中国基金报记者 李树超

见习记者 周倬睿

公募REITs新产品获批和发行，又有了新进展！

继华泰江苏交控REIT大卖后，11月1日晚间，上交所官网发布中金安徽交控REIT基金份额发售公告，该只产品网下询价阶段有效认购资金体量达到687.25亿元，再度受到各类机构资金的追捧。同日晚间，华夏基金华润有巢租赁住房REIT正式获得证监会发行批文，保租房REITs也迎来新成员。

业内人士对此表示，由于公募REITs产品底层资产优质且稀缺，产品供不应求，加之今年股市表现不佳，公募REITs等稳健品种受市场追逐，前期发行的公募REITs皆受到各路资金的热捧。随着更多公募REITs面市，将为投资者布局创新产品再添新选择，预计短期内这类创新品种仍会保持不错的市场热度。

吸金近700亿！

网下投资者认购倍数45倍

11月1日晚间，上交所发布中金安徽交控REIT基金份额发售公告，该只公募REIT产品在网下询价阶段，再度受到各类机构投资者的热捧。

本次发售的询价期间为10 月28 日，截至询价截止日，基金管理人通过上交所“REITs询价与认购系统”共收到55家网下投资者管理的139个配售对象的询价报价信息，报价区间为10.188元/份-11.716元/份，拟认购份额数量总和为63.17亿份，为网下初始发售份额1.4亿份的45.12倍。

从认购价格来看，所有网下投资者剩余报价的中位数为11.7元/份，报价加权平均数为11.26元/份。基金管理人根据上述中位数和加权平均数，并结合配售对象的报价情况，审慎合理确定本基金份额的认购价格为10.88元/份。

若按照10.88元/份的认购价格计算，在网下询价阶段就有687.25亿元资金认购；若本次发售成功，预计募集资金总额为108.8亿元。

从公告的投资者报价信息统计看，与此前发售的公募REITs类似，安徽交控同样受到各类机构资金的火热追捧：券商、保险、公募、私募、信托等各类机构资金争相追捧。

谈及各类机构资金积极投资公募REITs的现象，北京一家大型公募基金公司表示，从公募REITs的特点看，公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，已上市公募REITs产品均通过了监管严格审核，资产质量优良，在一定程度上能匹配产品的投资需求。

公告显示，中金安徽交控 REIT本次募集的基金份额共计10亿份，由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。

其中，战略配售初始发售份额为8亿份，占发售份额总数的比例为80%。网下发售初始发售份额为1.4亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70.00%；公众发售初始发售份额为0.6亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30.00%。

11月7日正式发售！

中金基金旗下第三单公募REITs

公告显示，安徽交控将于11月7日（下周一）正式发售，公众投资者可按照认购价格于2022年11月7日开始通过上交所场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构进行认购。

据悉，中金安徽交控REIT拟投资的基础设施资产为沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段（“沿江高速”）公路收费权及对应公路资产，位于安徽芜湖、铜陵、池州市内，全长161.153公里。沿江高速是沪渝国道（G50）安徽段的重要组成部分，实现了长江中、下游的快速互通，是串联皖江城市群的高速“项链”。

根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，该基金 2022年11月至12月预测现金流分派率为6.28%，2023年预测现金流分派率为8.17%。

中金基金表示，高速公路基础设施具有现金流较充裕、投资收益较稳定等属性，较适合作为REITs的底层资产。高速公路公募REITs作为盘活存量资产的有效措施，有助于存量资产与新增投资良性循环，扩大有效投资，助力产业转型发展，对推动交通基础设施可持续发展具有重要意义，助力“交通强国”的发展战略。

中金基金还表示，中金安徽交控REIT是中金基金继中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT之后又一获批的基础设施基金。未来，中金基金将继续加强公募REITs领域投入与探索，在实践中不断提高投资与运管能力，积极探索不同基础设施资产类型及优质基础设施资产的扩容、扩募，努力实现资产持续稳健运营，保护投资者合法权益，切实提高投资者获得感，助力公募基金行业高质量发展。

保租房REITs迎来新成员

国内首单市场化机构运营的保租房REITs

除了中金基金网下询价的热销局面外，11月1日，华夏华润有巢REIT正式获得证监会发行批文，保租房REITs即将迎来新成员。

这是华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司（以下简称“有巢住房租赁”）、中信证券、华夏基金强强联合推出的重磅REITs项目，也是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs。

据悉，华润有巢REIT底层资产是由有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

华润有巢REIT的底层资产所在的松江区着力打造松江新城、长三角G60科创走廊、产城融合示范片区等重点区域，聚集了众多人才。此外松江区拥有上海市最具规模的大学城——松江大学城，高校毕业生也是租赁住房的主要客群之一。此次华润有巢REIT的获批发行，将为解决上海市新市民、青年人的租住问题贡献一份力量，同时持续增长的租住需求也将为华润有巢REIT提供更广阔的市场发展空间。

值得注意的是，受益于上海市和松江区产业蓬勃发展、新市民及新青年等人口的净流入，两项目凭借优质的产品品质、物业运营管理服务、齐全的社区生活配套，以及纳保后具有市场竞争力的租金水平，自开业以来出租率稳步提升，经营状态稳定。截至2022年9月30日，两项目出租率约为94%，实现了良好出租率及稳定经营。同时，有巢住房租赁作为原始权益人拟自持REIT 34%的份额，具有保障项目运营稳定、获得长期收益的内生动力。

华夏基金表示，在上海市政府大力支持下，作为保租房REITs的新成员，华润有巢REIT的推出将有利于进一步完善保障性租赁住房投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，也将助力深化金融供给侧结构性改革，夯实基础设施REITs市场建设步伐。

“以华润有巢REIT为代表的基础设施REITs正在成为助推优质保障性租赁住房实现高水平运营、可持续发展的重要金融工具，将促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展，引导各方合力筑巢，保障人民安居乐业。”华夏基金相关人士称。

编辑：乔伊

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