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“吸金大王”房地产，在政策助力下，终于露出了“獠牙”。

2月12日，万科A 公布了公司股权募资150亿元定增预案，力压风头正劲的保利发展拟定增125亿元，创下已披露定增预案上市房企“规模之最”。

当然，这会不会被当前急需筹资补血的“上海国企一哥”——绿地控股等所超越，外界拭目以待。

换个角度，这不看出一点，金融监管层强势力挺房企融资“第三支箭”，各房企可以放手去干，如其年初所说的，要显著“改善优质或重点房企的资产负债表”。

截至去年9月底，万科总负债额约1.43亿元，资产负债率77.85%。同期末，万科净负债率39%，比2021年末上升9个百分点，比去年6月底上升3个百分点。

彼时，有券商研报分析说，“万科作为行业唯一有一定安全边际投资价值的独苗，没想到资金面竟然也在继续恶化。地产赛道和商业模式，靠有息净负债率赚钱的模式，就是在刀尖上跳舞，本身就存在现金流崩盘风险。”

所以，除了地产央企国企之外的万科等其他标杆房企，去年11下旬月起，才盼来央行、银保监会的“金融16条”及“第二支箭”，还有证监会的“第三支箭”等。

万科此次募集150亿元，除了45亿元补充流动资金外，剩余105亿元将全部补血遍布广州、郑州、西安、成渝等重点城市的总计11个房地产在建项目。

万科150亿元股权募资，将涉及最多35名定增对象，最多发行11亿股新股，占目前万科总股本的9.46%。目前，万科尚无确定发行对象，发行价将根据申购报价确定。

去年底，深铁集团曾以第一大股东身份向万科董事会提议“增发最多20%新股”，引起舆论热议。随着150亿元定增预案出炉，但深铁非万科控股股东，按照A股定增新规，第一大股东非“提前批”确定，接下来能成功申购多少，都是未知数。

截至目前，深铁集团持股32.43亿股，占万科当前总股本 27.88%，为其第一大股东。但万科明确说了，此次定增新发11亿股，就算深铁积极参与，也不会取得万科控股权，万科将继续无控股股东和实控人。

万科管理层敢这么说，估计在定增对象的选择及认购规模上已有眉目，前提是必须要有颇具吸引人的合理回报预期。过去，房企定增失败或远不及预期的，也不在少数。

150亿元定增预案说，未来3年内，万科计划每年以现金分配的利润不少于当年实现可分配利润的30%。

地产密探获悉，2021年万科实施现金分红比例逾50%，相较于此前两年有大幅度的提升。2022年，万科能否高位维持现金分红比例，暂不得而知。

当然，维护以郁亮为首的万科董事会及管理班底的稳定格局，在外界看来，这将继续激发其作为头部企业的活力，平滑楼市低迷周期带来的震荡，进一步释放管理红利。

当前，万科管理层的核心任务仍是抓好销售，就目前市场看，压力仍然很大。整个2022年，万科实现合同销售额4169.7亿元，同比下降约33.6%，取得合同销售面积2630万平方米，同比下降30.9%。

今年1月份，万科取得合同销售额286.3亿元，同比减少19.6%；销售面积167.3万平方米，减少20.6%。去年底，万科董事会主席郁亮曾公开说，这几个月下来，觉得“微光”在逐步变成“曙光”。

其具体说，“现在来看，温和的程度比我们预期的还要更温和。政策面都在逐步向好，而且向好的力度、广度全面性，超出了我们的预期。”

按郁亮的估计，国家对房企支持政策不止于“三支箭”，还包括第四支箭“内保外贷”解决美元债问题。四箭齐发，还有举措在路上。

比如去年底，龙湖完成7亿元“内保外贷”融资规模，成为全国首家。2月6日，万达成功发行一笔3年期息率11%的3亿美元高级信用债，继1月发行2年期4亿美元债后有一笔境外再融资大单。近日，标普上调龙湖集团评级展望，从负面调为稳定。

随着近期一系列积极变化的发生，外界预期地产美元债将得到信用修复，房企境外再融资或将迎来一次较明显复苏。

注意！2月以来，多地银行继续下调首套房贷利率，部分城市可以做到3.7%的历史新低，但随之而来的是，过去利率较高的存量房贷业主们进一步掀起“提前还贷潮”，针对存量房贷利率下调的呼声，日益强烈。

如果存量房利率明显下调，如2008年救市直接打7折，外界预期将很好地提振激活楼市信心，加上进一步放宽优质房企融资政策，楼市企稳回暖不成问题。

编辑：密探君

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