（文/解红娟 编辑/马媛媛）对于10亿股权被冻结一事，魔方公寓刚刚给出回应称：“这个其实是企业解决合同纠纷的普通法律程序，不过，第三方平台信息显示可能有点滞后，目前不存在被执行股权冻结的情况。”

事情起因于近日的一桩股权冻结消息，天眼查App显示魔方（上海）公寓管理有限公司新增股权冻结信息，被执行人为魔方（中国）投资有限公司，冻结股权数额10亿元，冻结日期自2022年11月25日至2025年11月24日，执行法院为上海浦东新区人民法院。

针对此事，观察者网询问了北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师，其表示，一般股权冻结存在诉前诉中的财产保全冻结和裁判文书的执行冻结两种，从目前第三方平台显示的裁判文书案号来推断，该事项应该是生效裁判文书的执行冻结，意味着可能被执行主体先前发生过诉讼，并且由此产生的法律文书中确定了被执行主体存在一定的财产给付义务。

共涉18宗房屋租赁纠纷

据悉，此次冻结股权和11月18日开庭的（2022）沪0115民初66518号有关，案由为租赁合同纠纷，原告为上海永久建筑集团有限公司；被告为上海盛铎资产管理有限公司、魔方（中国）投资有限公司。

被冻结股权标的企业魔方（上海）公寓管理有限公司成立于2013年8月23日，由魔方（中国）投资有限公司持股100%，法定代表人为徐嘉，注册资本为100000万元人民币，经营范围包括物业管理、酒店管理、住房租赁等。

被告人魔方（中国）投资有限公司成立于2012年6月21日，法定代表人为张其奇，注册资本为33697.3235万美元，经营范围包括在国家允许外商投资的领域依法进行投资、新产品及高新技术的研究开发、住宿业（仅限分支机构经营）、住房租赁经营等。

另一被告人上海盛铎资产管理有限公司成立于2015年，法定代表人为杨红昌，注册资本为2400万元人民币，所属行业为商务服务业，经营范围包含资产管理、投资管理、物业管理、投资咨询、企业管理咨询等，是上海魔麦投资管理中心的全资子公司。

事实上，这并非是魔方公寓第一次被告上法庭。

据企查查数据显示，魔方公寓合计共涉及31宗司法案件，全部发生在上海，其中有18宗与房屋租赁合同纠纷有关，占比过半；剩余分别为劳动合同纠纷、服务合同纠纷、公共场所管理人责任纠纷等。

案件总金额方面，魔方公寓作为原告涉及的金额为2563.91万元，占比达53.34%；作为被告涉及的金额为2224.66万元，占比达46.46%。

案件进程有最新进展的是中国干细胞集团上海生物科技有限公司与魔方（上海）公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷的案件。资料显示，该案件于2022年12月19日在第十二法庭开庭，至今未有裁定书。

营收增加利润锐减

值得一提的是，在魔方（中国）投资有限公司股权被冻结前3个月，魔方生活曾向港交所提交上市申请书。

官网显示，魔方生活服务集团是中国公共租赁业市场规模领先的“连锁长租公寓”运营商,业务覆盖北上广深等20个主要城市。为精英人士、白领、企业基层员工提供安全、便捷、 舒适、友好的租住解决方案。

2009年，魔方生活在南京开出第一家门店，成为国内集中式长租公寓行业的第一个吃螃蟹的人。2013年魔方生活进入上海和广州，2014年扩展到北京和深圳，2016年新增杭州，截至2021年底，魔方生活共运营75887套在营公寓。

招股书显示，魔方生活运营租赁公寓的模式有两种，分别是直营模式、加盟管理和第三方托管模式。2022年上半年，魔方生活在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓，其中，直营模式经营50074套，占比65.72%；加盟管理及第三方托管模式经营26116套，占比34.28%。

在营收上，直营模式的贡献拥有绝对值。2019年至2021年，魔方生活通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%，截至2022年6月30日止六个月，魔方生活自直营模式产生收入8.09亿元，占同期总收入的95.2%。

作为收入占比超9成的主力军，直营模式面临出租率下滑的困境。数据显示，2019年至2021年，魔方生活直营模式的平均出租率分别为88%、80.2%、86.5%，整体呈现下滑趋势。

截至2022年6月30日止六个月，魔方生活直营模式的平均出租率为82.4%，较年前减少4.1个百分比，其中，蓝领公寓出租率为85.4%，同比增加0.4个百分点；白领公寓出租率为81.2%，同比减少5.8个百分点。

和其他行业不同的是，受租赁市场先拿房、后招租模式影响，哪怕在出租率下滑、收入减少的情况下，长租企业仍需向业主支付租金及向员工支付薪资，并需要进行定期维修及维护以保持租赁公寓的吸引力。

“我们向客户转移增加的成本的能力有限，因为租金在租期内相对固定。”魔方生活坦言，即使公司的收入减少，成本及开支仍可能会保持不变或增加，而这可能会对公司的净利润率及经营业绩造成重大不利影响。

受此影响，魔方生陷入增收不增利的困境。数据显示，2019年至2021年，魔方生活分别实现收入9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元，复合年增长率为24.7%；同期净利润分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元，复合年增长率高达115.6%。

截至2022年6月30日止今年前六个月，魔方生活收入8.5亿元，较2021年同期的6.85亿元增加24.15%；净利润却仅41万元，不仅较2021年同期的16170.2万元（1.62亿元）减少99.75%，甚至连其2021年同期净利润的零头都不到。

魔方生活表示，倘若公司未能提供令人满意的客户体验或以其他方式维持或提高客户信任，公司的客户基础规模及公寓的出租率可能会停滞不前或下降，会对公司业务造成重大不利影响。