作者丨绿蜡

出品丨焦点财经

融资“活水”正以不同方式，向不同维度、不同资助对象延展，而银企之间的合作方式也在不断创新。

1月17日，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立的“建万住房租赁投资基金”。仪式上，建设银行董事长田国立和万科集团董事会主席郁亮出席，并见证了基金揭牌及首批6个项目的交易文件和合作协议的签署。

据了解，本次与万科成立的“建万住房租赁投资基金”是建行第一次与房企成立合作住房租赁基金，基金规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。这意味着万科在存量资产盘活方面再度扩围。

其中，建信租赁住房基金（母基金）认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元，后续可能开放不超过30亿元的额度向社会资本进行市场化募集，带动各方资金共同提高房企资产流动性。

对此，业内人士分析称，住房租赁业务的可持续商业模式一直是困扰业界已久的难题，建行、万科此次强强联手成立百亿级市场化基金，有望为高质量长租资产注入活水，率先打通“任督二脉”，跑通住房租赁业务可持续健康发展之路。作为住房金融领域的先行者和住房租赁领域的领跑者，建行和万科的强强联合，将对整个行业起到示范作用，有利于提振市场信心，推动租购并举改革的进一步深化和落地。

首批合作项目规模约24亿

在揭牌现场，双方签署第一批合作项目的交易文件和合作协议，包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目的合作。

据了解，本次与万科成立的“建万住房租赁投资基金”将投向经济发展好、人口净流入、租赁需求及支付能力较高的一二线城市，优先收购万科集团的长租公寓资产，并兼顾市场化优质项目的收购。基金还将统一委托万科旗下泊寓品牌进行高效运营，在进一步提升资产价值后，将通过市场化整售、公募REITs等退出安排实现投资收益。

建设银行董事长田国立在致辞中表示，建设银行作为国内最早开办住房金融业务的银行，始终紧跟国家住房制度改革步伐。此次与万科集团开展基金合作，将聚焦两个方面重点发力。一方面着力引导居民住房消费新理念，“十四五”时期将有1亿新市民进城，通过增加市场租赁住房供给，满足不同群体差异化需求，让广大的城市建设者、科研工作者、创业者以及新市民等找到温暖的家，共同推动居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变，让“房子是用来住的，租挺好”成为新的生活时尚。

“另一方面，积极构建住房金融服务新体系，共同孵化培育REITs合格资产，进一步完善市场化资产REITs标准，共同构建“投贷管退”住房租赁服务闭环。建设银行愿同包括万科集团在内的各方一道，共筑房地产市场“金融都江堰”，共同探索租购并举的房地产发展新模式。”田国立称。

万科集团董事会主席郁亮则指出，租购并举、发展租赁住房对社会和企业都具有重要意义。租赁住房独有的经营管理特点，决定了该领域的深入推进，需要各个市场主体的通力协作。

他认为，万科与建行在众多领域有着广泛的合作，此次双方携手设立住房租赁基金，是发挥各自专长，带动有关商业模式创新和推广的又一次深入合作。这只基金承担着探索、验证新旧发展模式过渡道路的重任，需要形成经得起历史检验、可供复制的经验。

“作为国内目前规模最大、运营效率最高的集中式租赁公寓企业，也是房地产企业当中最早面向年轻人提供普通租赁住房的公司，万科将与建行一道，共同探索打通资产证券化、市场化转让等多种路径，形成可持续的商业闭环，找到一条既能切实增加租赁住房供给，又能促进房地产业、房地产金融良性循环和健康发展的道路。”郁亮称。

巨头联合 掘金长租REITs合格资产

此次合作，不仅是巨头的强强联合，更重要的是，在租售并举的行业基调之下，聚焦租赁领域资产盘活，探索REITs合格资产的新方式。此次合作或许对行业也有借鉴作用。

从两家企业的行业背景来看，万科作为国内最早落地实践租购并举的房地产企业，旗下泊寓一直是国内住房租赁领域的龙头企业，在运营能力和竞争能力上均始终保持领先领跑的优势。

2016年，万科推出集中式长租公寓品牌“泊寓”，在2018年将长租公寓业务选为继地产开发和物业服务之后第三个核心业务。2019年，长租公寓正式被列为万科的多个BU（事业单元）之一。虽然近些年万科一直在强调收敛聚焦，不少新业务被边缘化，但长租公寓始终被摆在重要位置。

经过多年经营，万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。根据数据显示，近三年,泊寓营收复合增速40%，其中2021年运营净收入（NOI）约为5.3亿元，同比增长193%。2022年1-9月，万科泊寓实现全口径营业收入23.1亿元，在疫情背景下保持了行业领先的规模和高出租率，共运营管理长租公寓约21.5万间，出租率95%，在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立全面竞争优势。

更为重要的是，房地产告别三高时代，行业利润被摊薄，虽然长租公寓也是一个低利润行业，但是中长期价值对于行业业务转型更具意义。

2022年，万科长租领域动作不断。从万科总裁祝九胜直管长租公寓业务，可见万科对该业务的重视程度，祝九曾说要做“租赁服务的体验官”，自己连出差都基本住在泊寓。

此外，如果要给2022年万科长租公寓业务发展贴上重点标签，那一定也少不了“纳保”，即将旗下租赁住房项目申请纳入保租房体系。尤其是，此前华润置地成功发行华润有巢REIT样本为房企运营长租公寓提供了新思路，也让业内开始联想万科的长租REITs是否也将快马加鞭落实。

值得关注的是，除自身资产外，万科泊寓还为近300家企事业单位的住房租赁项目提供产策、建造和运营管理服务。泊寓还响应国家政策号召，多渠道，多方式参与保障性租赁住房建设和运营，截止2022年三季度已在北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、天津、佛山、长沙、武汉、成都等14个城市，正式纳保4.28万间房源。

在2022年12月的股东大会上，祝九胜也曾透露，在万科泊寓目前成功纳保的项目中，有约十几个符合公募REITs发行标准，现在主要就是发行时机的问题。能否在2023年成功发行保租房REITs，对于万科等将长租公寓作为主航道之一的房企来说，“纳保”的吸引力之一在于可以申报公募REITs，帮助其实现“投融管退”的闭环。

就此次另一合作方建设银行来看，作为国内最早开办住房金融业务的银行，建设银行始终紧跟国家住房制度改革步伐，于2017年便将住房租赁确定为全行战略，为新时期的租购并举住房制度积极提供金融支持。

数据显示，截至目前，建行住房租赁相关贷款余额超2300亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营215个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超15万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4300万户；公租房管理信息系统拓展至328个城市，保租房App也在215个城市上线。“探路”住房租赁的实践经验，为建行更好地服务新时代住房改革奠定了基础。

对于长租市场的看重，建设银行与万科不谋而合。2022年9月，建设银行董事会发布公告，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展，出资设立住房租赁基金，认缴人民币299.99亿元，该基金也成为了此次建行、万科合作的“建万住房租赁投资基金”的母基金。

同时，建设银行还强调将充分发挥集团优势，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的模式发展，形成集股权投资、资产并购、信贷支持、租赁运营、REITs发行等为一体的全方位住房金融服务体系，持续提升建设银行在住房金融领域的服务优势。

此次万科与建设银行的百亿级住房租赁基金的组合，不仅为行业在长租领域的合作打了个“样”，或许也会为更多银企合作的融资模式打开想象空间。