“流动”是仲量联行对中国西部商业与物流地产市场2022年全年回顾与2023年展望的主题。之所以以“流动”作为主题，一方面是因为疫情三年人的自由流动是中国人翘首以盼的常态回归；另一方面，经济活动需要流动的要素与资源，经济才能活起来。
经济现象的本质在于有限资源的有效分配，而资源分配离不开资源要素的流动。疫情三年，经济增长之所以陷入困境，对疫情防控导致对人员“流动”的限制是原因之一。这场突如其来的公共危机看似限制的只是“人”的流动，但人员流动却又是企业经营活动、工厂生产活动、商业消费活动、物流商贸活动的前提。没有人的活动，自然无法形成经济活动，就无法产生对社会有用的经济价值。
回望2022年，在复杂多变的经济环境下，市场活动与资源要素的“流动”性显著下降，商业地产受消费、投资与外贸等经济基本面影响，华西地产市场活跃度大幅降低。展望2023年，疫情管控政策的调整为商业地产市场重新带来“流动”的生机与活力，企业投资活起来，消费客流活起来，资产价值活起来……
仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“预期，商业地产市场将在2023年迈入回暖复苏之路，潜在的机遇与再度‘流动’起来的资源要素和经济活动相伴相生。供给侧改革重塑产业价值链，扩大内需激活消费，供需两端必将随投资与消费活跃度回升逐步回暖。虽时有隐忧，但我们相信中国商业地产市场的韧性犹存，在新的一年砥砺前行。当社会人流如织之时，便是经济乘势而动之机。市场主体当动不失时，把握复苏窗口时期的机遇，显得尤为重要。”
“流动”视角下的华西经济与商业地产研判与展望
『 流 动 』之“人流复苏”
1.1商业—实体商业客流有望于上半年基本复苏，带动零售招商回暖
经济基本面的复苏程度将决定各大市场主体的投资预期，品牌在华经营策略的调整将在上半年逐步兑现。运营商须提前研判，把控新一年投资风口的业态与品牌。
1.2旅游—五一黄金周，旅游市场迎来小高峰，节假日经济激活内需
地方政府及商圈管委会应重视传统商圈在文旅板块的营销与品牌打造，在地文化的深挖与现代建筑设计和零售商业理念的融合对于传统商圈的提档焕新意义非凡。
1.3商务—商务客流回升，商务活动恢复常态，产业招引开启新篇章
企业重拾市场信心、重塑对中国经济和行业发展的预期，是各行各业回归常态、健康发展的前提。商务活动开始恢复，政府重出国门，为地方产业招商引流。
『 流 动 』之“资源流动”
产业层面：2023年市场若能实现有序恢复，激活资源要素的“流动”性，有两个层面的突破值得期待。
其一，产业结构提档升级，突破“中等收入陷阱”瓶颈，在全球产业价值链上不断攀登，通过“链主”企业以点及面拉动上下游产业发展，实现经济增长新旧动能转换。
其二，经济发展从城市升维至城市群协同一体，以头部城市的经济动能驱动更广阔区域的经济协同发展，先富带动后富，先进地区向欠发达地区输送具有可持续发展能力的资源要素禀赋。反过来，资源要素向下沉城市的“流动”为企业投资创造的机遇。如何“高效”转化大批地级市的市场潜能，才是各行各业能否成功打开广阔下沉市场的关键所在，效率与适应性是关键。
消费层面：激活中国消费市场，加速经济发展“双循环”，内需仍是关键。相对低迷的消费市场需要被激活，而消费者对未来经济形势的预期才是当期消费市场是否能够有效激活的关键。
一方面，经济与就业环境对劳动者友好是帮助其恢复收入预期增长的基础。尤其是以工资性收入为生的劳动者，其收入消费弹性较高，收入的边际增长引致的边际消费支出往往更高。
另一方面，以“共同富裕”为导向的收入再分配制度需要关注中低收入群体，年轻人所面临的住房、医疗等社会关切同样对当期消费产生挤出效应。
中低收入群体的消费意愿增强、消费能力实质提升，才能最终形成规模化的消费基本盘，成为拉动经济增长的可持续动能。
『 流 动 』之“商贸物流”
3.1 “双循环”之外循环 — 跨境物流通道深化经济联系，重塑国际地缘经济格局
依托中欧班列、泛亚铁路等陆上物流通道的建设，西部地区从封闭走向开放，成为中国西进欧亚、增强与“一带一路”沿线国家经贸往来、重塑欧亚地缘经济格局的关键。从宏观层面看，跨境物流通道之于“外循环”的意义，不仅限于商贸物流通道的共建，而进一步形成一种国与国之间更紧密的经济发展和人文交流的纽带。
3.2 “双循环”之内循环 — 物流与商流相辅相承，突破消费边界，定义商业新模式
物流体系与商贸流通相辅相成，任何线上线下的商业新模式都离不开物流体系的及时响应，而商业新模式的成功则帮助既有物流体系为适应新模式需求而实现适应性发展，进而补足现有物流体系的短板。2023年，直播带货依旧火热，预制菜进一步抢占居民与餐馆两端市场，社会电商在优胜劣汰中寻觅生存之道；而经过疫情大考的中国物流体系将如何整合已有的经验和资源，并与消费需求结合，共同探索未来商业发展新模式，便是全年的主题之一。
『 流 动 』之“资产流动”
4.1 “长短周期”— 长周期看经济增长预期，短周期窗口机遇看资产价格
商业地产投资市场的长期价值仍取决于投资者对一个城市经济发展的良性预期，经济增长的稳健性与商业地产更加平衡的供需关系，仍是在长周期下影响投资市场活跃度、让资产“流动”起来的根本。尽管当期租赁市场的整体情绪尚未发生根本性扭转，但一个合理的资产价格和看涨的市场预期可以成为短周期下投资市场的窗口机遇。2022年，成都产业地产投资总建面已超过商业地产，物流资产成为投资者最青睐的西部投资标的，办公楼紧随其后。
4.2 “买家更迭”— 政府平台公司晋升为西部办公楼大宗投资需求新势力
从量变到质变，伴随开发运营经验的累积，政府平台公司有望在未来成为地产界不可忽视的中坚力量，让西部城市的不动产资产能短期“流动”起来。
4.3 “零售之轻重”— 商业资产的盘活与商管运营能力的价值变现
运营管理盘活零售资产，让投资市场“流动”起来；而商业运营管理的“轻资产”输出同步将其能力建设的软实力变现激活，进而推动前端招商运管市场“流动”起来；零售的“轻重”两端便能够活起来。
华西四城2022年商业与物流地产数据概要与2023年数据预测
华西甲级办公楼市场
疫情导致企业资源流动性下降，宏观基本面预期走弱致企业不动产策略延宕。2022年，成都、重庆、昆明三城甲级办公楼净吸纳量均同比大幅下降，伴有空置率不同程度上升。需求端疲软导致西区主要城市租金水平持续下跌，西区四城平均租金跌幅全年累计达1.8%。
西部城市积极推动产业结构转型升级，瞄准产业“链主”企业，依托成渝和关中平原城市群拓展产业价值链。产业新旧动能转换，加速企业资源流动。尽管疫情三年办公需求基本盘明显收缩，但金融、专业服务类整体需求相对稳健，支撑办公楼去化。细分领域，律所业务扩张，加速西部城市布局；科技互联网各城发展优势产业，成都软件、游戏领先西部；重庆科技制造业、工业互联网稳步发展；西安硬技术、链主企业具有全国影响力；而昆明则依托农产品、旅游优势，以生鲜直播带货的新媒体赛道加入城市竞争。
展望2023年，企业与产业资源流动性恢复，办公需求有望在西部城市复苏，但复苏步伐取决于城市能级与地方政府产业招引政策落地。投资开发进入集中建设期，成渝两市新兴商务区建设，市场将迈入第二个供应高峰期，成都天府新区、重庆两江新区（中央公园板块）将是供应焦点。短期内，全市空置率将走高，租金下行压力加大。但市场仍呈现结构性差异，核心CBD供应进入尾声，优质资产迎来投资窗口期，具有升值潜力。
西安高新区持续扩容，未来仍有发展空间，继续主导西安市场。昆明将跨入集中供应时代，巫家坝板块将开启第二CBD建设周期。全年需求端复苏尚难恢复西部市场基本面，供过于求的短期矛盾仍给开发端带来不小压力，产业良性看涨的发展预期是关键。综上，西部城市将在城市群、都市圈发展战略下，成为区域经济发展的支点。成渝也将在共建西部金融中心的道路上更进一步，金融仍然扮演西部办公需求的关键角色。2023年的西部办公楼市场将在曲折中迎复苏曙光，市场主体与行业人应合力推动市场走向良性竞争。
华西优质零售物业市场
2022年的西部消费市场在动荡中略显疲态，西部重点城市1-11月社零总额增速均录得负值。其中，西安受冲击最大，限额以上单位社零总额降幅高达7.1%；重庆消费韧性较强，社零总额同比仅微跌0.1%。消费端受限令零售地产租赁需求明显减弱，品牌开店更趋谨慎，而店铺退租频发，终致空置率上升。“稳租户”成为贯穿全年商业招商运营的主基调。零售物业市场承压，租金持续下滑。疫情导致开发周期拉长，全年新增供应低于年初预期，共录得新增供应167.2万平方米，同比下降四成。优质项目受地方市场关注，成都SKP、重庆时代天街E馆、西安合生汇等成为全年亮点。
西部消费在逆境中展现出较强韧性，年末客流显著回升，线下餐饮经营出现明显起色。商业运营不断推陈出新，在消费内容和消费场景方面突破既有边界。西安推出的长安十二时辰凭借城市深厚的历史文化底蕴，打造沉浸式唐风市井生活街区；成都Cosmo打造本土潮流文化集合，探索年轻消费新圈层。“首店经济”继续成为各地打造国际消费中心城市的重要砝码，尤其是成都全年新开首店，仅次于京沪，居全国第三。
展望2023年，西部城市多个优质项目加速推进，重庆中环万象城、西安太古里、昆明万象城、成都光环购物中心等项目备受关注。相较于投资与外贸，西部城市的消费力表现更优。伴随人流、客流、商流复苏，积压三年的旅游客群将回归旅游资源丰富的西部城市。网红城市的旅游优势将带动地方消费市场加速回暖。综上，2023年西部消费与商业市场复苏速度有望高于全国平均水平，资本追踪的业态与品牌将是新的一年商业招商的战略瞄准目标。头部玩家的“轻资产”输出亦加速布局，商业管理正在进入“极化”时代，资源正逐步流向头部企业。西部零售商业市场在优胜劣汰迎来新生，与消费趋势同频，方能抢占先机，立于不败之地。
华西物流地产市场
面对2022年复杂多变的消费环境，成都高标库市场强于办公楼和零售物业市场的韧性和稳定性。需求格局蝶变，电商、传统零售、制造业、物流运输四大行业齐头并进的需求格局成型。重庆和西安市场在面临零售商贸仓储需求转弱之时，制造商需求浮出水面，实现零售与制造业需求动能的转化。疫情期间，现代物流“保民生”，成为保障生活物资供应、维持正常生产生活秩序的关键，也是物流地产市场基本面企稳的基石。物流资产较强的逆周期、抗经济波动属性，以及金融化程度高，物流地产基金运作成熟，使其成为疫情三年投资者追逐的热点。2022年，西部地区物流地产大宗投资成交面积超过办公楼，位居各业态首位。
展望未来，中国多数一二线城市未来将出现仓储用地供需的结构性矛盾，仓储用地正在成为稀缺资源，大幅提高了投资者进入门槛。基于此，仲量联行结合国家《“十四五”现代物流发展规划》重点任务分析研判，未来“仓库+”的投资方式将主导一级土地市场。面向产地市场，农产品出村带来中国低线城市在地农副产品初加工、筛选、预冷作业需求，以及制造业集聚区外溢的汽配件、电子产品装配需求；面向销地市场，成熟消费市场快速增长的生鲜和预制菜生产、存储和分拨配送所需的冷库及冷链服务需求，以及医药品下乡带来的高标准存储需求，将使得“仓储+装配制造”、“仓储+冷链”、“仓储+食品加工”成为撬动一级土地市场的关键支点。
