丁祖昱评楼市
过去一年，对中国房地产企业而言是转折一年，2023年在开发新模式下，企业需要重新思考生存和发展这个问题。
2022年，百强房企业绩并不理想。全年累计业绩规模同比降41.6%；近9成百强房企累计业绩同比下滑；千亿房企数量腰斩至20家。这些数据，真实的呈现了过去一年房企的生存状态。
去年末以来，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。
如何走出一条“新路”，成为2023年房企面临的新课题，目前行业已步入无增长时代，房企业绩预期将更为谨慎；短期内多数房企仍然面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端。
2022年，中国房地产市场整体延续下行，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，叠加疫情因素影响，房企销售业绩大幅下降。截至12月末，百强房企累计实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降低41.6%。
从百强房企业绩增速来看，2021年百强销售业绩首次出现负增长，随后下行压力有增无减，至2022年，百强销售业绩降幅达到了约42%。要知道，2016年至2018年三年间，百强房企业绩增速均在30%以上，高歌猛进的时代一去不复返。
2022年，多数规模房企深陷负增长困局。
CRIC数据显示，过去一年有将近9成百强房企累计业绩同比下滑，百强房企销售业绩普降。
其中，累计业绩同比降幅大于50%的企业就有36家，占比接近四成，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。也就是说，降幅在20%以上的百强房企已接近7成。这在房地产行业史上堪称史无前例。
百强房企销售业绩普降的情况下，2022年，只有20家规模房企全口径销售规模过千亿。
自2010年万科成为第一家千亿房企以来，房地产行业经历了长达十多年的黄金时代。尤其是2017年以来千亿房企数量明显增加，2018年跳涨至30家，房地产行业进入一个新时代。
2020年是特别值得记住的年份，千亿房企数量首次达到历史峰值，总量由2019年的34家增加9个至43家。2021年千亿房企数量维持在43家。
2022年行业进入了青铜时代，与此同时，千亿房企数量也随之从峰值逐渐回落，千亿房企只剩下20家，较2021年峰值减少了23家。
除了千亿房企数量减少以外，百亿房企数量也明显缩减，2022年仅有122家房企全口径销售金额过百亿，较2021年减少了40家。
百强房企销售门槛也很能说明问题。截至12月末，TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛也分别显著降低至116.1亿元和23.9亿元，同比降幅分别达到了42%和56.6%。其中，其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低41.9%至1673.1亿元。TOP30房企销售操盘金额门槛507.2亿元，同比降幅较高达55.8%。
九成百强房企业绩下滑的背景下，仍有一部分房企表现可圈可点。
一类是央国企，如华润、招商、建发、越秀、华发、中海等。这些综合实力强劲的房企会在行业中走出一条真正的新路，如今很多房企需要回过头重新学习央企。
一类是部分优质民企，如滨江、仁恒、瑞安等，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高。
综合来看，这些表现依然坚挺的房企，有一个典型的特征，即通过通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。
另外，从目标房企完成率情况来看，多数企业截至12月末的目标完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。在公开披露年度目标的规模上市房企中，仅有滨江、越秀两家房企完成了全年业绩目标。
2023年，房企能否迎来运营端的改善？
实际上，多数房企仍然面临较大的偿债压力，资金压力短期内仍然是悬在房企头顶的达摩克利斯之剑。受制于市场整体需求和购买力不足，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。
而出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。
同时，在行业调整期下，企业更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。
房地产行业所处的行业大环境已经发生了根本性变化。行业规模增速自2016年以来持续放缓，在这一过程中，房地产市场降温明显，项目去化率不佳，房企销售去化及回款压力与日俱增，预计未来三至五年全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，行业规模步入无增长时代。
在这一背景下，2023年，房企整体业绩预期势必会更加谨慎。
房地产市场环境的变化，以及行业规模缩量等现实情况，倒逼房地产行业“探索”新发展模式。年初以来，维稳房地产的政策不断释放，定调房地产市场的同时，提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间房地产行业发展指明了方向。
对于企业而言，2023年应遵循的方向，可以用八个字概括：回归产品，生存第一。只有加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，才能在日趋加剧的行业竞争中生存和发展。
