本文来源：大伟看楼市 作者：中原地产首席分析师张大伟

最近，关于房贷提前还款的话题，又是多次被拉上了热搜头条。

但是，大家的视角和关心的话题，发生了巨大的改变。去年还是要不要提前还？今年已经变成了怎么才能快点提前还？

这个话题其实根本不成为话题，因为很简单，只要你有余钱，钱生钱的速度赶不上房贷利率，当然要提前还。

但最近这个话题随着最近新增房贷利率大幅下调，存量房贷利率部分甚至是新办房贷一倍的情况下，叠加老百姓(行情603883,诊股)天天接到各种消费贷经营贷的电话，还有提前还款银行开始害怕不让正常预约的影响下：

报复性“提前还款”来了，媒体上各种报道，那么今天伟哥专门挑其中错误、值得注意的地方给大家科普一下：

1：提前还贷没有不划算，只要有余钱就去提前还款！

2023年1月13日，央行有关负责人在国新办新闻发布会上表示，2022年12月新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，与2021年12月同比下降1.37个百分点，是2008年有统计以来的历史最低水平。

银行不希望居民提前还房贷，一方面是基于银行房贷工作指标要求考虑；另一方面是因为按揭存款在银行属于重要的优质资产，风险小，利润大。

家庭在做好投资消费、养老医护、子女教育等各方面的综合平衡，兼顾生活质量的前提下，当然要提前还款。

有些所谓的专家说“大多数消费者选择的是等额本息还款方式，在还款前期还的利息较多。如果购房者还款多年，其实已经偿还了不少利息，在这样的情况下，不太适合提前还款。”

这是一个错误的概念，利息对应的是本金和利率，本金少了，利息会等比例下调。

2：需要提前还款留几百用来减免个税？

这个完全没有必要，网上各种教程，说为了减免一个月1000的个税减免额度就提前还款留几百，事实上，你打开个税APP，只要第一次申请通过，就会自动保留贷款期限的减免，不会重新审批。

3：经营贷消费贷提前还款！

近年来，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。与此同时，2022年以来，我国股票、基金等价格大幅度下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，故将原来用于投资的部分资金用于提前还贷。

此外，此前部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上，尽管2022年贷款市场报价利率（LPR）下降三次，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。而最近，全国多城市明确执行首套房贷利率下调到3.8%，“这只是开始，后续很可能只有少数一些城市还能高于4%，全国房贷都会进入‘3’时代，市场越差的城市，房贷利率会越低，购房者会越谨慎”。

当下提前还贷潮中，不乏以经营贷置换房贷，“很多金融贷款企业都在各种推销用3点多的经营贷置换按揭贷款”，从政策趋势看，不应该对提前还贷设置排队等期限，对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷。

100万20年的月供，过去经营贷一般周期只有1-3年，但现在很多银行已经可以做到20-30年，即使有中途归本也不影响接近30万的利差吸引力。

而且从当下市场看，很多审批非常容易的消费贷3年30万，利率只有3点多，即使挪用这30万，3年就可以节省1.5万的利息！所以当下很多排队都属于这类挪用。

4：提前还款设置约束是违规的

提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。

目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式：一是无论何时还款，均不收违约金。二是在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金。

各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同。但交通银行(行情601328,诊股)这种不论什么时候提前还款，都要收违约金的的确罕见（这份文件很快撤回了，所以是不是执行存疑，但背后银行的吃相的确有点难看了）

从逻辑上看，房奴提前还款天经地义，为了尽早摆脱房奴的身份，也为了少还利息，许多房奴都会选择提前全部或者部分还贷。

如果是想惩罚投资投机者，即使可以要求在短期内提前还完贷款解抵押的客户有一定的惩罚，而不是现在的只要提前部分还款，也有罚息。

并非所有银行都执行了这个政策，所以这不是调控。实际市场中，其实过去各地的银行也一样都支持提前还款，但合同中一般都有一定的违约金，当然，在过去几年，基本都是你只要申请一下，这个违约金都是可以不缴的。

第五：银行为什么不让提前还贷

其实很简单：银行要赚钱

一旦借款人选择了提前还贷，那么银行的利益就会受到损失，而为了弥补这部分利润损失，银行就会收取一定的违约金！如果提前还款多了，银行的运营成本相对会出现增加。

打乱了银行的资金计划

如果借款人选择提前还贷，那么就会打乱银行的资金规划，为了争抢购房者来贷款，有些银行就会采取优惠的贷款政策，并希望日后靠利息来弥补这些损失。一旦购房者选择了提前还贷，那么银行收到的利息也就无法保证。

所有中国房地产的所有乱象，其实都来源与错配的金融！

首套房购房者，每贷款100万，过去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。1.2倍就是6369元。

月供每个月增加1500元：按照一套刚需物业总价400万计算，刚需购房者如果贷款200万，那么每个月月供需要增加超过3000元。

从楼市调控角度看，过去几年银行针对刚需提高利率，属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机，但银行明显在抑制刚需。

我们看银行的年报。净利息收益率：高达2.66%，而计息负债付息率只有2.12%。非常可怕的数据，也就是说，实际银行吸储的成本只有2.12%。

银行说自己利率亏损，但其实这是一个逻辑错误。

房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务，各家银行的吸储成本也远远不到3%，四大国有银行中，平均吸储成本均在2%左右，最低的一家银行的平均吸储成本仅1.85%：最大的一家银行，实现净利润2763亿元，平均日赚7.57亿元，净息差率高达2.66%。

第六：提前还款政策

从政策趋势看，首先不应该对提前还款设置排队等期限，对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷。

从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。但近年来，国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行应立足长远，提升服务，通过线上线下(行情300959,诊股)结合等方式，为客户提前还贷提供便利，更好地改善客户体验。部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行，可进一步转变观念，展现出商业银行的应有作为与担当，更好服务社会。

从房地产政策看，存量房贷的利率也到了必须下调的时候，这样才能有利于房地产市场的稳定。

第七：简单的总结一下

1：整体看，提前还款才是开始，只要存量房贷不降低，6-7的利率和新增房贷3点多的利差巨大，社会各种投资收益率持续降低，定期存款3.1的大额存单都需要排队抢，这种情况下，未来几个月提前还款会继续明显增加。

2：当下存在大量的经营贷与消费贷挪用提前还款，但如果没有3年内还清的能力，不建议使用，毕竟你很难知道政策今天非常宽松，会不会过几天又开始收紧。

3：银行大概率不会主动降低存量房贷利率，毕竟大部分已经成为金融产品，而且一旦存量房贷降息，银行的利润将暴跌。

4：如果你已经预留了3个月以上的月供，而且有稳定的工作，建议你所有余钱都可以用来提前还款，任何其他投资现在都不安全。