式

万科1月中旬发公告称，与中国建设银行旗下建信住房租赁基金共同投资设立了建万住房租赁基金，总规模达100亿元，其中万科子公司认缴出资额占比20%。我们认为本次合作让更多资金精准投向长租公寓领域，能够缓解万科在租赁住房业务端的资金压力，盘活存量资产，同时扩大管理规模，也为长租公寓REITS发行打下基础。

风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。