2023年房地产真的有希望了吗？至少我们还没有看到好转的迹象。

为什么要问这个问题呢？这是因为央行最近又发声了，2023年将全方位支持房地产。有人说金融政策是房地产的救命良药，但也有人说，这是上瘾毒品。

我们今天换个角度看，金融政策到底是房地产的救命良药，还是上瘾毒品？

1、央行又发声，全方位支持房地产

我们首先来看，央行又说了什么？

这件事是2023年1月13日，国新办举行2022年金融统计数据新闻发布会，央行有关负责人在回答记者问时，多次提到支持房地产的相关举措。记者会的内容很长，我们总结来看就是四个方面的政策。

第一是需求端差别化信贷支持。主要涉及到首套房利率政策动态调整机制，将房贷利率与各地新房走势挂钩，更加科学合理地落实“因城施策”。

这就意味着，符合条件的城市，包括一二线城市，有望加大幅度下调房贷利率，之前大家理解下调首套房贷利率的城市有10几个，2023年将扩大范围，进一步降低购房成本。

第二是做好政策工作，全力支持保交楼。这里面包括新增保交楼专项贷款资金1500亿，已安排的专项贷款支持计划2000亿，同时做好相关保障资金落实，以及专款专用的措施等等。

第三是支持优质房企，改善资产负债表。优质”体现在专注主业、合规经营、资质良好，这些房企将在经营及融资方面得到有效支持，化解风险，保障经营稳健。

第四是完善住房租赁金融支持政策。央行提出将推出住房租赁贷款支持计划，同时支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，加大租赁住房供给。

这些政策之前大部分都提及过，这次看起来更加清晰具体，离落实也更近了一步。

那么，2023年，这些政策能够在房地产市场起作用吗？

2、从历次房地产低谷，客观看金融的作用

金融政策对房地产是好事还是坏事？大多数人对这个问题的第一反应，答案是肯定的。房地产是资金密集型产业，没有钱是万万不能的，无论对于房地产公司还是购房者来讲，都高度依赖金融政策。

但是，纵观中国房地产多次低谷历史，没有一次是金融政策拯救房地产。我们来看一下专家总结的几次房地产低谷，是怎么重新起来的。

我们基本上可以看清楚脉络，房地产危机往往跟金融有关，但房地产走出低谷却不是钱的事。

有人放言说，你给我钱，我一定买房。那么我想问，如果给你50万10年期无息贷款，你会买房吗？你敢买房吗？也许你会说50万给少了，给500万？哪有这种好事呢？也没有人有这种能力。

是不是感觉很奇怪，为什么会这样呢？

3、金融对于房地产来讲，是一把双刃剑

大家都知道，过去十几年，正是金融政策的大力支持下，房地产商拼命加高杠杆建房，导致风险不断加大，过度输血导致行业加速过快，膨胀过度，违反了基本市场规律。

这当然不是金融的错，而是房地产本身的问题。

不仅仅是房地产商有了钱会拼命加高杠杆，购房者有了钱，也会拼命加高杠杆投资多套房产。过去这些年，很多人买了房，再二次抵押贷款再买房，形成买房连环贷，有人甚至用这种方法买了十几套房，每月还贷金额高得惊人，这些人后来好过了吗？

房地产像一块巨大的海绵，是一个吸金速度和规模都非常惊人的行业。但是，无论海绵有多大，能够无限制地吸金吗？

事实已经证明，对于房地产行业来讲，资金太多未必是救命良药，也可能是上瘾毒品，大水漫灌从来不是良方。

解决房地产的问题，还是要靠房地产本身。那么，房地产本身的问题在哪里呢？

4、解决房地产的问题要靠什么？

我们打个比方来讲，金融解决的是治病救人和启动循环问题，而不是发展问题。换句话说，房地产病了，金融支持可以针对性解决当前的问题，比如交楼问题，比如优质房地产商的负债问题等等。但是，要让房地产市场火热起来，还有更多的工作要做。

之前我们多次讲过，房地产是供给侧地产商、需求侧购房者和资金侧金融的“铁三角”体系。这个“铁三角”的关系，如果房地产商的问题没解决，购房者的问题没解决，即使再多的资金进来，恐怕也很难顺畅运转。

这一波房地产危机，最大的问题还是购买力和信心出了问题。说白了，就是富人没有信心再投资买房，普通人不敢再贷款买房，穷人攒不够首付钱买房，攒够了也怕还不起房贷，还得起房贷也怕明天会失业。

所以，解决房地产问题，金融只能解决问题保障安全，而不是给房地产和购房者再加杠杆，归根结底，还是要解决居民收入问题、就业问题和信心问题，说白了，就是经济整体问题。

只要经济好了，大家做什么就都会有信心。如果从这个意义上讲，2023年我们要争取增长5%以上，2024年的希望才会更大。