过年家里有点事情处理，没有更新，抱歉…

今天的文章字数会比较多，会涉猎到前段时间大量出现的政策，希望各位能有所收获。

现阶段的济南楼市，需要关注的只有两件事：

一是政策，二是供需。

01

今天一个利好，后天一个利好，很多人在心里也疑惑，为什么房价不涨，为什么楼市的成交量没有大波动，为什么自己手头的老破小依然难卖。

实际上，有相当多的人完全不懂上面出台各类“政策”的初衷，理解出发点，要远比条文本身重要的多得多。

先举一个非常久远的例子，县城为什么出台限跌令？

在外来人口较少的县级城市，踩踏式的降价除了会让县城10年内的房价涨幅瞬间清零外，会瞬间击垮土地市场。

尤其是那些缺乏人口流入，自身产业困乏的城市，其引发的连锁反应尤其可怕。

很多县城保交付的压力没那么大，没产生大的动荡，也可以说限跌令立功了。

所以，在上个阶段打压房地产，最大的成果就是把过去买房就上涨的信仰击碎了

汽车是有倒挡的，房价是会跌的，有些城市是不值得买的。

之所以转这么大圈，我只想告诉诸位，现在的所有利好其实矛头就对准了一件事：扭转预期。

高层人士是这么说的：

“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

房价跌跌不休能让金融机构继续给开发商贷款，乃至完成保交楼的任务吗？换做你是金融机构，会愿意进入一个夕阳行业吗？”

房价跌跌不休能让观望的刚需改善加速入场吗，今天买了，下个月降两千，会有人买房吗？

很明显，不能。

所以高层人士又说了：

“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”

虽然汽车是有倒挡的，但是房子是能买的，房地产未来的道路还是光明的。

空口白牙说说毕竟不管事，想让人掏真金白银同样需要真金白银。

除了引导银行给各大开发商持续供血外（给予授信 ），也正如1月5日所说的那样，郑州的利率下调至3.8%。

济南4.1%的利率降到3.8%，百万贷款月供仅相差不到150元，北园中梁 ，不但首付能做低，开发商还给还交房前贷款，按照这个说法，这得排队到大明湖西南门。

这件事本身不是什么重磅利好，但是背后所显示的决心和意图要比所有利好都更为重磅。

5号发文，过年10天，收尾5天，1月29日，郑州打响第一枪，再加上写报告申请的时间，这应该属于秒批吧...

我们发散一下：

在金融政策支持下，今年土拍会不会出现手握授信金额的大金主，反过来说，如果楼市依然萎靡不振，会不会稍微搞点货币化拆迁？

再加上后疫情时代，全力拼经济的宏观背景，2023年的房地产剧本大纲已经写明白了。

哪怕不涨，也不能继续拖后腿了，最起码新房连续走低三个月就要出手了...

02

横向对比同类城市，济南是彻底的钝感之城，火热也好冰冻也罢，总是呈现相对缓和的局面，并不尖锐。

在政策持续宽松的前提下，供需水平将决定济南未来的走势。

首先给到各位一个数据：8个月。

2022年在疫情的压力下，济南新房住宅销售了1000万平，按照过去成交水平的分析，现在市面上的住宅库存量仅够销售8个月。

一般来说，这个数据的合理区间是12-16个月，8个月意味着库存偏紧，如果没有大规模土地入市，房价上涨往往是大概率事件。

先别着急喷我，请看下图：

（图源济南合富2022楼市白皮书）

确实，楼市的成交面积大普遍下滑，但是注意，大多数区域供应量下滑的速度更加迅速，这就导致相当多有需求的区域不但没跌，反而上涨了。

还有个例子，虽然历下区很不错，网签成交甚至在上涨，但是因为推出的房源增多，反而房价下滑了3%...

所以，2023年的走势取决于2022年的土地供应，在一片流派凉凉的呐喊声中，济南土地成交不负众望，果然凉凉…

这就导致了济南2023年面世的新楼盘要远远少于2022年，咱这不是官媒，不需要天天高举稳定大旗，以我来看，非边角料房源实在是太少了。

大多数都是发展中的土地…

具体看看片区则更有意思：

唐冶今年华润悦府上新，这盘就在山脚下，虽然地处刚需板块，但是产品明显偏向改善，据说大面积房源将突破2W，其他均为老面孔，例如保利龙湖。

下一步想买唐冶新房也只有历控旗下的唐冶北了，虽然公园盖的不错，三甲医院已封顶，但是尚未传出开发商拿地的消息，即使现在拿地，估计也是半年后了。

而且据我所知，中大户型的概率较高，特点和神武片区有点雷同，购房的话现在还有，但是未来什么时候还会有合适的，要等土地。

再来看扛起2022年成交大旗的雪山。

按照现在的销售速度，今年就会与市场拜拜，年前我去了趟春来晓园，这盘12月份劲销200套，剩余的房源也就能撑到5月份。

看了看地图，雪山也没啥地块了，或许真如置业顾问所说，想买1.5上下的房源只有新东站了。

华山片区，对于刚需来说，只剩下云宸了。

其实去转一圈也就知道了，大部分地块已然快盖满了，包括中海的推广，基本上都以天赋巅这类高端盘为主了。

对此我只能说，华山北欢迎你~

张马屯成熟的相当之快，但是论说空地不少，正是因为各路人士黑来黑去，2022年张马屯无人拿地。

泛新东站的楼盘，只有大辛庄地段尚可，轨交新东站地块与济钢板块，之前的航拍涉猎过，不能算做特别好的位置。

至于改善，这已经成老生常态了，选择面越来越少，面积越来越大，总价越来越高，新地块也只有科技城了...

至于其他热盘，

中建保利原本地块就不大，银丰也只剩下最后几个地块了，如果不乐意去盛福看水蒸气的话，要不去仁恒瞧瞧？

盛福多说几句，像招商越秀基本都是尾盘准现在售，不过鉴于盛福出让的地块面积比较大，一时半会倒是不太用愁供应。

至于南部，以教育著称的领秀城，以产品著称的万科城，别的不敢说，总价比华润在的时候高多了。

另据小道消息，按照这两位的2023年目标，清盘速度会非常之快。

至于其他上新的区域无非是满足区域内的内生需求，比如市中锦雲原著，这盘的定位与中电建国誉茂山类似，至于白马山的能建则和世茂定位差距不大，西客站也在加速进入二手房时代。

供略大于需，不过盘子不大也无所谓了。

孙村郭店彩石乃至党家王府庄国际医学中心就不多说了，当里面没得选了之后，没准也会迎来春天，毕竟便宜。

即使2023年开发商资金量恢复正常，疯狂拿地，面世的时间大概率也是下半年，即使开发商资金回复正常，被蛇咬了好几年，一时半会也缓不过来。

当然，又有几个开发商敢大手笔拿地呢，投资部门都优化了…比如现在的我，想找开发商拉点广告，抬头望去，就这么几个盘。

普涨大涨的机会确实消失了，但是从这几天售楼处火爆的气氛看，现阶段的确是个窗口期。

济南楼市2023年回暖的剧本已经写好了，该配合演出的你不要视而不见...比如这三位，真推到了台前，你又能怎么样呢？

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