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郁亮总是呼吁股东和外界给长租公寓业务更多时间。现在，万科长租公寓迎来了一个里程碑。

2023年1月16日，万科A发布公告，与建设银行下属私募基金公司「建信住房租赁基金管理公司」成立规模100亿元的住房租赁基金。

据公告，万科下属子公司中万启航认缴出资金额为100万元、万益管理认缴出资金额为19.99亿元，合计占「建万住房租赁基金」的比例为20%；建信住房租赁基金认缴规模不超过79.99亿元。

「建万住房租赁基金」主要投资于万科及关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。

「万科做长租公寓快5年了，亏了90个亿，直到今天，我才能告诉你万科开始不赔了，把运营管理逻辑弄明白了。」2020年1月，万科董事局主席郁亮透露了公司长租公寓的运营情况。当时正值长租公寓发生暴雷潮，郁亮说「好在万科有钱，不会暴雷」。

在住房租赁基金领域，建行于2022年11月8日就设立了国内首笔住房租赁基金，总规模为300亿元，建行、建信信托分别认缴299.99亿元、0.01亿元。此次与万科成立的「建万住房租赁基金」，就是建信住房租赁基金中的子基金。

建信住房租赁基金成立之时，建行透露重点推进项目约20余个，项目资产总规模超过100亿元。基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。

除了REITs这样的融资模式创新，建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文还表示：「我们这次收购的一些项目，大部分是些“商改租”，后续还有一些“公改租”，包括集体建设用地改成租赁住房。」建信之所以选择这些土地性质的项目进行首批改造，也是因为大城市特别是核心城市，现在最大的一个问题就是租售比比较低，土地成本也比较高。

发行REITs、存量资产改造，也是万科成立长租公寓业务以来的聚焦方向。

2021年，万科历史上第三次出现年度净利润下跌。业绩会上，长租公寓的存量改造成为郁亮反思检讨的一点。他表示，「万科希望发挥机构固定的作用，对城中村进行大规模的集中改造，但这种二房东的模式，让万科付出了很大的代价，如果没有城中村二房东业务，万科的长租公寓业务早就可以赚钱了。」

在长租公寓领域，无论是实现盈利、还是发行REITs，万科都已经不是业内第一家。

龙湖集团旗下的冠寓已经先万科一步实现盈利，2021全年租金收入22.3亿元，盈利1.4亿元。

万科也在2021财报发布时许诺，2023年租赁业务将实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。

作为业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，2022年11月1日，华润有巢REIT正式获得证监会及上交所批复，于12月9日于上交所正式上市交易，其2022年、2023年预计的现金分派率分别是4.29%、4.36%。

在发行REITs方面，万科总裁祝九胜于2022年12月的股东大会上提及过。他透露，万科长租公寓业务采用成本价核算，平时这些利润很难体现出来，通过REITs方式证券化以后，能够为老股东体现、创造更多利润。

截至目前，祝九胜直管万科长租公寓业务将近一年。2022年1月20日，万科内部任命祝九胜兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人，此番调整被外界认为是万科将在长租公寓领域再度发力的信号。

除了更重视长租业务外，有业内人士认为，祝九胜金融出身的背景对于推进长租公寓这样一个微利的业务非常重要，有利于做一些金融创新。

此次万科与建行的合作，也被外界视为祝九胜主导。他早期就职建设银行深圳市分行，工作时间长达19年，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等。2012年，祝九胜从建行离职加入万科，曾主要分管银行、信托等信贷渠道的融资工作。

作者 ｜宋虹姗