春节假期复工以来，房地产市场说热点消息、热议讨论从不间断！

一方面，土地供给上，南京一口气公布了近40幅地块，最快2月份就将出让；新房市场中各地利好性政策频出，不少城市最低首套房贷利率跌破4，虽然南京基本上没可能。

但另一方面，关于提前还贷和降低存量房贷利率的声量越来越大。

为什么要提前还贷？

很简单的数学题。

对于2022年之前购买的人来说，贷款利率是6%左右，和目前的贷款利率差距达到了惊人的2%。

2021年以6%利率贷款200万买房，等额本息贷款30年需支付231万的利息，月供为11991元。

而在2023年以3.8%利率贷款200万买房，等额本息贷款30年需支付135万的利息，月供为9319元。

同样的200万贷款，每个月的月供凭空少了2000元，而利息总支出凭空少了接近100万。

在目前的大环境下，绝大部分普通人做不到投资、理财能够达到6%以上无风险收益率，那么当下最好的理财就是把房贷提前还掉，少亏就是赚，更何况还是2%的利差！

为什么降低存量房贷利率的声量越来越高？

近期，由国务院主管的《经济日报》发表了题为《提前还房贷利大于弊吗》的文章，引发了人们对于“存量房贷利率是否有希望下调”的猜测。

那么存量房贷利率加点部分可能下调吗？

有过先例 但如今可能性不大

目前市面上有观点认为：“存量房贷打折仍存在可能，但随着时间推移可能性在下降。”

在2008年末、2009年初，曾经有过存量房贷利率额外打折的情况。那时全球金融危机突发，市场震荡，人们信心不足。于是，央行在2008年10月22日宣布，从27日开始，个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，这个利好措施也包括存量房贷。于是，当时一大批只享受利率85折优惠的购房人，可以通过简单办理手续，享受到利率7折的优惠。

2022年至今，楼市出现的情况远比2008年更危险。

截止2022年底，全国个人住房贷款余额约为39万亿，涉及超过1亿家庭。如果能对利率偏高的存量房贷进行打折，可以降低家庭供楼压力，刺激消费，对经济产生积极影响。

若利率降低1%，银行业每年将少收入3900亿元；若降低1.5%，银行业每年将少收入5850亿元。根据银保监会数据，2021年全国银行业实现净利润21,841亿元，3900~5850亿元大约占总利润的18~27%，这对银行业有不利影响。

而且不是所有的存量房贷都需要打折，只有在过去几年的高利率时代购入的房贷需要优惠。

还有学者认为：“银行统一下调存量房贷利率的可能性很小。”

根据购房时间的不同，购房者的存量房贷利率存在较大差异。如果一刀切地下调房贷利率，容易带来各种套利机会；如果制定差异化下调政策，又容易带来新的不公平，容易在执行层面引发各种问题。

目前，国内银行业息差已处于较低水平，下调存量房贷利率会直接压低银行息差，影响银行经营的稳健性和可持续性，损害银行业提供高质量服务实体经济的能力。同时，从长远角度看，随意下调存量贷款利率，会影响市场对银行息差稳定性的预期，导致银行净息差水平的稳定性下降，影响银行业估值水平的稳定性。

大部分存量房贷利率是根据LPR加减基点调整的，有少量是采用固定利率方式。这已经考虑到了市场变化的因素，且房贷利率的调整已写入合同中。理论上，贷款人可以和银行协商调整存量房贷利率，但实际上，银行不会因利率单独协商，只接受提前还贷的申请。

官方发声 无法申请

事实上，已经网友已经通过网络问政的方式，咨询过存量房贷利率能够降低的问题，但就官方的回复来看，基本确定了没办法申请降低。

站在宏观角度来看，当初房地产市场热度高涨，制定高利率实际上就是为了遏制市场过热，避免房价过快上涨，而彼时购房者愿意承担近6%乃至以上的利率购房，这完全是追涨的自主行为；而如今的房贷利率是LPR-60个基点甚至更多，以支撑、促进房地产市场的复苏，所以双方的贷款合同不可能平等，无论LPR怎么上下调整，将近2%的利差已经注定。

并且，贷款利率也都以合同的形式约定，在签订时购房者也是本着自愿原则，是具备完整的法律效率，按照合同履行也是契约精神的体现。

与此同时，从操作层面看，下调存量房贷利率也非常复杂。因为房贷客户的利率并非统一制定，个体差异很大，与个人征信密切相关，此外全国各地区的市场情况也各不相同。调整存量利率，意味着一些银行可能需要再对征信进行核查，工作量非常大。

总的而言，存量房贷利率的降低，二十多年来仅出现过一次，如今会不会再次重演，就现状而言，可能性真的不大。

但还是希望能被打脸。

文章部分内容via远方青木、吴晓波频道